不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

在老台中人之間，流傳一句關於北區的順口溜，「吃在北平、穿在天津、住在青島」。北區為台中舊市區，生活機能完善，北平路、天津路商業發達，青島路住宅則因鬧中取靜而受到歡迎，3房電梯華廈屋齡普遍在20年以上，總價約600萬元就能入手。

「吃在北平、穿在天津」兩者發展息息相關，天津路是台中知名成衣批發街，早期與台北五分埔齊名，進而帶動北平路崛起，信義房屋文心中清店店長林裕展表示，北平路上有各式美食，最近更因文心路、中清路商辦及銀行林立，上班族群眾多，每到用餐時刻人潮總是源源不絕，因此店面出租率高。

反觀天津路，近年因不敵電商崛起，再加上許多屋主不願降租，租金行情與北平路差異不大，部分店面空置，不過憑藉商圈凝聚力，十幾年來在農曆春節前皆會舉辦「天津路年貨大街」，除了一般小吃、乾貨零食，還會進行服飾換季出清拍賣，熱鬧非凡，已成為中部人最熱門的年貨採買。

青島路則位在商業機能強大的北平路、天津路間，林裕展指出，青島路因鬧中取靜而受到青睞，以總價350至550萬元、屋齡30年左右的公寓交易最為熱絡；3房電梯華廈屋齡普遍在20年以上，總價約600萬元就能入手。

據實價登錄資料顯示，台中北區交易熱點，除青島路，中原路、崇德路住宅也頗受歡迎，信義房屋北區學士店主任潘庚男表示，中原路享有綠帶和雙語學區的優勢，有一些屋齡較新的物件，行情也相對較佳，3至10年大樓每坪單價約23至28萬元；崇德路則以屋齡20年以上的中古大樓、華廈居多，單價約14至17萬元。

 

豐邑機構旗下豐邑建設昨（24）日以每坪266.7萬元、總價66.5億元，購入七期市政路、河南路口2,493坪黃金角地，這塊土地的地主原為親家建設，總價部分創下台中七期（七期重劃區）新市政中心土地交易新高紀錄，也是今年台中市最高總價之土地交易。

台中市七期豪宅、頂級商辦群聚，此總價也顯示建商看好此區域後續發展，積極搶地。值得注意的是，豐邑機構昨日才標下國產局位於嶺東商圈春安路的2,514坪土地，得標金額15.2億元，換言之，豐邑一口氣投入近82億元、購入逾5,000坪土地，以中部在地建商而言，相當罕見，也顯示豐邑的雄厚實力。

豐邑機構目前旗下除了豐邑建設、佳成建設之外，還有豐邑百貨，以及股票上櫃的豐謙建設等，另在新竹經營喜來登酒店，橫跨營建、飯店、商場及物業管理等。

豐邑表示，集團相當看好台中躋身全台第二大城市的遠景，此次購入七期市政路、河南路口的土地，未來計畫推出結合住宅、辦公與商場的綜合開發案。

據了解，親家建設係於2010年購入上述土地，當時每坪土地價格約200萬元。目前，這塊土地作為「親家雲硯」的接待中心。

國泰金控旗下國泰人壽，去年底才購入台灣大道與文心路口、愛買量販中港店所在的3,260坪，總價76.64億元，換算每坪單價約235萬元，也創下台中市歷年來民間土地交易最高總價。而今天豐邑購入的土地，則是創七期市政中心新高總價。

去年以來，台中市土地頻創高價，興富發8月才以40億元購入烏日高鐵站商業區土地，接著國泰人壽再出手以76億餘元獵地，今年才剛開始，豐邑就大手筆購地，顯示建商對台中房市前景信心十足。

桃園市八德擴大重劃區因1字頭親民房價，成房市交易熱區，吸引大批首購族移入，致使住戶數增加，看中人口且年輕族群商機，吸引許多商家搶租店面，包含大型連鎖店、超商及早午餐等店家進駐，隨著生活機能趨向完善，當地房市前景看俏。

八德擴大重劃區腹地涵蓋部分八德舊市區及郊區，總面積約165公頃，加上未來桃園捷運綠線經過、北區青少年活動中心等重大建設，備受關注。信義房屋八德長興店專案經理涂仁鋕表示，八德擴大重劃區多為5年內新成屋，每坪約15至18萬元，3房總價約700至900萬元，成為桃園、新北市首購族首選，帶動重劃區所屬的福興里居民大幅增加，根據八德區戶政事務所統計，福興里自2016年翻轉成為八德區人數最多的里，去年甚至突破萬人，達10,492人。

近幾年八德擴大重劃區人口紅利加持下，吸引商家進駐，生活機能才逐步完善。涂仁鋕指出，八德擴大重劃區內其中一條重點道路「興豐路」，多所公家機關位處該路，包含農會、區公所、戶政事務所等，以及知名學區八德國中與國小，又可連接國道2號大湳交流道，這幾年人口移居增加後，從僅有小型店家、小吃店，如今已有多家連鎖店進駐，包括全聯、寶雅、路易莎咖啡等。

