不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

實價揭露，藝人林瑞陽也有一戶的內湖豪宅「長虹天璽」，23樓戶交易，豐和國際投資去年11月以約1.7億買進，今年4月以1.9億元賣出，持有半年獲利逾2100萬元，為近年豪宅少見短進短出獲利交易。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，豐和國際獲利關鍵是買進價格相對便宜，加上正對該社區的電塔拆除，也為社區房價加分不少；另外，該戶以公司法人名義買進賣出，換算也可節省不少稅。

根據資料，豐和國際由長耀建設董事長謝建國成立，去年11月他以1.7466億元購買長虹天璽23樓，含車位約208坪，扣除車位後，每坪約98.7萬元。今年4月以1.9622億元轉手，每坪約107.3萬，持有半年獲利2156萬元。

陳炳辰表示，實價資料，這是長虹天璽第一筆轉手交易，過去資料，長虹天璽高樓層成交單價都在一坪百萬以上，豐和國際以低於市場行情買進，是短期投資獲利主因。

他表示，長虹天璽緊鄰內湖麗山國小，過去校園內有一座大型電塔，正對社區，對房價影響不小，經社區、學校努力，電塔在去年底拆除，對該社區行情也有不少提升。

陳炳辰表示，依房地合一稅規定，個人買賣房屋，一年內交易，獲利必須課稅45%，但長耀建設董事長以公司名義購屋，僅需繳交17%營所稅，即便加上未分配盈餘課稅10%，仍相對划算，這也是房地合一稅上路後，很多豪宅交易都是以公司法人名義購買主因。接手長耀建設豪宅的，也是另一家由建商成立的暘潤投資公司。

「長虹天璽」位於內湖路一段巷內，樓高28層，興建7年，去年底陸續交屋，社區住戶有不少建商，有線電視，科技公司董事長，藝人林瑞陽、張庭也是住戶。

記者陳家祥／台北報導

台北市長柯文哲2014年上任前喊出「4年2萬戶、8年5萬戶」的公宅政策，如今到了2018年要拚連任之際，公宅目標改成「4年2萬戶開工」，已完工、施工中12230戶。對此，實際執行的「公宅舵手」都發局長林洲民，一再強調政策沒有跳票，對他來說，更重要的是36個基地全面開工所代表的意義，「這是台北人的勝利，我們從一個看不起鄰避設施、不要公宅，到現在36個案子全部通過，全世界沒有一個城市在3年8個月發生那麼大的正面改變。」

針對選舉年外界會不斷質疑公宅政策跳票，林洲民說，柯P上任3個月後就定調第一個4年要興建2萬戶公宅，而目前已完工跟施工中的12230戶，是經過與地方里民不斷的溝通、召開超過50場公聽會、發了超過20萬份通告書才得來的，期間因為容積率、居民的意見，逐漸下修多達3000戶。那2萬跟1.2萬戶之間的差別是哪裡？就是在發包中、規劃中以及都更分回3個地方，發包中、規劃中的部分都會隨著議會討論逐步實現，都更分回則是隨著公辦都更增加，「這4年中，已完成、施工中1.2萬戶，加上都更分回加上規劃中加上發包中，整個就是2萬戶，沒有跳票。」

推動公宅3年多，市民對於公宅態度的改變林洲民都看在眼裡。「這幾年有一個很重要的關鍵點，就是台北人從最刻薄的語言，說住公宅的人是帶有愛滋病細菌的人、住公宅倒不如當特種行業的都市計畫區，這些尖銳的語言全部出來。」林洲民說，如今36個基地一個一個說服，撒冥紙、丟雞蛋、灑水，去公聽會的時候還帶雨傘，這段日子全部走過了，「這是台北市民一個重要的轉捩點，而且是台北人的勝利，全世界沒有一個城市在3年8個月發生那麼大的正面改變。」

「說服、說服、再說服。」林洲民說，從最硬碰硬的辯論開始，向居民解釋市府的設計觀點，公宅要有社福設施，醫院、區公所、圖書館、社福中心、育嬰托老；有公共空間大家共同使用、沒有圍牆，而且容積率比周圍還低，「這叫硬碰硬的解釋，如果這是民間開發者，第一個她的容積不會降低，第二個會有圍牆，這點就是大家終於聽進去了。」

▲廣慈園區日前舉辦開工動土祈福儀式。（圖／記者陳家祥攝）

林洲民也以廣慈園區為例，早在郝市府時代是全商業的BOT，最後解約導致該處基地無法有任何的新計畫，但柯市府上任後，6個月之內完成了北市的都市計畫變更跟內政部都市計畫變更，讓該基地可以做社福設施跟公共住宅，同時和居民做了無數次的溝通，過程中從撒冥紙、抗議，各種過程到了今年8月，ABCDE五個基地、總預算168億全部動工，「這是個了不起的集體成就。」

未來廣慈園區基地的綠地遠超過未來周遭的都更計畫，且設施應有盡有，社福設施高達3萬坪，有醫院、區公所、捷運站、警察局、社福設施、育嬰托老，加上社區的商店。林洲民說，因為市府知道民眾要優質的住居空間，「這個就是說服力。」

林洲民表示，過去各種場面都看過，有民眾對著市府同仁、學者專家吼「我戴勞力士受手錶、我小孩有房子，我不要公宅」，但這是2016、2017的台北市民，可是逐漸地到2018，這些聲音消失了、同意了，這就是台北人的大勝利，「這是怎麼造成的？其實就是努力的說明、努力的說明、努力的說明。」

