不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

▲高雄的河西路有不少愛河首排住宅，屋齡16年房價仍接近3字頭。（圖／記者陳建宇攝）

記者陳建宇／高雄報導

愛河是高雄最重要的河流，貫穿整個高雄市，沿線也有不少河岸景觀宅，不過除了出海口亞洲新灣區，以及河堤社區之外，美術館最南側的河西路也有不少河景宅，中古大樓房價更直逼3字頭，河岸首排的別墅產品房價也從2000萬元起跳，保值性相當出色。

一般民眾講到愛河的河岸宅，想到的往往是愛河出海口、亞洲新灣區一帶，有相當多豪宅產品，其次如有「高雄小天母」之稱的河堤社區，也聚集了相當多河岸宅，知名度也很高。

▲河西路在美術館生活圈最南邊，受矚目程度不如美術館首排。（圖／記者陳建宇攝）

不過其實在美術館生活圈最南邊的河西路，也有相當多河岸景觀住宅，由於位於美術館生活圈外側，受矚目的程度遠不如美術館首排。信義房屋高美館店主任林奕呈表示，河西路一帶的河岸景觀宅雖然不像美術館第1排的住宅，是民眾的首選，不過往往是第2順位的選擇，詢問度其實頗高。

由於該區段可用建地不多，因此面對愛河第一排、具有景觀的物件多為中古產品，林奕呈指出，河西路愛河首排的中古大樓，屋齡多在16年內，並不算太舊，也有少數10年內的產品，房價則視樓層而定，首排景觀物件每坪在26~30萬元，相較之下若是同社區後棟無景觀的產品，房價則只要每坪19~21萬元，有無景觀房價足足差了3分之1。

而該區段也有部分非首排的新建案，但仍具有愛河景觀，例如鼎宇建設的「美術愛河」就不是位於愛河第一排，但該案6樓以上，就具有愛河景觀，規劃81~100坪的全4房豪宅產品，戶戶3面採光，開價每坪24~43萬元。

▲河西路也有部分透天別墅，總價2000萬元起跳。（圖／記者陳建宇攝）

河西路除有河景大樓外，首排也有部分別墅產品，林奕呈表示，這些透天別墅的屋齡約在12~16年，同樣不會太舊，地坪約24~25坪，因為環境清幽、面河景觀等優勢，即便無裝設電梯，但總價仍在2000~2500萬元，保值性相當高。

▲巨蛋生活圈是北高雄的蛋黃區，近4年房價上漲22%。（圖／記者陳建宇攝）

記者陳建宇／高雄報導

這幾年高雄外圍區段的房價上漲速度快，不過市區也不遑多讓，根據統計漢神巨蛋商圈從2016年迄今大樓均價上漲22%，成交件數也逐年成長，堪稱是「價量俱揚」，專家指出最重要的原因就是建商推案小宅化，推升單價及成交量。

漢神巨蛋是北高雄最重要的商圈，也是房市的蛋黃區，最近幾年雖然漲幅不如外圍的重劃區，但不代表該區段的房價停滯不前，根據《高雄實價網》價量分析資料顯示，巨蛋生活圈的住宅大樓均價，從2016年的每坪22萬元，到今年已經上漲到均價每坪26.84萬元，漲幅達到22%。

若以交易量看，2016年巨蛋生活圈的住宅大樓交易量是271戶，到2019年已經提升到370戶，量體更是增加36.53%，呈現價量俱揚的態勢。

▲巨蛋生活圈推案小宅化，近年包括單價及成交量都持續上揚。（圖／記者陳建宇攝）

之所以會出現這樣的狀況，和建商推案產品大有關係，信義房屋漢神巨蛋店店長陳世昌表示，近年大坪數產品去化速度慢，高雄建商改推小坪數產品，拉高單價但縮小坪數，讓總價帶看起來不高，不過若看單價幾乎都要站上3字頭。