信義房屋八德長興店專員巫崇印觀察，八德擴大重劃區另一條主要聯外道路「建國路」，可通往大湳和桃園市區，以前商業機能不佳，現在也是便利商店、餐飲業林立。

另外，巫崇印指出，重劃區內的仁德公園周邊原本空曠店家少，近期開設了數家早午餐店，主要是居住人口眾多，加上店面租金便宜，20至30坪的大樓店面，月租僅約2至2.5萬元，已產生店家群聚效應。

房市平穩，台中市平均核貸成數7成，但2018年第三季，平均核貸成數最高的前三大路段都近8成；最強路段-南屯區八期重劃區，核貸成數甚至高達9成！

根據財團法人金融聯合徵信中心最新數據資料顯示，台中市2018年第三季平均貸款成數為71.36％，平均貸款利率為1.77％；其中，核貸成數最高的地段，是南屯區豐偉路，平均核貸成數90％；核貸成數第二高為太平區樹孝路，平均核貸成數79.16％；第三名則是北屯區太順路，平均核貸成數78.15％。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，由於央行連續10季維持利率不變，整體還是維持在低利狀態，因此房貸利率大多維持在1.7％上下；至於核貸成數則在7成左右。

台中市2018年的交易量並無突破性表現，甚至全年買賣移轉棟數小幅下滑1.4％，因此平均貸款條件也僅持平發展。惟各區域依機能、發展潛力、及新建案優惠專案而有個別優異條件，如核貸成數高達9成的南屯區豐偉路，即因地段精華外，新案的優惠貸款條件佳，才能有如此高的核貸成數。

住商機構中區協理賴萬表示，台中市核貸成數最高的前三名路段中，南屯區豐偉路及北屯區太順路大部分是新建案，由於新建案的建商可與銀行端合作優惠的貸款專案，因此許多新建案的核貸條件都不錯；此外，建商也會提供公司貸款讓購屋人補齊自備款的不足。

此外，房屋能有好的貸款條件重點在地段。太平區樹孝路的機能佳、交通便利，該地段有透天、新大樓、也有20年以上的中古大樓，平均房價約每坪16萬，吸引許多首購族在此購屋；而北屯區近年交易表現亮眼，太順路新案的選擇性多，平均房價約18萬元，也是許多首購族或換屋族會考慮在此購屋。

而南屯區豐偉路位於八期重劃區，周邊有三座公園、量販店，生活機能佳，該路段平均房價27萬元，略低於七期精華地段房屋，較符合多數購屋人的預算範圍。

過去房市景氣好時，河岸景觀宅一直是房價保證，其中新北市中和華中橋西側重劃區(俗稱左岸)推案單價曾衝破5字頭，不過隨房市反轉向下後，中和區左岸一帶如今淪為「賠售重災區」，不少建案單價下殺3字頭。

根據實價登錄資料，新北市中和中原二街某電梯大樓賠售案例頻傳，13樓戶去年10月以總價1660萬售出，屋主持有5年慘賠432萬，成交價下殺至每坪40.3萬，面臨4字頭保衛戰，而同棟21樓戶、19樓戶，也紛紛認賠430萬以及640萬出場。

此外，新北市中和中原街某電梯大樓建案，屋齡約5年，規劃大坪數產品，其中8樓戶106年7月以總價3526萬轉手，較102年12月買進的價格4584萬，慘賠了1058萬，每坪成交單價從57.8萬跌到43.8萬。

《好房網》引述房仲業者說法指出，中和區左岸一帶雖坐擁河岸利多，但因交通較為不便，加上受到鄰近的江翠北側重劃區讓利風盛行影響，賠售案例頻傳。

房市專家Sway則指出，中和左岸生活機能沒到位，房價4字頭都還嫌高，他認為3字頭才是合理行情。(中時電子報)

台中中區為全台最小行政區，面積還不滿1平方公里，也是台中最老舊生活圈，其中最指標的破敗大樓「千越商業大廈」，近年雖有都更議題再起，但對房價似乎仍起不了作用，過去一年許多套房平均單價每坪都在10萬元以內，仍榮登當地最低價大樓之一。

中區生活圈土地多是由早期地主持有，推案量極少，即便是上波2012~2015年房地產多頭，當地1年頂多也僅有1案推出，可說是台中房市最冷區域。經查實價資料，當地中古房價零星有著不少單坪10萬元上下的低價老屋，是台中最低價生活圈，在地房仲指出，中區商業機能足，但住宅小環境不優，加上無腹地開發，很難吸引到購屋族。

最知名低價社區是1977年啟用的千越綠川商業大樓，曾是台中市中區建築指標，如今，榮景不再，留下來的是斑駁的外牆、殘破的圍牆，儘管區域附近有鐵路高架化、五星級飯店進駐外，還整治了柳川、綠川、綠空鐵道等造景計畫，還有接下來都更整合話題，但是皆沒有表現在房價上。近年平均一間套房不少成交都僅每坪10萬元內，總價90萬元以內，還是台中最俗大樓，

在地房仲沈先生指出，問題還是在於千越大樓本身價值性不高，相較於對面的河川造景、宮原眼科，這裡的破敗猶如不同世界，加上都更對台中人來說又較為陌生，從沒有真正成功案例，自然也引起不了話題。（王鈞生／台中報導）