原文網址: 撒冥紙、丟雞蛋抗爭到接受公宅　林洲民：台北人的勝利 | ETtoday政治 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20180902/1249594.htm#ixzz5Pvt4TqRl 
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二○一七年房市從谷底轉好，延續這個走勢，今年初也表現強勁，不過從隨後公布的買賣移轉棟數，每個月數字卻時好時壞，加上國內年底有大選，國外還有美中貿易戰等變數，都影響著購屋人心態。今年房市究竟利多還利空依舊說不準，如果要說，整體房市就如同大病初癒，還處於休養階段。

把目前房市比喻做大病初癒，是相對於二○一六年房市跌落谷底是住進加護病房，二○一七至二○一八年情況轉好，是離開加護病房，轉往普通病房。整體市況確實一天天變好，但離身體康健還差了一截。

因此目前房市處於休養階段，外界盼著能夠漸入佳境，也確實有復甦的跡象，但一不小心休養時著涼、受風寒，整體市況又將陷入膠著，依此看來，二○一八年的房市確實脫離危險階段，但要說未來一路轉好，誰也說不準，只能戰戰兢兢的面對每日的變化。

二○一六年房市跌落谷底，敏銳度高的投資客出清手上物件，接著各地重畫區新案大打讓利牌，擠壓到中古屋屋主降價，吸引剛性需求客群進場，目前仍以自住客為主。隨著房市漸入佳境之際，投資、理財族群的目光再度聚集，讓這些投資客下手的關鍵與自住客無異，都在於價錢。

現在只要建商讓利、屋主讓價就能促成成交，而在目前的預售市場，若是自住或首購族，還是以小坪數、低總價去化較快，大坪數的產品相對走得較慢，且若同一個重畫區有多個建案齊發，整體價格會因競爭而疲弱下滑。

至於成屋市場，屋齡低的物件也有競爭力，屋齡超過三十年的老物件，也會因都更與危老條例的加速都更而受到矚目，倒是屋齡剛好在中間、約二十多年的物件，在轉售上會較為吃力，當然回到根本問題，目前吸引買方的關鍵還是在於價格。

文／品嘉建設創辦人胡偉良

10多年前大台北房價一坪10－20來萬時，很多人叫苦連天，認為高房價讓人不吃不喝也買不起，殊不知2003年後，大台北地區的房價才是真正的飆漲，搖旗吶喊的人依舊多，這些人都在等著房市崩盤，但是，房價若真的大跌了，這些人敢下手買嗎？

香港樓市崩盤三次，為何民眾依然買不起房？

以香港為例。歷史上，香港有三輪房價崩盤，曾暴跌七成，最後一次足足有六年之久，很多人覺得奇怪，這麼長的時間，港人明明有充足的時間買房，為什麼到現在仍然有大部份的香港人買不起私用住宅呢？

第一次房價崩盤：

時間是在1982年，一部分港人選擇離開香港，大量房產、地產被拋售，金融市場上出現了急售港元的危機。同年年底，香港樓價比前一年下跌60%，1983年面臨崩盤。傳聞“英皇集團” 老闆楊受成在此期間都因為過度投資導致破產。

第二次房價崩盤：

1994和1995年的時候，香港住宅樓宇，售價平均下跌約3成，個別地區跌幅更大。寫字樓售價亦大幅下跌3成甚至跌到原來的一半價格。這次源於前一輪的大漲，從高峰期回落。

第三次房價崩盤：

1997年，香港以歷史上最高位房價的姿態回到中國懷抱。隨後一年間房價下跌了一半，1999年房價反彈２成，再連續下跌3年多，直到2003年8月份。這波崩盤，足足下跌了6年。

現在香港人是什麼樣的居住狀態呢？

前段時間香港火爆的綜藝節目《有樓萬事足》中提到，在寸土寸金的香港，人均居住面積4.2坪。而部分低收入戶的住房，更是只有1.7坪。實際上還有一部分人是連租都租不起，他們住在改造的貨櫃裡。一到下雨天，就出現很多蛇蟲鼠蟻。還有人住在連人都站不直的閣樓裡，這不是最可悲的，可悲的是，香港崩盤並沒有縮小貧富差距。相反，住公屋租房的人越來越多。

根據資料顯示，1997年因為崩盤導致“負資產”破產的人，有10萬個家庭。到現在，這個數字擴大了很多。如今，香港人口突破了700萬，其中有60%的香港人買不起私人蓋的房屋。45%的市民居住在公屋裡，只有15%以上的買起私人蓋的房屋。

那麼，到底是什麼原因讓香港人不把握低房價的時期購入私用住宅呢？

買漲不買跌

首先，是華人「買漲不買跌」的心理。
房價上漲不願意買的人，房價下跌了更不敢買。他們猶豫、觀望，怕自己買在房價高點，怕買了房價還會跌。對這種心理的人來說，三次下跌還遠遠不夠，縱使三十次，三百次他們都還會害怕，怕跌的不夠，還有可能繼續下跌。

抄底，也是需要勇氣的

房價下跌的時候，最不敢買的依然是希望房價下跌的那批人。畢竟，鍵盤下的搖旗呐喊更容易些。抄底，也是需要勇氣的。

房價大跌意味著國家經濟全面萎縮

在房價大跌的情況下，銀行必然會收緊自身的錢袋子。為了降低自身風險和呆賬的發生，對貸款會控管的非常嚴格，要麼提高利率，要麼提高自備款比例。因此，到時候自備款就可能掏空你的家當，甚至還要大舉借債，每月負擔更高的房貸，到時候你還願意買房嗎？即使你願意買，也未必買得起。整體經濟不好，所有公司收益都會減少甚至虧損，裁員降薪是必然發生的事情。到時候薪水少了，工作沒了，你養不養活得起自己還不知道呢，還要考慮買房？

