不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

根據台灣內政部營建署的資料，2016年台灣的空置率為10.22%，這也是當初玖樓發展的契機，將許多長輩手中的空房釋出給年輕人，意外地達成一種「世代共榮」；相比之下，香港的空置率僅3.7%（見表一）。此外，居住空間的狹窄，也讓「共居」的概念在香港「水土不服」。

玖樓的理念和成功的運營模式，與正在摸索社會住宅方向的新北市政府一拍即合，計劃因而獲得廣大迴響。對於在香港開啟共居計劃，柯伯麟表示，香港現在有許多由NGO經營的社會性房屋，嘗試推出一個共居模式。因為共居可以「最小化自己的私人空間、放大公共空間」，讓大家交流合作，這是香港的社會房屋可以嘗試的方向。

柯伯麟也特別提及2012年由社會企業「要有光」試辦的光房計劃，透過良心業主、社會企業、政府合作，打造共居空間，讓弱勢家庭、單親家庭在光房的三年間學習自立自強，「畢業」後帶着有所提升的生活能力到其他地方去。

「光房計劃」成為香港共居模式的經典案例，在實驗的短短五年間，惠及550人，創造100個單位的共居空間，八成的住客因能提升租金負擔能力而離開。社聯也從光房計劃汲取經驗，開創出社會房屋共享計劃，並將光房計劃「不止提供住宿環境，更要提升他們生活能力」的人本精神融入其中。

玖樓創辦人柯伯麟認為，深井光屋是香港共居成功的例子。（資料圖片）

「我們絕對不是只提供四塊牆的房屋而已。」社聯社會房屋共享計劃項目總監何俊傑表示，既然是社會服務就要有服務的元素，其一是合理的租金，其二是完善的社工服務，共居的最終目的是要提供可負擔的房屋，並打造守望相助的社區，期望這些住戶居住期間能逐漸提升經濟能力。

「有些住戶搬進去後很興奮，因為窗戶能看見海。長期住在劏房而患有抑鬱症的人來到共享房屋，情況都有好轉。」何俊傑開心地分享，而社聯也與香港理工大學的社會政策研究中心合作，就社會共享房屋對居民的身心狀況、社會影響力作分析評估。

何俊傑表示，社會房屋共享計劃絕對不只提供空間，共居包含社會服務元素在裡面。（蔡苡柔攝）

從香港和台灣的經驗觀察，何俊傑認為，「台灣的住房問題比較像是租屋空置的問題，台灣沒有公屋，但是香港政府在上世紀七十年代興建很多公屋，所以香港政府在房屋的角色相較台灣政府重很多。」因此，比起興建公屋更富經驗、更有系統的香港政府，正在摸索的台灣政府雖缺乏經驗，卻更具彈性。港府一直受到房屋政策無法滿足住屋需求、效率低落的批評。何俊傑表示，「港府做那麼多，卻做不出任何東西，社會福利機構應該出來示範怎麼做。」

何俊傑認為，許多社福機構有解決住房問題的經驗，而由社會福利機構處理的好處是「不只是分配單位」，而且會建立關係，發展社區。對於社聯來說，共居不只是一種發展社區概念、建立人際關係的包裝，也是在接收狀態不一的建築物，重新規劃分配，以容納更多住戶的一種務實的考量。

台灣正在摸索社會房屋的路上，而香港經驗更多但效率和執行力卻常引發質疑，圖為新北市永和國光青年住宅。（杜晉軒攝）

社聯的房屋單位是由發展商及小業主提供的閒置空間，樓宇的狀態不一。在香港法律針對住屋有採光、符合消防條例的要求下，為了更合理有效率運用各單位，社聯在設計共居房屋時，也會打通間隔增加公共空間。此外，為了保障居住品質，除了不採用非法的劏房單位，社聯也參考公屋標準，訂下人均最低居住面積75平方呎的準則。

甫上路一年的社會房屋共享計劃，引發「良心劏房」的質疑。外界認為，對香港的房屋問題來說，計劃的時效性和規模僅屬杯水車薪。何俊傑強調，這種由下而上、民間主導的官民合作模式是全新的，未來也希望這個三年先導計劃能由政府出資，引入更多資源，但社會共享房屋計劃已經踏出官民合作、共居房屋的第一步。