台中市南區過去因鐵路與南屯、西區隔絕，形成房價分水嶺，但在鐵路高架化、城市縫合之後，加上捷運綠線將通車的議題發酵，南區脫胎換骨，跨區買房增加，不僅新成屋站穩２字頭，中古屋價格隨之上調，以中山醫學大學週邊房價最保值。

台中南區早期充斥不少家庭工廠，居住環境混雜，發展更受到鐵路限制，近年受惠交通建設利多，除原有的大慶火車站於2016年高架化外，去年還開通了五權車站，學府路、東興路等路段跟著打通，南區與南屯、西區的隔閡隨之解除，捷運綠線也即將通車，房市從原本舊市區低房價反轉。

信義房屋台中復興店店長朱宏彬也觀察到南區的房市變化，他指出，近期不光是民眾跨區購屋意願增加，也帶動房價，屋齡20年左右的中古大樓現在單坪價約15至17萬元，每坪約上漲1萬元，漲幅達7%，而新成屋已經站穩2字頭。

朱宏彬進一步指出，其中又以中山醫學大學週邊房價最為保值，因有醫生、公教人員及學生族群的剛性購屋需求，價位本來就相較其他區域高，再加上大慶火車站與捷運綠線G13站雙鐵共構，對生活機能加分不少，週邊屋齡20年左右大樓每坪約17至19萬元，新成屋則約22至26萬元，中古和新屋皆上漲1至2成。

此外，南區城市縫合之後，民眾不論從中興大學到美術園道，或自台中高工往返8期重劃區的好市多、文心秀泰廣場、迪卡儂，都變得十分便利，生活機能增強許多。

不過礙於先前發展受限，南區新、舊屋齡兩極化，房價也有落差，待13期重劃區完成，將陸續有新案出現，預計未來房價將會有另一波上揚走勢。

 

韓流效應帶動高雄房市能見度大增，根據民調，外來客和高雄在地客都對美術館特區、高雄巨蛋以及衛武營國家術文化中心周邊有較高興趣，其他地區則有不小落差。

以高雄地標85大樓來說，7.6%外地客偏好周邊房市，排名第六，但高雄本地客卻只有0.5%的購屋者有興趣。

對此，屋比房屋比價創辦人葉國華表示，外地購屋者對高雄房市不熟悉，大多憑名氣、印象、直覺買房，但這將面臨極大風險，若無在地買盤支撐，貿然投資，未來恐面臨換手不易的窘境。

葉國華表示，韓國瑜當選高雄市長後，各項拚經濟主張屢屢搶佔新聞版面，讓民眾對高雄房市信心與興趣大增，由於高雄目前平均房價每坪僅約15.4萬，只有台北市四分之一，不少投資者看好高雄房市翻揚走高，近來紛紛南下看屋。

屋比房屋比價平台近日針對民眾購屋偏好區進行調查，外地客目前對美術館特區最感興趣，占比達16.9%，其次為高雄巨蛋、衛武營國家藝術文化中心；高雄本地客也同樣偏好這三個地區，但高雄巨蛋排名第一，其次為美術館特區。

第四名到第六名購屋地點則有明顯差異，在地客偏好澄清湖、高雄市立圖書館、大東文化藝術中心等具有景觀特色、藝文重心的區域，外地客則看好陸客即將來台，想布局駁二藝術特區、愛河風景區、高雄85大樓等周邊房市。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，近期高雄不斷傳出企業將進駐、觀光人潮湧現的消息，讓高雄房市有不少想像空間，高雄房價也有蠢動跡象，待售量前十名行政區住宅平均開價，選後全數調漲，漲幅1.3~3.1%不等。

陳傑鳴指出，目前購屋者有興趣的購屋地點，大致仍以市場知名度高、人潮聚集與具建設題材地點為主，其中美術館特區、高雄巨蛋以及衛武營國家術文化中心，本地客、外來客有志一同，預料受惠「韓流」最大。

 

2018年不動產市場維持緩步回溫的氣象，六都買賣移轉棟數跟前年(2017年)各有增減，住商機構企劃研究室依據六都地政局及民政局之資料，統計近三年六都家戶購屋比，各都近三年大多為緩步走揚，尤其雙北、台南一路走升，2018年台北市家戶購屋比2.54%、新北市3.63%，台南市竟也破3%，家戶購屋比3.05%，而其他三都在2018年的表現相對不出色，台中市4.10%持平，高雄市小幅下滑0.08個百分點，但仍站穩3.02%，維持在百分之三以上，桃園市則一路走跌，去年減少0.22個百分點，家戶購屋比降至4.28%。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，去年房市持續緩步回穩的基調，不過受年底大選影響，下半年拉抬力道不足，年底六都交易量並不如預期，雙北及台南有賴上半年創造佳績、下半年穩固基本盤，因此家戶購屋比有所成長，此外，去年台商回流、資金回流，即使部分資金挹注於雙北豪宅，但不動產市場受惠最多莫過於工業用地、廠房及辦公室等類型的不動產，住宅市場縱有回溫，卻不見高潮迭起，六都表現也強弱不一。