所以，房子並不是跌了大家就進場買房，反而大多數人都不敢進場，尤其真的等到崩盤的那一天，你可能還會慶幸自己還好沒有買房，而不會急著去買房！但這時候也正是成功者和不成功者的分際所在。

原文網址: 胡偉良／有一種人不管房價漲或跌　永遠買不起房 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1246031#ixzz5PvmHRHRA 
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今典集團董事長張寶全，他是個文藝商人，也是電影《葉問》的製片人。張寶全打造了中國大陸最具時尚與藝術氣息、景觀資源及最大的度假勝地三亞灣紅樹林度假世界，可說是一路向南炒房，賺得人生的第一桶金。

 

1992年4月，張寶全為了一圓他的導演夢，決定「下海」籌資拍一部電影所需的人民幣50萬元。當年7月，他到了海南。海南當時是大陸最大的經濟特區。鄧小平南巡後，當地城市開發立即吸引了全國的資本，無以計數的淘金客。因為投資客看到了深圳崛起的過程，也都覺得海南會是下一個「深圳」。

張寶全的第一筆投資是海南金盤工業區附近的一塊地皮。手續很簡單，就是先找好買家，再到銀行批貸款，最後轉手賣出。當時海南的地價已經被炒得無法無天，「只要你敢賣，就有人敢買」，張寶全幾乎沒費什麼力氣，很快就賺到了人生的第一個人民幣千萬元。

這種生意模式太簡單，賺錢也最輕鬆，可是張寶全心裡明白，這種投資遊戲把所有風險都留給了最後接盤的人，他不能做最後那個人。因此他每接一單都會先找好下家，如果沒有找好下家，他一定不接那個單子，絕不把它留在手裡。

在海南小試身手後，張寶全真正大展宏圖的地方是在北京。1998年初，「空間．蒙太奇」建案上市，開盤僅僅四天就成交253套房，成交額超過人民幣1.5億元，「空間．蒙太奇」一砲而紅，張寶全在房地產界也紅了。

縱橫房地產市場多年，但張寶全並沒有住在自己的建案，他平常住在北京老城區的一個四合院裡，為了尋找理想中的居所，張寶全帶著太太、也就是今典集團總裁的王秋楊拿著地圖開著車，一個村子一個村子地毯式搜索，前後花了六年時間，終於找到一處打動他的地方，位在昌平縣十三陵附近的萬娘墳村，他把這塊占地300多畝，相當於30個足球場大的地方打造成私人會所，取名叫柿子林會所。

柿子林會所是張寶全周末居住以及和朋友聚會的地方，純粹享受生活。

張寶全曾立定不以利潤最大化為原則、快進快出的投資哲學。他認為，做生意不能「聽好不聽壞」，一定要知道一個標的會有怎樣的風險，可能會帶來哪些麻煩。

2004年，張寶全在三亞亞龍灣海岸線上開出了第一座五星級度假酒店，次年投入營運，年均毛利率達64.9%，遠超過酒店業平均利潤30%，震驚業界。

【詹宜軒╱台北報導】建商信心爆發，今年北台灣新案推案量將達兆元！市調業者指出，截至8月25日為止，北台灣推案量總金額已超過7500億元，距去年全年案量，僅差不到900億元，超乎先前預期。預計到今年9月中，推案量就能追平去年水準，甚至衝破兆元，回到2013~2014年大多頭水平。

北台灣新案已推案超過7500億元，達去年全年總推案量9成。資料照片

中山文山區逾200億

據《住展》雜誌統計，今年累計至8月25日，北台灣推案量已達7523.09億元，為去年全年總推案量8374.13億元的9成，預估今年全年總推案量可望落在1.1~1.15兆元間。 
從各縣市表現來看，新北市2708億餘元最大，其次是台北市2136.3億元，第3位是桃園市1704億元。新北市雖居推案量最大寶座，卻與去年推案量落差超過1100億元，惟下半年江翠北側重劃區、新店央北重劃區及新莊區，都有新案蓄勢待發。 
台北市今年靠著豪宅大案帶頭衝，旋轉豪宅「陶朱隱園」炒熱話題，另「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」、「冠德信義」等2案，就海灌大安、信義區720億元推案量體，另外中山區、文山區，推案量也均逾200億元以上，為台北市今年表現相對突出的區塊。 

龐大供給專家憂失速

591新建案總編輯李忠哲指出，今年熱銷建案趨勢，仍以低單價、低總價為主。重劃區如江翠北側重劃區、央北重劃區，在指標建商進駐後，略帶動區域行情，民眾考慮期則略為拉長，去化速度不若過往快速。桃園市推案風潮多集中在重劃區，像中壢青埔特區、蘆竹南崁、八德廣豐與擴大重劃區，以及龜山A7重劃區，推案如雨後春筍冒出。
《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，「青埔特區、南崁與八德擴大重劃區，過去曾因房價急速修正，導致新建案消聲匿跡，但今年又風起雲湧，顯示業者普遍認為房市最差時機已過。」尤其預計年底出爐的資金特赦條款，無形中替房市打一劑強心針，但龐大供給量，會否讓房市成為一部失速列車，值得關注。
全國不動產企研室主任張勻分析，今年推案爆量應與1月上路的雨遮新制有關，但目前買方結構仍以自住為主，尚未看到投資客大舉進場，接下來就是要觀察建商讓利幅度跟產品規劃，是否符合自住需求，才有機會創造銷售佳績。 

