不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

從數據顯示，雙北市房價從二○一七年第四季以來持續回溫，連續八季已見不到二○一七年第四季低點，而桃竹以南房價也陸續於二○一八年下半年逐步落底，全台房市在二○一九上半年表現穩健，價量持續回溫，因此可以確立此波房市落底時程為二○一八年第三季。

※2019上半年房市走勢總體檢

(一)從市場交易量分析：由北向南交易量遞增

六都一至六月交易量與去年同期比較，呈現溫和成長六．三八％，分別是台北市減少○．○九％，新北市成長二．一八％、桃竹縣市成長六．八九％、台中市成長四．二九％、台南市成長七．一二％、高雄市成長二○．○六％。

由數據顯示，由北到南交易量成長遞增，主因有三：

(1)六大都會人口移動變化因素：

根據統計，六都近六年人口淨遷入與遷出程度，台北市連四年人口淨遷出，累計達六．八萬人，二○一八年底人口數約二六六．八萬人。新北市從二○一四年連續淨遷出到二○一七年，累計達一．八二萬人，二○一八年淨遷入四○三○人，目前人口三九九．五萬人。桃園市連六年淨遷入人口累計達十三．七萬人，居六都之冠，目前人口二二二．一萬人。

台中市人口也是連六年淨遷入，累計達六．七三萬人，目前人口二八○．三萬人。台南市過去六年僅二○一五年淨遷出百餘人，其餘五年均小幅淨遷入，目前人口一八八．三萬人。高雄市僅二○一六年淨遷入六十一人，其餘五年均淨遷出，累計達九六三○人，目前人口二七七．三萬人。

從六都近五年淨遷入遷出現象發現，桃園已成為北漂青年購屋落籍首選，而中南部成為退休族移居的首選，雖然高雄歷年均呈現淨遷出現象，但韓流效應的確成為特定人士移居的首選，也因為中南部房價基期較低，吸引不少退休族群的青睞，因此高雄今年的交易量大幅成長二○．○六％，成長幅度相當驚人。

(2)新屋交屋潮由北至南遞增：

全台近八年來新屋推案激增，新成屋的交屋潮至二○一五年第四季達近八年來交屋潮最高峰，二○一六年至今稍有下降趨勢。二○一一年全台新屋占比二五．八九％，到二○一五年攀升至四三．三四％，二○一八年仍高居四一．九四％，其中台北市新屋占比二九．二％，為六都最低。

(3)建商讓利潮由北向南擴增：

二○一六年為全台新屋交屋潮高峰，雙北建商餘屋率先殺價取量，近兩年台北市餘屋量遞減，而讓利風潮也逐漸由北向南擴散。

(二)從房價漲跌因素分析：2019上半年全台均價明顯回溫

二○一九年第一季房市均價與高峰期相比，台北市跌幅一五％、新北跌幅一二％、桃竹跌幅七％、台南跌幅七．五％、台中小跌四％、高雄小跌四％，近一年來全台房價平均回溫五％，新屋占比提高，同時也拉高了平均單價。

二○一九上半年房市價量微增，全年交易量有望逼近三十萬戶，從價格分析，全台房價確已經於二○一八下半年正式脫離谷底，房價在小漲小跌中盤整打底，呈現價穩量溫格局。

(三)從房市融資分析：2019年房貸餘額新高，剛性需求信心持續增強

根據中央銀行公布六月全體銀行購置住宅貸款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額，各為七．一四三兆及一．九五三兆元，雙創新高，普遍認為房市轉熱與台商回流的預期心理有關，房市在剛性需求增強下，買氣上半年逐月增溫，尤其年增率各為五．二九％、一○．一六％，分別是九十七、八十二個月新高，反映房市在落底後持續盤整回溫。

另外，五大銀行上半年新增房貸二七八九．二八一億元，年增一五％，創七年來新高，不過，六月房貸利率一．六二一％，為今年以來新低。同期間六都買賣移轉棟數年增六．六％，上半年受中美貿易戰和國際肥咖條款的影響，兩岸三地的資金在尋求新的規劃安排，不僅土地廠房需求熱絡，高總價豪宅帶看增溫，嗅出房市築底回溫的跡象。

根據金管會最新統計，截至今年五月底，本國銀行(國銀)放款餘額為二十九兆一九七五億元，需求動能持續擴大創史上最高紀錄，代表國內經濟成長穩定，企業客戶有一定的資金需求，進而使得國銀放款餘額逐步增加，尤其「台商回台投資」之效應逐漸浮現，也有助於不動產商用市場的發展。