綜觀六都去年相較前年的家戶購屋比，三都上揚、一都持平、兩都走弱，上揚的三都分別是台北市成長0.34個百分點最多，家戶購屋比2.54%，其次為新北市增加0.23個百分點，家戶購屋比3.63%，台南也增加0.15個百分點，家戶購屋比來到3.05%，台中市持平，連續兩年家戶購屋比保持在4.10%，高雄市略降0.08個百分點，家戶購屋比3.02%，桃園市表現最不理想，雖然維持4字頭，去年下降0.22個百分點，家戶購屋比4.28%，但近三年一路走跌。

郎美囡分析，房市信心增強、台商資金回流在去年受惠最明顯的區域是雙北，畢竟大台北地區挾帶政經優勢，豪宅也受到帶動，而台中市買賣量有增加，但因為家戶數也有增加，因此數據上表現持平，另外看到高雄市去年明顯受選戰影響甚深，下半年觀望氣氛濃厚，即使選後許多民眾看好，但不動產買賣頗費時，去年底還反應不出量，至於桃園市前幾年建設話題鋒健、房價相對低廉，吸引許多買方進場，如今議價彈性不如過往，且台商回流資金布局以工業用地、廠房、商辦為多，桃園、高雄等土地熱度高於住宅，也是家戶購屋比走低的原因之一。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，去年上半年交易量尚佳，買氣提升顯著，因此許多賣方議價態度轉硬，市場回復價格拉鋸戰，尤其這次大選後，高雄市場熱絡，賣方拉高開價，買方再有興趣，看到價格也縮手，故市場信心提升，交易量反而下滑。(時報資訊)

信義房屋針對網友進行2019年第1季的購屋意向調查，受訪者對於六都未來房價看法部分，高雄市有2成受訪看好未來房價上漲，比例居六都之冠，且高雄市與台中市看跌比例皆為42%，同樣是六都比例最低的區域，另外，有高達68%的受訪者可忍受的購屋屋齡在20年以內，且高達6成的民眾對於中美貿易大戰與2020總統大選無感，不影響現階段民眾的購屋意願。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，已經連續四季受訪者看壞房價的比例維持在50%左右，已經是2015年調查以來最低且波動幅度最小的時候，看壞與不看壞(持平與小漲)的比例接近五五波，且調查期間正逢選舉、台股跌破萬點股災與中美貿易大戰打得火熱的時間點，皆未讓民眾看壞情緒再增加，反應出現現階段自住客多在意房屋本身的條件，而非外在的市場景氣變動。

至於六都的房價看法部分，房價水準相對較低的區域相對看壞比例較低，台北市與新北市看壞比重仍超過5成，認為持平的比例皆為36%，另有7、8%的受訪者看漲房價；至於房價水準較為平價的台中市與高雄市，則是信心度相對較高的區域，高雄市認為上漲比例為20%，持平比例38%，看跌比例和台中一樣皆為42%，看跌比重不到一半，就信心面來看，高雄市應是目前民眾信心度最高的區域，其次則是台中市。

而民眾對於購屋的屋齡考量部份，32%可以接受屋齡10年內的房子，36%可忍受10~20年的房子，等於2/3的民眾大概能接受屋齡約在20年以內，20~30年可接受的比例約20%，30~40年為8%，40年以上則僅剩下4%的比例，顯見屋齡越高的房子對於自住客吸引力越低，而主要都會區的房子老化狀況越來越嚴重，新的推案供給其實有助於紓解市場的購屋需求。

外在事件部份，面對2020的總統大選，有67%民眾認為不影響購屋，僅有22%覺得有影響暫緩購屋，中美貿易大戰的部分，調查顯示61%民眾認為不影響購屋，約有29%覺得有影響暫緩購屋。

【王鈞生╱台中報導】酒店又稱為「銷金窟」、「溫柔鄉」，台中市全盛時期除西屯區台灣大道的地標「金錢豹」外，名氣旗鼓相當的，還有七期重劃區惠中路的金紫爵、假日、海派3家酒店。不過近年海派酒店、金紫爵紛紛西遷，前者轉移12期重劃區打造出八大產業傳奇一條街，後者則轉往單元1重劃區，採自地自建，雖尚未明顯成形「娛樂聚落」，仍因高CP值的酒店定位，生意不俗。

海派酒店(右圖)過去位台中七期重劃區的惠中路角地，如今已蓋成指標豪宅「聯聚泰和大廈」。資料照片

原址則改建為豪宅

過去台中大型酒店、博奕場多聚集在七期重劃區，包含市政路、惠中路及河南路等重要路段，皆佇立多家大型酒店，然2010年後房市蓬勃發展，且隨著市政府、市議會及建商大舉進入開發，地價行情高漲，逐漸變成豪宅、商辦林立的生活圈，原本在此開疆闢土的八大產業反而格格不入，地主也因賣地蓋大樓、租約期滿等因素，使特種行業走出七期。 
2012年原本在向上路、惠中路的「海五」及「海六」2家海派系列酒店搬到12期重劃區青海南街旗艦店大樓，惠中路原址改建為豪宅「聯聚泰和大廈」。金紫爵則轉往單元1自地自建「紫爵酒店」，2014年底正式開幕，據了解，背後經營者仍為陳姓商人，因廣結善緣，20多年來累積的客源，加上低於一流酒店海派、金錢豹的消費，酒店生意絲毫未受外在環境影響。 
房仲吳國榮分析，八大行業獵地2大考量，其一是因有治安疑慮，「重劃區一定是首選，尤其近年台中發展重心西移明顯，高資產階級消費同樣明顯向西靠，所以從12期、單元1、單元2，都可見新設的八大行業。」其二是佔地不能小，且只能在商業區，「八大行業得要設立在商業區塊，面積至少要400∼500坪才夠用，迎合高端酒客需求。」 