 

年改讓軍公教退休族生活負擔變重，有人開始想要賣屋變現。但網路上的攻擊聲浪，導致軍公教只能隱藏身分悄悄賣屋。原本低迷的房地產業，少了軍公教族群資金挹注，房市前景令人擔憂。

暑假7月，一直是建商每年的促銷檔期之一。今年在業者努力刺激買氣的同時，房地產卻出現一股蠢蠢欲動的隱形賣壓。

最近，不少退休軍公教相聚話家常時，不時會聽到有人想要賣房，沒想到這個議題也引來其他人的附和。

一位不願具名的62歲退休教師表示，她加入了一個退休軍公教的LINE群組，裡頭要出售房子的近20人。

而家住台北木柵區的退伍軍人鍾志文，就有認識的退休軍公教朋友正在賣房。他表示，退休軍公教面對不確定的未來，不少人想趁房價還高檔時脫手，搬去偏遠地區置產居住。

─100 個都更戶，有 1000 個疑難雜症？

文．莊孟翰

Ｑ：都更漫漫長路，長虹建設董事長李文造表示，近期公開的都更案「忠孝詠吉」當初係由還是單身的小兒子負責處理，整合超過上百名地主，並舉辦了約兩百場的公聽會及審議會，一拖就是十八年，如今公開銷售，孫子都已上國中，由此不難了解都更之路實在漫長，執行起來並非想像中容易。想請教莊教授，現階段都更除整合上的困難，就都更戶而言，還有哪些難題待解？

Ａ：都市更新條例自一九九八年十一月十一日公布以來，歷經二十個年頭，真正完成案例少之又少，當中更有不少案例係九二一地震的重建，都更法令複雜難懂，當中都更戶的問題也很多，近年雖然政府極力宣導，但最大缺失仍在於延宕六年的「都市更新條例」尚未完成修法，此外，全台占四六．四二％的透天厝並未因地制宜，這些都是都更龜速的問題所在。如今都更大餅不得已越切越小，並以危老建築重建補位，希望能夠加速推動，不過，若根本問題無法解決，都更與危老恐怕也還只是緩步漸進，遠跟不上建物老化的速度。

以下謹先彙整十點常見都更戶直覺反映的問題，或許修法與推動過程可針對這些重點深入思考解決對策，以利往後都更推動。

(1) 制度變來變去：

─都市再生→都市更新→危老重建 (合建)？

事實上，過去都更主要係以日本的都市再生為藍本，但因大面積推動不易，遂轉為較小規模的都市更新，惟速度仍相當緩慢，才又朝更小面積的危老重建方向調整，在這樣的情況之下，從都市再生到都市更新，再到危老重建，政策一變再變，都更戶不免眼花撩亂，光是了解都更就已相當不易，更別說新增加的危老重建，究竟要參與哪個方案較划算？如果參與危老重建，又沒有合建的定型化契約可供參考，凡此都讓民眾直覺制度似乎越來越混亂。

惟就政府角度，希望新增加的危老重建能夠以小搏大，日前新北市就有四個從都更權變轉為危老的案例，一旦一百戶整合不來就可視情況調整為五十戶，期望能夠先把「量」做出來，但危老條例的先決條件是百分百同意，整合還是得費盡九牛二虎之力，此外，稅費優惠又比不上都更權變，因此，仍有誘因不足之缺憾。

(2) 法令多如牛毛：

─一般民眾很難全盤了解

都更相關法令多如牛毛，除專業人士之外，一般人很難全盤了解，即使是第一線基層的整合人員都無法深入了解，又如何說服疑雲滿天的都更戶？

(3) 專有名詞聽不懂：

─建蔽率、容積率、容積獎勵、容積移轉，真令人眼花撩亂

除建蔽率、容積率、容積獎勵、容積移轉等專有名詞不了解之外，最後實際建築面積還得經過都更審議委員會審議才能定案，這表示即便經過建築師精算，並將申請面積拉到上限，也未必能全部通過，例如法令規定容積獎勵上限一．五倍，最後審查通過可能只有一．三至一．四倍，導致都更戶與實施者意見分歧。

雖然這些爭議點表面看來單純，但事實上仍有不少模糊空間，除非主管機關親臨公聽會現場聆聽所有對答焦點議題，所制定的法令制度才能真正落實，都更也才有機會走得較為順暢。

(4) 各整合機構分屋條件不一：

─4:6、35:65 或 3:7 分屋比例，何者較公平合理？

由於整合條件不一，常見四：六、三五：六五及三：七分屋比例，到底那一數據較為真確？這還牽涉到「立地條件」的差異。

例如坐落於敦化南路的建案，即便二：八分，實施者都還有利可圖，其因在於敦化南路精華地段，即使實施者就每坪直接成本造價二十五萬元依二：八分計算取得成本一坪一二五萬元，再乘以一．三倍 (三○％係稅費、管銷、利潤) 之後等於一六二．五萬元，但以附近房價一坪約一百八十萬至兩百萬元估算，實施者的利潤空間還是很大，如再加上容積獎勵，獲利空間更大。因此，整合條件必須以立地條件、建商信譽及售屋時機等作為綜合考量，但當房價差異太大時，都更戶不免也會懷疑分屋條件的公平性。