以今年的交易數字為例，根據《高雄實價網》資料，巨蛋生活圈屋齡1年以內的新建案，均價已經來到每坪32.03萬元。

此外，陳世昌指出，小坪數產品現階段市場接受度高，銷售速度比大坪數的豪宅多，銷售量也會增加，才會出現近年巨蛋生活圈大樓，成交量愈來愈多的現象。

▲新北市新店區「美河市」商辦，18樓今日執行2拍遭到流標。（圖／記者湯興漢攝）

記者張菱育／台北報導

全球光學防偽廠商鷹谷投資控股，曾於2017年以2.51億元買下「美河市」商辦18樓10戶，創該社區第2高總價的紀錄，但是因財務出現狀況，這10戶商辦遭到法拍，今（7）日進行第2輪的二拍，底價共約2億4728.8萬元，但仍遭到流標命運。法拍業者認為，該案應要到四拍，買方才比較有意願進場。

原本鷹谷投資控股持有的「美河市」，分成兩筆分別拍賣，但是歷經多次拍賣都流標收場，這次匯集成1筆物件一起拍賣，共包含10戶、6車位，都位在18樓，總坪數504.99坪，一拍底價約3.09億元，二拍底價降至2億4728.8萬元、每坪底價48.97萬元

對照實價登錄資訊，鷹谷投資控股於2017年6月買進18樓10戶，入手總價為2.51億元、單價約50萬元，為該社區少數總價超過億元的商辦交易紀錄，每坪單價則創該商辦最高單價。

「美河市」位於新北市新店區中央路，A、B棟為商辦大樓，C棟為大型商場，D~P棟規劃住宅，其中商辦規劃地上29層、地下3層建物，屋齡約7年。觀察實價登錄狀況，今年僅有1筆8樓戶交易，總價2000萬元、每坪約50萬元。該商辦成交單價落在42~55萬元間。

▲「美河市」18樓2拍遭到流標命運。（圖／記者湯興漢攝）

信義全球資產經理王維宏表示，該區屬於早期的工業區，區內不少廠辦，附近廠辦成交行情每坪落在30多萬元，而「美河市」位於捷運松山新店線的支線小碧潭站，缺乏辦公室的群聚效應，需求不大，但是如果是規劃小坪數產品，較會受到買方青睞，而此次法拍屬於高總價產品，對於投資型的買家，接手意願會比較高。

《104法拍網》襄理蔣昌羣指出，「美河市」這筆拍賣若到三拍底價降至每坪約40萬元，比較接近市場行情價，對買方來說價格仍高，所以應要到四拍，脫標機會比較大。

▲鹽埕區的公寓近年漲幅驚人，5年房價上漲54.21%。（圖／記者陳建宇攝）

記者陳建宇／高雄報導

鹽埕區是高雄最早的市中心之一，因此屋齡普遍偏高，尤其鹽埕區的公寓屋齡至少都從30年起跳，不過這樣的產品近5年每坪房價上漲超過54%，漲勢非常驚人，房仲業者指出，鹽埕有剛性需求，又是高雄少數可以合法經營民宿的行政區，因此吸引自住及投資買盤，才能促使房價上漲。

鹽埕區鄰近港口開發早，是高雄最早的市中心，尤其堀江商場附近更是有不少洋樓，顯見早期有不少有錢人家居住於此。不過隨著開發重心移往前金、新興、苓雅等行政區，高雄市中心也離開鹽埕，造成該區半世紀以來逐漸沒落。

不過隨著鹽埕的再造，駁二藝術特區、棧貳庫等陸續出現，吸引相當多國內外遊客造訪，也讓鹽埕重新回到大家的視線裡。建商也開始加速推案，吸引鹽埕外移的人口回流。

而在鹽埕的住宅產品當中，公寓產品的交易量雖然不大，但漲幅相當驚人，根據《高雄實價網》資料，鹽埕區的公寓2015年時均價是每坪9.50萬元，不過到了今年，均價已經達到每坪14.65萬元，等於5年上漲54.21%。

為何鹽埕區的公寓可以有超過5成的漲幅？信義房屋成功和神店主任林政柏表示，鹽埕區其實有不少自住和投資的需求，以自住角度來說，該區其實剛性需求不低，多數是鹽埕在地民眾或回鄉的子弟，較少有外移人口，不過因為近年鹽埕區房價持續上漲，新大樓產品都站上2字頭，透天產品總價也不低，因此低總價的公寓產品就變成首購族的首選。