2期、單元1、2皆有

此外，八大行業投資金額動輒上億元，吳國榮強調，租約至少都要簽10∼20年以上，才能有效攤提裝潢成本，一般而言，在重劃完成不久，八大行業大多會直接與重劃開發的公司接洽，搶佔先機，也避免附近住宅區成形後，被後來進駐的住戶抗議。 

高雄市府改朝換代，過去陳菊任內賣地還債成為輿論焦點，《蘋果》統計過去4年光高市地政、財政、捷運局與財政部國產署標售出高雄市地總和，已高達12萬9153坪面積，賣掉「一個梵諦岡」，韓市府急踩剎車，新任財政局長李樑堅更表示：「高雄土地價格並不貴」。都更專家則表示，建商喜歡取用便宜的重劃區，不願意都更，導致蛋黃、蛋白區價格混亂，變成「混蛋」。
 
蘋果統計，過去4年土地標售以地政局為大宗，總標售面積約7萬坪，然而地政局標售土地，若非公辦重劃抵費地，就是區段徵收標售地，而當中佔大部分土地屬公辦重劃抵費地。所謂公辦重劃抵費地，指公辦市地重劃的工程費用、重劃費用及貸款利息，是由巿府先行墊付，所以地主必須依照中央法規，也就是平均地權條例計算規定，折算抵付部分可建築土地給巿府，而市府再將其抵費地拿去標售，做為支付重劃時相關費用支出。
 
然而隨著近年來土地標售增加，地價也一直上揚，當中精華區重劃區如美術館地區更曾標出每坪306萬元歷史新高價，另包括中都重劃區也有單坪百萬元地價紀錄。
 
高市老牌建商指出，市府標售土地成交價等於市價，標售土地過程合理合法，但近年來地價一直拉高，私有地主開價也會比照市府標地價格，也讓建商購地成本大幅提升。
 
高市財政局長李樑堅指出，建商或許可透過都更方式取得土地也加速城市再造，目前都更量少主要是土地價格還不是那麼高，韓市長執政後大家對高雄有信心，招商引資後，房地產需求也會增加，屆時地產商投入都更也會提升。
 
高雄市今年標售土地編列預算降為14億元，比去年少4億元，未來將以盡量不出售土地為原則，可透過地上權方式，活化土地利用價值。《蘋果》詢問財政局長李樑堅，關於土地價格拉高，未來可能影響高雄房價看法，他指出，公有地標售僅是建商取得土地一種方法，要說高雄土地貴，「若跟台中、新北、新竹相比，高雄土地價格並不貴」，當然前提是高雄經濟要能帶起來，讓年輕人回高雄有更好就業環境，若北漂族回來僅20K、30K，生活壓力還是很大。
 
針對未來都更市場，高雄市都市更新學會理事長林資雄指出，地、房價高低與都更市場有間接影響，但真正影響高雄都更發展的是重劃區太多，高雄蛋黃區不像蛋黃區，蛋白區也不像蛋白區，形成「混蛋」概念，當市府一直在開闢新重劃區，把資源拿到郊區，相對便宜重劃區地建商取得容易，當然不願意都更，市區老舊屋多房價拉不起來，郊區新屋供給多房價一直上揚，蛋黃蛋白區價差都沒了。（葉家銘／高雄報導）

凌晨時分，大部分人已經酣然入夢的時刻，位於台中西屯區12期重劃區的青海南街，卻才開始繽紛多彩的夜生活，西裝筆挺、濃妝豔抹的男女在此聚集，車輛川流不息，酒店、遊藝場、KTV、夜店、摩鐵、鋼琴酒吧的霓虹招牌在暗夜閃爍，短短500公尺的街道無比熱鬧，但誰也想不到，六年前的12期重劃區一片荒蕪，直到海派酒店率先在這裡蓋了海七旗艦大樓，開幕首日就找來170名紅衣禮服小姐迎賓，打響第一炮，也吸引相關產業進駐，如今不只八大產業，青海南街還有3家超高樓飯店、三棟共逾800戶的小宅建案，海派酒店造就台中「最猛一條街」，寫下八大產業傳奇。

6年前西屯12期重劃區正處急速發展階段，逢房地產多頭，附近地價連連翻倍漲，各式大型建商積極卡位、瘋狂搶賺房產增值的甜美果實；當此之際，高檔海派酒店也相中了相對荒涼的南側12期商業區角地，耗資八億元打造海七旗艦大樓，佔地約500多坪，開幕時定位國際型酒店，一到四樓是海七酒店、五到八樓是海八酒店，兩店各由不同的大班帶領，出入口也不一樣。
 
海派新大樓開幕第一天，就找來170名小姐身穿紅禮服迎賓，果然成功打響第一炮，首月營業額估計飆破五千萬元，海派新店不論規模或小姐素質，都不輸台中地標金錢豹酒店，甚至還挖走對方不少小姐，成功瓜分台中酒店版圖。