 (5) 獎勵值不一﹕

─送件前各家說法不一，須經審議後才可確定

都更容積獎勵不一，通常要經過審議過後才能得知答案，就危老獎勵項目而言，約有八項，包括原容積高於基準容積、危險及老舊建築、退縮建築、耐震能力、綠建築、智慧建築、無障礙環境設計及開闢取得公共設施等，當中獎勵值各約二～一○％不等，假設原本有八點均合條件，實施者必然會將所有可能申請到的容積獎勵全部填上，但未必都能通過，在高房價區位只要相差三～五％，每戶就有可能減少一、二百萬元的價值，而這當中的不確定因素，不僅都更戶不了解，實施者在送審前也無從得知，這往往也成為雙方互不信任的根源之一。

 (6) 一坪換一坪另加一停車位：

─哪有這麼好康的事？

現階段還是有不少都更戶停留在郝龍斌時代「一坪換一坪」的舊思維，其所持理由為蘭州街斯文里為何可以「權狀坪換室內坪」，而忽略專案處理的時空背景，導致鄰近整合中都更案停滯不前。另外，除非基地面積夠大，否則在停車位不夠分配情況下，不可能輕易允諾另加一停車位的要求，而這也正是當前房價較低地區都更走走停停之主要原因。

 (7) 權狀坪換室內坪：

─民間自辦都更案為何不能比照辦理？

就蘭州街斯文里都更案而言，台北市政府係以專案方式處理，才得以「權狀坪換室內坪」，按該整建住宅為一九六○至一九七○年間辦理地區公共建設、興闢公共設施時，為安置拆遷戶所興建之小坪數住宅，時至今日環境窳陋、違建林立，市政府遂將其納入「台北市公辦都更 8+2 旗艦計畫」，透過專案工作站的設立，並指派四位專業人員駐點，才得以逐步達成預期進度；惟此一專案卻被附近其他整合中都更戶視為通案，益加增添整合的困難性。

按蘭州街斯文里都更案係北市府將全區容積率從三○○％提高到四五○％，亦即增加五成容積之後，才得以「權狀坪換室內坪」的優惠條件達成整合目標，惟亦招致球員兼裁判的質疑，甚至直指如果公辦都更案容積率可以增加五成，那民間自辦都更案為何不能比照辦理？

(8) 估價變來變去：

─不同時間點，估值未必一致

由於一個都更案全程動輒七、八年，從開工到完工也要二、三年時間，然而，以台北市七年前的房價每坪七十三萬，四年前漲至九十二．四萬，去年則又降至八十三．三萬，因此，常遭都更戶質疑「估值」不斷改變，不過事實情況是房價跟著景氣在變，但要如何隨時與都更戶解釋溝通，有時實施者也會有理說不清，更何況不同公司或不同整合人員說法也不盡一致。

 (9) 造價差異，標準何在：

─結構、建材與建物價值息息相關

整個都更過程造價極為重要，其不僅關乎共同負擔比例，更與結構安全息息相關，因此，一般都更戶除普遍關心是否為 RC 或 SRC 結構之外，對於建材品牌與品質，例如公設之規劃設計與裝潢設備，以及自家室內裝潢、地板、門窗、衛浴設備等都相當關切，近年年長者則更關心無障礙空間的建材設備是否齊全等問題。

(10) 共同負擔比例：

─與景氣變動息息相關

都更整合過程一般最關心的首推共同負擔比例問題，常見都更戶總是朝著自己的錢自己賺的「自力更新」方向思考，其實無論有沒有實施者參與，房價變動與造價成本就足以讓「共負比」一變再變而無法獲致共識。

假設總銷十億元的開發案，總建造成本加上稅費管銷等約六至七億元，如以三：七比例試算，共同負擔比例為三○％，則都更戶分回比例為七○％，然三○％共同負擔比例部分又與房屋售價直接關聯，由此不難了解即使是自力更新也未必一本萬利，其間最令都更戶困惑的是變數太多，而產生無所適從的疑慮。

總之，一百個都更戶，有一千個疑難雜症，由不得你信或不信！面對疑雲滿天真歹剃頭的都更戶，仍有待實施者各憑本事耐心的耕耘！

來源：《理財周刊》 940 期
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2018/08/30 | 房地產

中時電子報 徐慈薇/報導

市調顯示，北台灣推案今（2018）年超乎預期大爆量，今年截至8月已逾7500億元，接近去年全年水準，全年更是上看1.15兆元。由於供給量過於龐大，業者擔心「房市恐怕會成一部失速列車」。

根據住展雜誌統計，今年截至8月25日為止，北台灣推案量總金額已達7523億元，距離去年全年案量8374億元，僅相差851億元，超乎預期，估計到今年9月中，推案量就能追平去年水準。

北台灣各縣市以台北市、桃園市量增最明顯，台北市今年前8個月推案量逾2100億元，較去年全年多出300億元，桃園前8個月推案量約1700億元，也比去年全年量增約200億元。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年以來建商推案信心滿載，推案量不斷上修，預估全年推案量可能落在1.1兆~1.15兆。

單看推案量，已與大多頭時期無異，但目前買氣遠不如多頭時期，如此龐大供給量，會讓房市加速爬上高峰，還是成為一部失速列車，令市場憂心。

註：圖說：北台灣推案今年大爆量，截至8月已逾7500億元。（資料照／顏謙隆攝）

【時報記者郭鴻慧台北報導】台灣三井不動產與國建 (2501) 簽署合作備忘錄，「敦化北路(暫稱)」案將由國建完成建物開發後，三井不動產以租賃方式負責飯店的營運管理，預定將規畫約有185間，未來的營運將由三井不動產集團自主經營，預定將在2024年開幕。