▲駁二藝術特區等建設帶來遊客，也讓附近公寓出現投資價值。（圖／記者陳建宇攝）

此外，因為亞洲新灣區、駁二藝術特區等建設加持，帶進觀光人口，因此也吸引了到鹽埕置產的投資客層。林政柏指出，鹽埕區是高雄極少數可合法設立民宿的區段，不少投資客就是鎖定總價較低的公寓購入，改造成民宿出租，因此也帶動公寓價格上漲。

不過林政柏也提醒，鹽埕區因為發展早，公寓產品的屋齡也高，至少都從30年起跳，因此民眾若要購入該區的公寓，要仔細檢查是否有滲、漏水的狀況。另外，鹽埕有部分海砂屋，民眾購買公寓前也要先了解清楚是否是海砂屋，以免影響居住安全。

▲鹽埕公寓近年房價走勢。（圖／記者陳建宇製）

▲東區老牌朝桂餐廳調降3億多出售。（圖／記者黃靖惠攝）

記者黃靖惠／綜合報導

北市東區商圈23年港式婚宴「朝桂」餐廳為兄弟飯店相關企業，位於敦化南路一段「鳳凰大樓」1樓及地下室空間，合計逾400坪，今年2月開價13億元高調求售，創區域最高總價，才隔5個多月，自砍3.32億元，修正開價9.68億元出售，砍價2成5。

經了解，「朝桂」以港式飲茶、婚宴筵席著名，今年2月才傳因營運方針選擇出售店面，時隔多月，又遇疫情，難找買家才選擇修正開價。

記者去電詢問餐廳洪姓總經理，證實餐廳降價出售，但其他問題不予回應，且強調目前餐廳仍正常營業，至於之後是否歇業仍言之過早，仍待買方出現。

▲東區老牌朝桂餐廳調降出售。（圖／記者黃靖惠攝）

住商不動產仁愛光復店經理黃獻寬說明，「朝桂」餐廳實際營業空間包含1樓及地下室，地上1樓不到百坪，主力坪數於地下室，依敦化南路一段及忠孝東路四段地下室行情，單價90~100萬元；敦化南路一段1樓店面單價400~450萬元。

他表示，該物件總價雖調降，但因總金額仍高，以相同金額都可買下整棟商辦或商旅，更具未來開發性，且現階東區租賃市場雖回到平穩值，但整體市況仍走弱，且用年租投報率2 %，要吸引投資人入手的誘因仍低。

▲新莊第一高樓「遠雄九五」豪宅正對中港大排。（圖／記者黃靖惠攝）

記者黃靖惠／綜合報導

新莊第一高樓「遠雄九五」樓高42層，正對宏匯廣場、中港大排，採豪宅規格打造，吸引知名YouTuber Joeman開箱引起討論，早在今年初有企業主一次砸近兩億元購入14樓兩戶，當地房仲說明，新莊副都心交通便利，鄰新北產業園區，具有地利之便，成為科技業、企業總部遷址首選，逐漸產生結市效應，連帶拉抬周邊豪宅交易。

實價登錄揭露，新莊區新北大道三段「遠雄九五」豪宅，14樓兩戶今年2、3月，分別以總價9434萬元、9622萬元，拆算車位單價60萬元。經查兩戶買方為「邵桀跨境有限公司」，公司登記於新北五股工業區，該公司旗下經營日常用品、菸酒、家具批發零售業。

▼遠雄九五。（圖／記者黃靖惠攝）

大家房屋企劃研究室主任郎美囡說明，新北大道三段沿線住宅大樓平均單價40~55萬元，而「遠雄九五」豪宅低樓層單價達60萬元門檻，已破區域高價，且正對中港大排景觀佳，周邊環境舒適。

她說明，「遠雄九五」與宏匯廣場相距不遠，僅一條中港大排差距，隨著百貨商場月底將開幕，預估帶來人潮、提高周邊房市能見度，再依過往重劃區跟新市鎮發展軌跡推知，生活機能多半沿著購物中心或是賣場發展成形，也解決長期被詬病機能不足問題。