不只如此，海七、海八號稱與「國際接軌」，員工還得進修英文來迎戰國際客，業界甚至盛傳，營業額恐勝過台中酒店一哥金錢豹。老酒客比較後說：「海派小姐年輕大方，裝潢新穎氣派，質感不落世俗，來這的客人，談生意的居多啦，地點又很方便。」《蘋果》深夜在前往青海南街，只見街道上車輛川流不息，海派停車場全都是名貴的黑頭車，夜店、摩鐵、鋼琴酒吧的霓虹招牌在暗夜閃爍，不時就有人進進出出。

酒店進駐後，當地不少新大樓也相繼拔地完工，過去2年多來陸續又有了超大型博奕店菲力貓、高檔摩鐵水雲端進駐，還吸引北部知名OMNI夜店團隊進駐打造ALTA（原LOBBY）。一名酒客李先生說：「酒賭本一家，許多朋友都是先去海派消費再去隔壁賭場娛樂，手腕再好一點，可能順路去摩鐵，所以這邊來說，實在很方便。」一名夜店年輕客則笑稱：「那邊的摩鐵晚上都還要排隊抽號碼牌呢！」

而當年的酒店喊出的國際接軌口號也不再只是紙上談兵，周邊近來連著2棟超高樓國際性飯店進駐，還有著全中部唯一酒店式公寓，打出月租、日租型方案，每月租金6萬元的頂級房源，飯店業者指出，鎖定的是來台中出差的國際商務客、技術人員，將是主要客源。飯店業者羅先生說：「這裡未來肯定相當熱鬧，不只是飯店一級戰區，住宅市場也已近開發成熟階段。」

在這個街廓中，包括去年完工的「臻愛」、「DUA逢甲」，已有600戶量能，共同特色主力都是規劃20~36坪小宅產品，實價雖未揭露，但預料不含車位每坪單價約3字頭上下。近期上市建商達麗建設又在此區推出預售案「達麗大道」，打出總價688萬元起，屬區域低入手門檻，也引起不少北部客投資興趣。

住在周邊黎明路的陳小姐說：「這裡發展有點太密集了，街道不寬但有點壅擠，店面也相當多元，有八大行業、酒吧、旅館又有婚紗館，其實滿特別的，只是附近人車潮都多，會比較擔心以後很壅擠。」

曾在12期經營的房仲吳國榮說：「南12期除了有鄰近交流道區段優勢，地段猶如台中門戶，但主要來說，應該說那邊是商業區，所以有些特種行業進駐，通常特種行業都挑選重劃區先進去，附近較少鄰居受到影響，後進的推案住宅，反對聲浪相對小。」

娛樂產業進駐，加上房地產景氣轉換，也改變當地推案市況。近年相繼而出的是小而美、以置產投資為訴求的小宅，超過800戶小宅推案，堪稱台中最密。在這條短短的青海南街，從八大娛樂產業、觀光產業、置產小宅，一條街全都包，發展之完整，也成為其他區域少見的傳奇路段。（王鈞生／台中報導）

海八酒店在十二期重劃區開幕，七年來耕耘出夜生活商機。資料照片

海派酒店外籍商務客佔了大約兩成，標榜「與國際接軌」，業者為此替幹部、小姐開班教英文。資料照片

海八酒店大樓附屬停車場，入夜後全是名車停放。陳恒芳攝

海派酒店撐起夜店生活圈，夜生活的消費包括KTV、摩鐵，在此興旺發展。陳恒芳攝

入夜時刻，青海南街的熱鬧才正要開始。陳恒芳攝

青海南街已是台中特色行業最成熟的新興聚落，氣派、排場都不輸。陳恒芳攝

年輕夜店客抱怨，附近摩鐵常常爆滿。陳恒芳攝

12期重劃區鄰近台中交流道，地段優勢吸引各式行業、開發商進駐，白天、晚上猶如不同世界。資料照片

青海南街位處12期重劃區，約500公尺街道。資料照片

青海南街短短500公尺，小宅推案大爆量、亦有飯店進駐，開設行業也相當多元。王鈞生攝

青海南街周邊發展迅速，建案都已陸續興建。資料照片

高雄市長韓國瑜的口號「貨出去，人進來，高雄發大財」讓他順利入主高雄市政府，不過民眾還沒有發大財，房價就要先漲了嗎？根據高雄建商表示，不僅土方的運價大漲，預拌混凝土價格也同樣上漲，導致建築成本從目前的每坪約8萬元，將上漲至每坪10萬元，此舉無疑將連帶影響高雄房價。
 
所謂的土方，指的是建築工程裡挖土、填土及運土等作業，價格以「1方(1立方公尺)」計算，1位高雄建商高層表示，1~1.5年前土方1方的價格是250~260元，但最近1場工程請業者來報價時，卻變成1方要400~420元，短短1年半時間大漲超過60%！之所以漲價的原因，土方業者表示因為土沒地方倒，必須跑到更遠的台南倒，運費增加所以漲價。
 