三井不動產集團表示，此項飯店投資案目標瞄準台灣每年持續成長的觀光以及商務人口，集團今後亦將會持續在台灣展開更多的飯店事業投資計畫。

三井不動產集團台灣飯店事業「敦化北路(暫稱)」案，位於台北市松山區的敦化北路上，未來三井不動產集團將從設計階段開始參與本案規畫，國建將在地的建築實力與經驗，打造出高質感飯店的模式。此外，三井不動產集團台灣飯店事業還有「忠孝新生(暫稱)」、「中山忠孝(暫稱)」兩筆飯店個案。

三井不動產集團飯店事業涵蓋多個品牌系列，包含住宿型飯店事業的旗艦品牌三井花園飯店「Mitsui Garden Hotels」以及更高規格的「THE CELESTINE HOTELS」品牌。在日本國內合計擁有25家據點、約6,402間客房。

根據內政部統計資料，今年上半年法拍移轉共2,549棟，年增5%，為近四年同期新高。業者表示，今年房市信心回升，屋主轉硬，不少民眾轉到法拍市場撿便宜，法拍移轉量因此隨一般市場交易量回升。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，過去法拍待拍件數、移轉量被視為房市景氣反指標，法拍量愈大，代表房市愈差，但近幾年數據顯示，法拍市場幾乎和一般市場冷熱同步，房市差，法拍量也少，房市轉好，法拍移轉量也跟著增加。

以近十年來說，房市在2016年交易量創下24.5萬棟歷史新低時，當年法拍移轉量2,092棟也同步寫下十年新低，2017年房市交易量回升約8%，法拍件數也增加約6%。

大家房屋企研室主任郎美囡分析，主要是國內長期低利，且銀行多願意提供增貸或寬限期，沒有出現斷頭潮，法拍屋增加有限，加上先前政策打房，投資買盤縮手，法拍移轉量因此一直維持低檔。

去年政府宣示不打房、市場回溫後，自用購屋人、投資人開始搜尋屬意房屋，但賣方態度也跟著轉硬，不少買方轉進法拍市場希望買到便宜貨，法拍移轉量和一般市場交易量因此同步回升。

觀察六都拍賣移轉量，新北、桃園、高雄增加，另三都減少。桃園增加48%，增幅最多，移轉量最多的是高雄的473棟，其次為新北472棟；移轉量減少最多的是台中市，年減15%。

郎美囡指出，桃園及高雄近年航空城、軌道經濟、重劃區等房市議題豐富，買方投資意願較高，但多想低價入手，法拍市場熱度因此提高；台中市近年人口大幅成長，躍居全台第二大都會，但房市議價彈性仍在，因此在一般市場交易較熱。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，台灣未來調升利率機率高，不過觀察過去降息，一次調整半碼居多，部分高槓桿財務操作投資人可能有斷頭風險，但不致於出現斷頭潮。

 

 

據內政部統計處資料顯示，自2013年起，桃園一直是全國人口淨遷入最多的縣市，統計至今年7月仍然居冠，累計移入將近13萬人，其中來自新北市的人口佔最大宗，可以看出桃園對周邊都會區具有明顯的磁吸效應。

勞動部勞動力發展署的就業機會指標統計，除了雙北市就業機會多外，桃園的求才職缺數逐年增加，也帶動人口往桃園移入。此外高鐵、機捷、捷運等重大交通建設的興建，搭配現有完善的公路網絡，與桃園機場的空港優勢，更進一步提升桃園的產業競爭力。

近年桃園市有許多重劃區釋出，提供較優質的住宅環境與屋齡新穎的大樓可選擇，各項藝文設施與體育場館的興建，搭配既有發展成熟的商圈，桃園市逐漸成為一個宜居的城市，再加上多項優於全國的育兒養老福利政策，讓人口移入或回流桃園。

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▲桃園人口近年的增加，主要來自新北市。（圖／信義房屋提供）

就業與生活水準的提升，是否也進一步推升桃園市的房價？信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，桃園升格後的房價雖有緩步增長，但相對於雙北市仍是親民許多，一般的電梯大樓每坪單價約新台幣19萬元，幾乎是新北市的6成、台北市的1/3左右，對於想要成家的青年來說，購屋負擔相較輕鬆一些。

數據顯示，桃園市遷入人口數最多的前兩大熱區為桃園區與中壢區，而跨市移民最多來自雙北市。信義房屋南平藝文店店長林碩茂分析，主因為近來桃園區的重大建設題材利多，房價又相對雙北CP值高，且生活機能成熟，吸引不少跨市通勤的上班族前來落戶。

中壢也因交通重大建設的興建與高鐵青埔特區的發展，成為移居購屋的新亮點。信義房屋中壢海華店店長詹智偉指出，由於中壢區商圈發展成熟，除了吸引雙北族群，更掀起一波周邊觀音、楊梅、新屋、平鎮等工業區的居民跨區換屋的熱潮。可顯見桃園市的優良就業環境與居住條件，持續吸引其他都會區的民眾回流或移入，無形之中也成為房市的重要支撐關鍵。

記者蔡佩蓉／台北報導

自完工交屋前就引發許多爭議的新北板橋浮洲合宜住宅，近期內政部營建署辦理第3次出租作業，而開放出租房型為3房，約42至44坪，共計18戶，並開放一般戶申請；每月租金加管理費約為1萬5400元至1萬6100元不等。

營建署將在9月21日前截止辦理板橋浮洲合宜住宅第3次出租作業，本次釋出的房型為3房，屋內包含對講機、衛浴、廚具、烘碗機與瓦斯爐等設備，但不含傢俱與家電。

由於林口社會住宅在8月中旬截止申請，原本因應正常家庭需要的3房型為主流，共設計規劃1057戶，沒想到因少子化、小家庭化，竟然最後還有餘屋。而目前浮洲合宜住宅釋出的招租戶，又恰好為3房，顯然這房型已經成為「不熱門房型」。