▼遠雄九五。（圖／記者黃靖惠攝）

中信房屋新莊副都心店長林家民表示，新莊副都心重劃區交通網路方便，有捷運機場線、環狀線、中和新蘆線、開車經中環路銜接台65快速道路，可前往五股、土城等地，或是銜接國道1號，往返北市方便。

他說明，新莊副都心8成以上為商業地，腹地大未來發展可期，隨著「i-Tower 雲端科技大樓」、「四零四科技公司」、「儒鴻企業總部」、「中悅CBD時代廣場」、「麗寶總部」辦公大樓有譜，吸引科技產業、五股遷出企業總部進駐，且親民辦公室租金，也成為年輕人開立個人工作室，創業首選。

▲北市中正區超豪宅「松濤苑」7樓前年底以近5億元成交，拆算車位單價260萬元。（圖／台灣房屋提供）

記者黃靖惠、張菱育／綜合報導

鄰近植物園綠地、北市中正區超豪宅「松濤苑」7樓前年底以近5億元成交，拆算車位單價260萬元，經查為「大隱國際投資股份有限公司」買下，房仲業者認為，該戶於房市較低迷階段入手，仍維持260萬元，實屬不易，該社區地點、位置具獨特性，成為保值關鍵。

實價登錄揭露，中正區博愛路指標超豪宅「松濤苑」7樓、260坪，前年底以總價4.948億元成交，拆算車位單價260萬元。經調謄本資料，該戶買方為「大隱國際投資股份有限公司」，經營投資事業、不動產買賣租賃及大樓開發。

「松濤苑」坐落於博愛特區，緊鄰植物園大片綠地，且周邊有有行政院、司法院、總統官邸、歷史博物館等公家機關，交通四通八達，樓高12層，屋齡6年，只有20戶，為中正區少有百坪超豪宅，興建業主潤泰集團總裁尹衍樑也買了頂樓戶，替自家建案設定定錨價。

中信房屋南門加盟店副理曾煥凱說明，104、105年買氣旺、房價表現好，「松濤苑」2、3樓低樓層單價落在252～270萬元，反觀該戶於107年房市較低迷階段入手，仍維持260萬元，實屬不易，依照當時市況高總價豪宅買氣及價格都受到景氣影響，但該戶仍以單價260萬元水準成交，表現亮眼，另以目前行情來說，低樓層單價250萬元、中樓層單價260~270萬元。

「松濤苑」是中正區指標超豪宅，無論地點及位置都有獨特性，旁邊是植物園8公頃綠地，景觀或視野獨一無二，且戶數少產品具稀有性，也都成為保值關鍵。 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市新一代的指標豪宅不少都進入成屋銷售階段，豪宅客現場看屋多看多比較後，決定購買的意願會較為明確，不過可能因為資金調度或生意太忙等狀況，交易過程也比一般住宅交易要更久。

近期市場上的指標豪宅陸續有成交的實價揭露，從交易的狀況來看，雖然投資行為不興盛，但自用換屋的需求穩定，豪宅推案也慢慢的銷售去化。

▲南港豪宅「日升月恆」，9樓買方便宜600萬元買下。（圖／記者陶本和攝）

記者張菱育／台北報導

前身為「無雙」建案的「日升月恆」南港豪宅，去年陸續出現多筆買方撿便宜戶，今年又出現買方買便宜案件，9樓戶前屋主在預售時購入，持有9年後轉手，買方便宜了600萬元買下，單價也從87.1萬元，降至每坪80.2萬元，讓買方大撿便宜。

南港「日升月恆」9樓戶，共104.16坪，今年2月成交總價7600萬元，相較9年前第一手屋主以8200萬元購入，這次買方便宜了600萬元買進，拆除車位面積之後，換算每坪單價從87.1萬元，降至每坪80.2萬元。