《蘋果》致電多家土方業者，有的業者宣稱已經停止營業，有的則要求記者問公會，就是不願意給出土方漲價的理由。記者致電高雄土方公會則因為下班時間，電話無法接通。
 
但據本報了解，有土方業者聯合向建商漲價，由3~4家廠商分別向建商報價，建商權衡之下將工程包給報價最低的廠商，誰知這些業者早已私下談好價格，A工程由甲廠商報最低價，B工程則由乙廠商報最低價，這樣一來每家廠商都能包到工程，而且價格都高出行情。
 
令建商頭痛的還不只土方，現在連預拌混凝土都要漲價，價格調漲約15~20%，因為業者聲稱供給量不足因此需要漲價，高雄市建築開發商業同業公會發出新聞稿表示，根據調查砂石漲價的原因包括河川局未積極發包及整治河道，導致砂石供不應求，此外因為環保問題導致業者必須汰換運輸砂石的車輛，成本增加只好轉嫁給建商，該公會要求相關單位徹查是否有人為因素操控砂石供給量。
 
其他建築業者指出，不僅土方、預拌混凝土漲價，就連模板、泥作工程也因為缺工而漲價，整體建築成本持續上漲，建商也不可能全部自行吸收，一定會反應到房價上，若是首購的產品未來房價可能會上漲5000~1萬元，而豪宅推案量較小，上漲幅度應該有限。（地產中心／高雄報導）

包括預拌混凝土都漲價，使得高雄建築開發公會要求相關單位徹查是否有人為操控。資料照片

建築基地的土方也大幅調漲，甚至有傳言業者聯合漲價。資料照片

營建成本增加，將連帶影響高雄房價。資料照片

許多消費者都擔心，房價若因成本提高而增加，會買不起房子。資料照片

時序進入2019年，台中房地產市場今年推案量有機會挑戰2,000億元；其中，北屯機捷特區與單元12重劃區，在重量級建商爭相購地卡位下，北屯區已成為超級戰場，還因此帶動單元12的地價跟著飆漲、地主惜售心態濃。由於土地成本提高及建築成本增加，預期未來單元12新推案、每坪房價上看「3」字頭。

其中，國泰建設2018年在全台大獵地，所購得最大面積土地就位於台中市北屯區單元12，國泰大手筆砸下8.4億元重金、購買2,100多坪土地，每坪均價39.38萬元；相較於大山建設以每坪35萬元購地，在短短不到1年內，單元12的土地成交價格漲幅達20％。

此外，精銳建設去年第4季首度搶進單元12松竹五路一段、近新葳肯幼稚園旁，推出「精銳萌未來」預售案，每坪開價26至29萬元，總銷約16億元。為挑戰千萬總價內、還能擁有私人大花園，精銳規劃了首購宅少見的千坪私人大花園與親子公設，推出後大受首購族與小家庭的青睞，進場短短不到3個月、銷售量已衝破9成。

精銳建設專案經理朱自仁表示，由於「精銳萌未來」熱銷，精銳將於2019年第3季趁勝續推2期，土地面積約1,500坪，2期與1期均以首購與小家庭為主力客層，產品規劃在25至33坪、2至3房，總戶數約150戶，但因購地成本較高，每坪開價要「3」字頭。

單元12已進場或今年將進場的新案，包括國泰建設南興一路案、聚富建設「聚富好好」，總銷約4.5億元；達麗建設「居山」，總銷48億元；鄰近個案還有鉅虹建設「水岸岩」，每坪開價26至30萬元。

至於鄰近的北屯機廠總站商業特區，也是北屯區推案熱區；距單元12、北屯機廠商業特區車程僅10分鐘的崇德、洲際兩大商圈，則以成熟生活機能與大型投資商場注資為區域潛力股。

其中，洲際棒球場首排的永福「洲際W」案，規劃2至4房、27至45坪，總銷80億元，目前銷售量已達6成；將全新落成的坤悅「泰若天成」，產品規劃49至63坪、3至4房，鎖定小家庭、換屋等自住客群。

中科園區2018年營收刷新紀錄，員工數也創歷史新高，並且中科內的台積電與台達電近日還宣布加薪、發放員工分紅，並招募大批新血，連帶產生效應，已帶動中科園區週邊看屋率增加2至3成。

信義房屋中科園區店店長陳建安表示，中科購屋剛性需求本來就很強，近日因科技大廠頻加薪，以及徵人，中科週邊看屋率大幅增加2至3成，就他第一線觀察，也有些租屋1至2年的科技新貴，在工作穩定之後，決定選擇購屋。

中科園區近年營收表現亮麗，不論是營業額或員工數增幅皆是新竹、台中與台南3大科學園之中最大的，據統計，去年前10月營業額達5,716億餘元，創歷史新高；員工數部分，截至去年11月，已達4萬7,847人，也同樣刷新紀錄。

中科帶來的就業人口紅利，多集中居住在大樓林立的國安一路，致使永安里居住人口從2010年的1萬2,704人，成長到1萬6,108萬人，陳建安指出，國安一路因強勁住宅需求，行情相對保值，每坪約25至29萬元，相較5年前成長1至2成。

一○七年十二月份揭露（一○七年十月份登記完竣）基隆市各轄區不動產買賣實價登錄揭露案件房地均價（平均建坪價）分布情形，全市住宅區房地均價每坪十三點九萬元，全市商業區房地均價每坪十三點六萬元。