僅高雄市7.89%稍高 其他五都皆不到5%
【洪子恩╱台中報導】許多歐美城市近年追求「樹冠覆蓋率」，透過衛星影像計算樹冠面積佔城市比例，美國不少知名城市就達20~42%。然而台灣地狹人稠，六都單是綠地總和即有五都低於5%，遑論樹冠覆蓋的計算，不只居住品質相對不理想、助長熱島效應外，也因缺少綠地的保水功能，每逢暴雨便易淹水。
據日本科學技術院調查，綠地佔都市面積20%時，是居住的健康指標，30%是綠城市的理想值，台灣「都市計劃法」也規定綠地要10%以上，但台中執業建築師黃金豐表示，現行台灣六都的都市計劃全部不到10%，其中已包含未徵收的綠地，「人均綠地面積，也遠低於國際自然保護聯盟20平方米的標準。」

新北市永和區密集的水泥叢林，是知名都市計劃失敗案例。資料照片

桃園新北不到2%

學者常以新北市永和都市計劃為失敗案例的教科書，1955年永和原以「花園城市」為概念做設計，道路系統迂迴在7大公園間，綠地佔計劃面積1/9，但在民智未開、法規配套不齊的背景下，綠地陸續變更成住宅區，公園只剩1個半，形成今日的水泥迷宮，20多萬人僅擁有1%公園面積。 
目前六都綠地覆蓋率僅高雄市7.89%稍高，其餘皆低於5%，其中桃園市、新北市不到2%，且集中分布而非平均分散。 
世界衛生組織建議城市的每人平均綠地面積至少應為9平方米，但六都除高雄市有11平方米外，其餘都未達標，新北市、桃園市更僅有3平方米。 

廢氣加劇熱島效應

以興建綠建築聞名的建築師郭英釗表示，其實台北市有些大型公園用地，例如中正紀念堂、國父紀念館、台北美術館等，都被設計為多元化使用空間，應該綠化的土地被挪作他用，拿來蓋展覽館等大型建築，這在地狹人稠的都市中無可厚非，但是廣場的鋪面大量水泥化，助長熱島效應。
此外，郭英釗認為，台北市的商業區建蔽率高達85%，幾乎沒有綠地，偏偏商業大樓空調排出的大量熱氣，加上來往車輛的廢氣，使得熱島效應加劇，整個城市愈來愈熱。
郭英釗建議，政府應考量將商業區的建蔽率降低，增加綠化空間，並還給公園用地應有的綠化比例。且因台北市公共運輸普及，公車行經道路或單車專用道都可以拿來增加綠化面積，幫助地球降溫。 

【葉家銘╱高雄報導】高房價是全台民眾常年的怨憤，不論如何改朝換代、實施多項打房政策，仍舊無法解決。根據全台六都近10年購屋總價，可發現房價皆持續上漲，其中漲最多的為台中市，平均購屋總價從625萬元增加至1057萬元，漲幅達69.1%；台北市10年來也增加689萬元最多，漲幅最低、增加平均總額最少的是高雄市，但10年來也增加206萬元，漲幅達33.8%。

台中近2年有很多如「由鉅大恆」等豪宅交屋，拉高平均購屋總價。 
資料照片

民眾買房壓力逐年增長，從內政部不動產資訊平台數據就可感受到。統計六都自2009年至今年第1季的平均購屋總價，台中市成長69.1%最多，其次是新北市67.3%與桃園市54.3%，台北市也漲近5成，南二都成長33.8~38.9%。 

北市10年增689萬

再看平均購屋總價增加狀況，房價最高的台北市最多，10年從1382萬元開始逐步成長，於2015年達2076萬元高峰，今年首季跌至2071萬元，但較10年前仍增加689萬元。除台南、高雄皆較2017年小跌之外，新北、桃園與台中市今年首季購屋總價均創新高。
全國不動產企研室主任張勻分析，這10年可分為2個區段來看，2009年到2014年，六都交易總價成長幅度明顯較高，代表整體景氣是往上的；2014年到2018年，雙北、台南、高雄的交易總價成長幅度減緩，桃園市則因在2014年底升格為直轄市，又因雙北房價居高不下，導致買方轉往桃園購屋，拉抬總價。 

台北市房價最高，購屋總價增長689萬元最多。
資料照片

雙北太貴轉買桃園

至於台中市成長最多，張勻認為，因台中這2年有很多豪宅建案交屋，如「由鉅大恆」、「富邦天空樹」、「宝格」等，拉高整體購屋總價。台北市則因高總價住宅前幾年交易量相對冷清，房價修正到相對低點後，近期開始吸引高資產族出手購入高總價住宅。
永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，過去10年台灣經歷一波房價上揚，從2008年金融海嘯後，2010年起房價快速上揚，至2014~2015年達高點，之後開始下滑，「10年前高雄美術館中古屋每坪只有10萬元，現在已漲到17萬元，換言之若選購50坪住家，就多350萬元。」 

【民眾心聲】太貴根本買不起

我20多年前買30多坪房子，當時1坪17~18萬元，每月房貸7000~8000元，壓力很大，不工作就繳不起，但是現在房子太貴了，建設公司根本亂喊價，1坪30、40多萬元，根本買不起。 