「日升月恆」位於南港區經貿二路235巷，樓高21層，屋齡約5年。實價登錄至今總計有147筆交易，平均交易單價每坪85.6萬元，該社區最高單價出現在2014年12月的14樓交易，成交每坪102.4萬元，也是唯一破百萬元的戶別，而在2014~2015年的交易中，有多筆單價在90萬元以上，且大多有8字頭以上的成交單價。

▲南港「日升月恆」樓高21層，實價登錄至今總計有147筆交易。（圖／記者陶本和攝）

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，「日升月恆」是南港指標性豪宅之一，這個案子剛推出時，豪宅市場正熱，許多買方看好南港經貿區的發展潛力而入手，但是房市在2016年時反轉向下，該社區成交單價多落在7字頭，南港豪宅也落難，如今豪宅市場雖然逐漸復甦，卻又面臨其他區域新豪宅環伺競爭，所以價格仍難回復當年高價。

▲台南市安南區為六都房價最便宜的交易熱區。（圖／信義房屋提供）

記者張菱育／台北報導

買公寓好，還是買華廈大樓好？民眾在選擇產品類型時面臨抉擇，統計發現，台中北區的公寓和華廈大樓每坪都約16萬元，選擇有電梯產品更為方便，可見這一區「買公寓不如買大樓」；另外六都房價最便宜的熱區位在台南市安南區，公寓房價單坪甚至不到10萬元，2房總價只要300~450萬元，吸引不少當地首購年輕族群購買。

根據中信房屋統計，六都交易前3名熱區的公寓及華廈大樓行情，其中公寓及華廈都最便宜的都落在台南市安南區，單價分別為8.24萬元、11.76萬元；公寓排名居次的為台南市東區，每坪11.22萬元，第三名為高雄市鳳山區，每坪11.93萬元。

至於華廈大樓，高雄市鳳山區每坪僅13.24萬元，排名第2；台南東區每坪14.13萬元排名第3。

信義房屋安平店專案經理李進富表示，台南安南區房價相對其他行政區低，近年開始有新建案推出，屋齡2~3年的新成屋單價超過15萬元，2~3房總價約600~1000萬元，因鄰近台南科技工業區及南科，吸引不少作業員和工程師等首購族來此購屋；而20年以上公寓，2房總價約300~450萬元、3房總價400~550萬元，公寓則較多年輕人購買，主要是看好公設比低、室內坪數大、不用繳公共電費、管理費等額外支出。

李進富說，至於台南東區則屬於文教區，區內有成功大學、鄰近台南火車站，一直都是台南購屋首選區域；而永康區人口多，房價又相對東區便宜，所以交易量也較多，這3個行政區都有個共通點，就是區內都有交流道，交通機能佳，加上北外環道路連接安南區及市區、南科，近年也即將通車。

特別的是，台中北區的公寓和華廈大樓每坪都約16萬元，而西屯區兩種類型的產品均價也僅差1萬元左右，顯示這2個區域「買公寓不如買大樓」。

▲台中北區的公寓和華廈大樓每坪都約16萬元。（圖／業者提供）

中信房屋研展室副理張漢超表示，台中市北區為早期開發區域，區內不少老舊公寓，所以也讓房價相對其他區域偏低，而這類型的舊行政區，區內部分華廈及大樓可能屋齡也與公寓差不多，導致公寓和大樓成交行情落差不大。

張漢超指出，要在北區或西屯區尋找購物標地的買方，選擇大樓產品的性價比較高，畢竟公寓和華廈大樓價格差不多，不如選擇有電低的產品，但購屋人也要留意，華廈或大樓屋齡是否偏高、居住環境是否單純、是否為住商混合大樓等，畢竟買房除了考量價格之外，也要住的舒適、安全。

記者林裕豐／台北報導

北市通化街商圈出現店家出走潮，待租店面多達14間，不過由於暑假到來，炎炎夏日讓手搖杯飲料店看見商機，大手筆租下三角窗店，面積25坪，月租金17萬元，專家分析，通化街上手搖飲店品牌眾多，店面規模通常在10~12坪左右，這個三角窗店面25坪，應該是要做旗艦店。