基隆市府地政處表示，該月均價呈現出住宅區高於商業區之現象，係因住宅區價格較高之新成屋案件較多，而商業區中古屋及商效較不顯著價格較低案件比例較多之影響。房市受惠於各行政區公園改造、公立國小附設幼兒園普及率高提升生活教育品質之影響，整體房地均價趨勢呈現平穩情形。

市府地政處指出，另以各類建物型態交易件數比例、房地均價統計，基隆市一○七年十二月份揭露的實價登錄房地交易案件，以華廈及住宅大樓占百分之四十六點八最多，房地均價每坪約十五萬元，其次為公寓占百分之三十八，房地均價每坪約十一點七萬元。

地政處也表示，其餘各轄區房地均價及最高、最低房地成交價格、各類建物型態交易件數比例、房地均價情形，歡迎至基隆市政府地政處網站『業務專區』【基隆市不動產實價登錄資訊公布專區】查詢、下載使用。

2018年雙北熱門點閱社區排行榜揭曉，蘆洲「希望城市」奪得網路人氣冠軍！文山「忠順大院」及「靜心文匯」、汐止「甲山林天廈」、南港「天開圖畫」依序排名前五，前五名清一色是10年以下社區，其中「希望城市」、「靜心文匯」、「甲山林天廈」都臨近捷運或台鐵站，顯見網友購屋最重視屋齡和交通便利性。

信義房屋數位流程發展部統計2018年雙北市購屋族網路看屋點閱排行前五名熱門社區，結果以屋齡未滿10年的社區最受網友青睞。從內政部的數據推估2023年台北市將有一半的房屋是40年以上老屋，新北則將有三分之一為40年以上老屋，購屋族顯然已經感受到未來要買新屋難度會提高，加上高齡化社會來臨，電梯大樓、交通方便會更符合未來需求，因此搜尋時明顯偏好10年內、交通便利的社區。

捷運蘆洲站正對面的「希望城市」網路瀏覽量最高，信義房屋蘆洲總站店店長廖銘志表示，捷運宅需求旺，常居市場不敗之地，且該社區有二到四房產品、坪數級距大，可同時符合首購及換屋族群的需求，其中以38坪大小最受歡迎。

台北市文山區「忠順大院」與「靜心文匯」也雙雙入榜，信義房屋木柵中心店店長陳禹亨分析，現在新建案越蓋越多，以往重視實坪的觀念漸漸被實用型的公設取代，「忠順大院」有媽媽教室、瑜珈室、圖書室等公設，規劃為43~62坪、三至四房產品，每坪成交在60萬元以上，相對市區平實，因此區域客換屋比例高，也有不少原住在大安、信義區的人移入該社區。信義房屋景美景興店店長陳守鈿指出，屋齡僅2年的「靜心文匯」位於靜心中小學附近，靜心小學是強調五育並重的明星小學，受到少子化影響，吸引家長購買。

隨著汐科發展日漸成熟，「甲山林天廈」鄰近台鐵汐科站，串連南軟及內科，信義房屋汐科店店長詹皓羽提到，該社區除了交通優勢，以及附近生活機能與品質兼具，鄰近萬坪運動公園、運動中心及傳統市場，平均成交單價約每坪38至45萬元，產品規劃20~84坪、套房到四房均有，不論首購或換屋族皆適合。

第五名則是南港「天開圖畫」，佔地約3000多坪只有27戶，由於受藝人加持，為拍攝金曲獎宣傳片而將住所公開，因而被網友熱蒐，能擠進熱門社區排名亦不意外。

高雄可分割地上權住宅市場接受度提高，永信建設和國揚集團推出地上權商品之後，南台灣代銷天王上揚國際轉向鳳山，推出第二棟地上權透天住宅，另外2個地上權住宅也將接續推出，成為高雄地上權住宅的後起之秀，躍升為高雄地上權住宅王。

上揚國際建築團隊從代銷轉進房產開發，最近相當熱衷地上權住宅，短短1年多的時間，總共砸下12.23億元，標得4筆共達6226坪的地上權土地，對於大力投入地上權市場，上揚國際董事長林聰麟說，因為「便宜，地點佳」。

上揚國際最早投入地上權住宅開發，是在2017年以權利金4,669萬元，向國有財產署標得高雄岡山區573坪土地，並推出高雄第一棟20間透天厝地上權住宅「銳揚傳家寶」。鑲揚國際總經理侯嘉璋表示，「銳揚傳家寶」目前賣到只剩下1間，並從2018年12月底開始交屋。

上揚第2個地上權住宅，則是2018年5月向國財署標得高雄市鳳山區1,748.41坪「住三-1」地上權建地，以鑲揚國際名義出手，得標總價約2.2億元，目前正推出「銳揚國寶」透天店住。

永信建設第一個地上權大樓住宅「R5新世界」，率先創下高雄70年期可分割地上權住宅銷售的紀錄，永信副總顧岳軍說，該案以平均每坪15萬元的價位，創下100％完銷紀錄。中都重劃區推出的第2個地上權住宅「韻綠」，每坪售價約17到21萬元，目前銷售已超過50％。

此外，永信2018年9月以1.57億元向國有財產署標購的1447.73坪地上權土地，目前也正在施工中。(工商時報)