邱勇認為，劏房缺乏明確定義，因此共居和劏房之間的界線模糊。（林瑞禎攝）

共居與劏房的迷思

「在沒有落實最小居住面積前，很難區分它是共居還是劏房。」香港城市大學公共政策學系副教授邱勇曾研究香港的劏房問題，他認為在沒有最小居住面積的保障前，共居無法避免被批評為良心劏房、高級劏房。即使社聯帶有服務社會目的，也因為香港沒有對「劏房」明確定義，而難以擺脫批評，「因為劏房就是一個description，可以很大也可以很小，沒有標準。」

邱勇提到，現在港府多引用消防條例規管劏房，在香港的納米樓不斷攀升、最小居住面積未定義前，應關注「共居」會否成為開發商合理化劏房的藉口（見表二）。他也提到，現在香港一些企業以「共居」為名，但私人的空間卻僅有一個床位，這算不算是劏房？共居成為新的居住形態，邱勇認為，政府應該制訂一個標準規範居住質素。

共居與劏房在香港被畫上等號，反映香港人對居住環境問題、住房分配議題敏感；若在香港複製玖樓的官民合作模式，也會遇到「官商勾結」、優惠特定企業的質疑。因此，何俊傑認為，在香港發展共居模式，加入「民間組織」才能有更多可能。

何俊傑表示，既然民眾對政府、開發商諸多不信任，質疑他們提出的計劃，如果在這個合作模式加上「民間組織」，或會帶來不同效果。他舉例，在談論土地問題時，民間常擔心官商勾結。例如，港府提議填海造地，重新造的土地賺錢的，不會是基層民眾。此外，要面對的核心議題是資源分配。有些私人發展商擁有農地，政府希望與發展商合作興建公屋，但引致官商勾結的批評，民間團體主張政府循法律途徑收回土地，惟各方難達成共識。

他認為在備受爭議的土地分配議題方面，如有社會機構參與，或能緩解民間對「官商合作」的負面印象：「我想像在官商的合作中加入『民』，以官商民的模式處理房屋問題，能否建立一種新的論述，打造民眾也能接受的合作模式。」何俊傑建議，如果能有一個制度令服務團體、公益團體參與，或可減少批評的聲音。

何俊傑認為，官商民合作能打破香港土地討論的僵局，而玖樓跟新北市政府實驗的青銀共居也是未來社聯會考慮的方向。（玖樓團隊提供）

邱勇則表示，在香港這麼小的地方，公私營合作模式產生不少問題。如果一個社會企業在某方面做得好，例如房屋問題，相關的題目都找這個社會企業參與。因此，香港的社會企業應做到分眾化，找到各自適合的位置，才能確保沒有群體被忽視，這也是社聯在社會共享計劃作為一個中介、審批平台的意義。

只是，目前帶有公益性質的社會房屋共享計劃中，青年並非服務的第一考量。何俊傑表示，社聯正在規劃屯門的三棟村屋，營造「青銀共居」的環境是考慮的方向之一。

全港關注劏房平台和多個團體在2017年世界人居日（10月2日）發表侖居方案，希望政府將閒置宿舍作為過渡房屋。（資料圖片）

劏房外的喘息空間

玖樓團隊希望能與政府就閒置空間展開合作，何俊傑也提到去台灣考察時，看到台灣國營企業台灣電力公司與高雄市政府都市發展局合作，將閒置的台電宿舍重新裝潢後出租給弱勢團體。

邱勇也建議，香港政府有一些閒置的宿舍，例如水務署宿舍或學校宿舍，都可以交由擁有管理房屋經驗的非營利機構管理，既不浪費資源，也能提供居住空間。立法會議員謝偉銓則結合即將來到的第二波「活化工廈」，同樣希望透過官、商、民三方合作，以共居形式解決青年住房問題。

在香港，「共居」與「官商民合作」的全新模式正在醞釀中，也為香港居住問題提供新選擇。共居期間，居民能在龐大生活壓力下得到喘息的空間、擴大交友圈，在離開之後可帶走一些什麼？或許是更多的自信或更好的經濟能力，這都是共居超越「提供可負擔的居住空間」，並賦予一個社會更深刻的意義。

上文節錄自第127期《香港01》周報（2018年9月3日）文章《港台青年共居時代　實踐共享理念　官商之間加「民」》。