新開的手搖杯飲料店位在通化街上，隔壁是屈臣氏，鄰近臨江街夜市入口，位置精華，原本是一間傳統鐘錶店，租金15萬元，租約到期後，房東漲租，鐘錶店因此搬離，空租才2個月，手搖杯飲料店立刻搶進。

▲通化街商圈三角窗店面鄰近臨江街夜市入口。（圖／記者林裕豐攝）

記者實際走訪，通化街上待租店面不少，手搖杯飲料店租下三角窗店面，重新製作招牌，讓街角的景象煥然一新，由於新開幕也吸引不少愛嚐鮮的客人排隊，氣氛熱絡。

附近店家表示：「飲料店開很快，關也很快，在通化街商圈就看過夏天開、冬天關的飲料店，東西還是要好，才撐得下去」。

▲通化街商圈三角窗店面新開幕也吸引不少愛嚐鮮的客人排隊。（圖／記者林裕豐攝）

住商不動產台北通化加盟店店東張芳綺指出，由於該店面是三角窗，招牌廣告效果佳，且店面權狀面積大約有25坪，推估月租17萬元。

張芳綺說：「通化街上手搖飲店品牌眾多，不過多數不需要這麼大的店面，店面規模通常在10~12坪左右，月租在7萬以下者居多。」

▲三角窗店面招牌廣告效果佳。（圖／記者林裕豐攝）

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，通化街上有不少20坪以下的小型店面，且因靠近臨江街光觀夜市，鄰近區域又有不少住家及公司行號，吸引餐飲品牌來此設點試水溫，不過隨著外送服務日漸蓬勃，餐飲業需要的店面規模逐漸縮小，故中小型店面的需求量相對於大店面穩定。

▲苓雅區的公寓單價每坪達16.24萬元，和高雄市區外圍的新大樓價格相當。（圖／記者陳建宇攝）

記者陳建宇／高雄報導

公寓產品因為沒有樓梯，且屋齡普遍偏高，因此除北部外，往往較難獲得購屋民眾的青睞，不過高雄苓雅區的公寓卻表現亮眼，不僅今年交易量位居高雄第3，平均單價16.24萬元，甚至比外圍新大樓的成交單價更高，房仲表示因為該區眾多名校學區襯托，總價也不高，因此可以吸引購屋族。

根據《高雄實價網》資料，高雄的苓雅區今年公寓交易量為101件，僅次於三民區的137件以及鳳山區的102件，而單坪價16.24萬元更是冠於高雄，和排名第2鹽埕區的每坪14.65萬元有不小價差。

▲苓雅區有相當多明星學區，也是拉抬公寓價格的原因之一。（圖／記者陳建宇攝）

不過公寓因為沒有電梯，屋齡也多在30年以上，離開北部後很難吸引民眾的目光，不過高雄苓雅因為有區段及學區加持，反而拉高價格。信義房屋市府復興店一級專員曹哲禎表示，苓雅區是南高雄的市中心區段，也就是所謂的「蛋黃區」，包括文化中心、市政府、三多商圈都在苓雅區，有許多公教人員或「三師」階級居住於此，房價本來就比其他地方高。

此外，苓雅區有相當多名校學區，曹哲禎指出，包括四維國小、苓洲國小、五福國中、英明國中、師大附中等明星學校都位於苓雅區，因此也吸引很多重視教育的家長在苓雅區購屋設籍，甚至買房就只為了設戶口方便入學。曹哲禎表示，這些家長為了讓孩子有較好的學習環境，加價的意願也較高，因此也能墊高區域房價。

▲苓雅區公寓多數總價500萬元內就能入手，吸引不少首購族。（圖／記者陳建宇攝）

最重要的還是公寓的價格，因為即便苓雅區的公寓均價每坪逾16萬元，甚至堪比外圍新大樓的成交價，但公寓坪數不大，因此總價也不會太高。曹哲禎表示，苓雅區的新大樓開價至少都在3字頭，屋齡10年內的中古大樓房價也都有每坪25萬元以上的水準，反觀公寓產品多數總價500萬元內就買得到，甚至幾乎沒有公設，實際可用坪數較多，因此也能吸引手頭並不寬裕的民眾購買。