台北市 江先生

兒賺6萬難買房

我15年前買台中南屯區電梯公寓，房價570萬元，現在房價更貴了，兒子月收入6萬元，有計劃要買房，但恐怕仍買不起，他現在住家裡，等要結婚時再看要買房，或接手我們的房子。 

台中市 劉先生

慶幸15年前置產

我15年前結婚時在高雄市仁武區買透天，當時約700多萬元，現在這裡沒1800萬元根本買不到透天，而且坪數更小，要買到跟以前房子一樣大，要2000萬元以上，慶幸以前已經買了房子。 

高雄市 歐先生

低薪、高房價，年輕人買不起房，甚至連貸款購屋都有疑慮，根據財團法人金融聯徵中心的統計數字顯示，近10年年輕人貸款購屋佔比每況愈下，近期更來到最低點，所有貸款購屋人中，僅13%年齡層分佈於20~30歲，六都中，則以台北市年輕人最為困頓，出手者甚至不到1成。
 
屋比超省房屋比價平台彙整財團法人金融聯徵中心資料，觀察自去年Q1至今年Q1貸款購屋者發現，全台20~30歲的購屋者，僅佔14.3%，其中，六都年輕人購屋佔比竟同樣全部低於2成，台北甚至只佔7.7%，新北僅佔11.5%。另觀察近10年年輕人買房佔比狀況，從2009年的17.6%、降至今年僅餘13%，還出現緩步下滑的趨勢，顯見即便今年房市逐漸復甦，但能買的起房的年輕人，似乎仍在少數，買房成長力道，仍遠不如其他年齡層。
 
屋比房屋比價創辦人葉國華分析，目前年輕人買不起房的問題，與「房價過高」和「年輕人普遍低薪」，有極大的關係，其中又以房價最高的台北市、新北市，狀況最為鮮明，「今年第1季全台平均購屋總價高達1022萬元，10年漲幅超過5成。而台北市第1季平均購屋總價，達2071.9萬元，新北也有1190.2萬元，但勞動部統計去年30歲以下的年輕人，平均年薪不到40萬元，如此收入，幾乎無力負擔起目前千萬等級的高房價。」
 
大家房屋企畫研究室主任郎美囡指出，若保守估計，年輕人若以購買總價800萬元房屋，自備款就要準備240萬元，以利率1.7%，30年本利攤還計算，每月房貸本息需繳納19869元，「依照勞動部統計的平均年輕人月薪不到3萬元來看，光繳納本息就佔據總收入的3分之2，明顯失衡。」
 
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴則補充，政府提出幫助年輕人購屋的方案，並不夠多元與優惠，助力相當有限，而目前約有7成8的年輕人，選擇在房價較高的六都購屋，「建議政府在嚴控授信風險下，提供更多元、優惠的貸款政策，助年輕人早日一圓成家夢。」（詹宜軒／台北報導）

近10年年輕人買房佔比狀況，從2009年的17.6%、降至今年僅餘13%，還出現緩步下滑的趨勢。資料照片

台北市豪宅林立，對比連輕人買不起成為諷刺。資料照片

能買的起房的年輕人，似乎仍在少數。資料照片

2018-08-26 06:00

（製表：記者徐義平，圖片：記者張嘉明攝）

〔記者徐義平／台北報導〕儘管目前房市仍處於多空論戰，但根據聯徵中心買賣契約價格、營建署全國住宅價格指數以及北市住宅指數等多項數據，這波房市谷底落在二○一六年底至二○一七年初，接著房價小幅反彈後進入盤整狀態，目前並沒有再向下修正跡象，甚至由房市「空軍總司令」張金鶚一手催生的好時價房價指數，也從去年三月房價最低點至今反彈約二．五％。

官版住宅價格及民版好時價指數 近1年均上揚

根據好時價房價指數，三月全國房價指數一二○．五六，已連續十二個月走揚，較去年同期反彈約二．五％。由於這項統計資訊來自實價揭露，因此最早資料為二○一二年八月，受到前一波房市多頭影響，該房價指數一路走揚，二○一五年四月達到高峰一二二．一二；隨後一路向下盤整，二○一七年三月來到這波跌勢的最低點一一七．六二，這階段跌幅約三．六八％。

張金鶚：房價仍處波動盤整階段

不過，隨著一年的房價小幅反彈，今年三月房價指數相對高點時，跌幅縮小至一．二八％。好時價團隊解釋，近一年來全國房價呈緩步上漲走勢，但買氣仍未明顯回溫，較去年同期下滑，房市處於價漲量縮的格局。

好時價顧問、政大地政系特聘教授張金鶚表示，目前房價算是微幅波動，即便該指數連續一年向上，也僅代表房價處於波動盤整階段，幅度像是奈米級一樣微小，後續還要觀察。

另外，內政部營建署發布的全國住宅價格指數，最新統計為去年第四季，已連續四季小幅上漲，且去年第四季六都中有五都指數呈上漲趨勢，僅北市微幅走跌。全國住宅價格指數自二○一三年第四季開始發布，其中全國指數連續六季走揚，最高點在二○一五年第一季的一一五．一九；隨後連四季走跌，接著又連兩季走揚，這波修正格局最低點落在二○一六年第四季的一一三．三八，隨後連續四季走揚。

官版4結論 房市多空各半

這項指數以二○一三年為基期，六都中，除了北市指數自二○一六年第四季起連續五季低於一百，其餘五都未出現低於基期的情況。該指數做出四個結論，分別是房市利多及利空各兩個觀察指標；利多部分，住宅交易量初步回穩以及經濟持續溫和復甦；利空部分，則是美國加快升息速度，國內升息壓力加大，加上房市新舊供給量仍過多。