不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

▲東區商圈近年來逐漸沒落，人潮不如以往。（圖／翻攝自google map）

小哥費玉清從忠孝東路一段到七段都有房產，不過近年來東區商圈逐漸沒落，肇因於店面租金飆漲，間接逼走房客。據《蘋果日報》報導，東區最大房東是位林姓大戶，保守估計擁有10家店面，月收租估計1千萬元，即使有些店面閒置一年，對口袋很深的地主來說，完全不是問題。

台北東區商圈近年來店面閒置、人潮銳減，不過店租卻始終不降，房東寧願租不出去也不降租，店面則無人承接導致空置數增加，例如MISS SOFI、鼎泰豐、金石堂、亨得利三寶名錶、Benetton、SPAO、MIXXO等多個品牌皆陸續撤離東區，有些店面幸運找到接手商家，也有不少仍持續空置。

仲介業者指出，東區很多房東口袋很深，不在乎每年的房屋稅和地價稅，就算店面閒置一年左右也無所謂。且手上持有數間、甚至數十間店面，身段姿態非常高，這些人買店面是不貸款的，每個月少收幾十萬，其實無關痛癢，除非數家連鎖品牌集體撤出，才有可能動搖他們的信心。

▲仲介業者指出，東區很多房東口袋很深，不在乎每年的房屋稅和地價稅，就算店面閒置一年左右也無所謂。（圖／翻攝自google map）

仲介業者舉例，以SOGO百貨附近30∼50坪閒置店面為例，租金行情每坪2萬元，總月租落在60∼100萬元，但這些住宅屋齡都非常久，每年房屋稅和地價稅加起來不超過20萬元，房東並沒有多沒大的房貸壓力，姿態自然擺得高。

業者表示，這些地主日進斗金，一個小小的店王月租多10萬、少10萬，根本談都不太需要談，付不起就是換人租，如此而已。加上沒貸款，是純資產而非負債，有收租就加減賺零用錢，沒租金也沒差，因為以後要轉手，一賺又是幾個「億」入袋。

▲頂好名店城2樓店面打4折成交。（圖／google map）

台北東區曾經是最熱鬧的逛街聖地，商家要進駐也是一店難求，沒想到近期實價登錄近期揭露二筆東區「頂好名店城」店面交易，分別為二、四樓，成交單價均僅80多萬，相較高點時二樓店面一坪217萬元相比，行情重跌六成，繼之前店租下跌後，連房價似乎都開始快速走滑。

根據《經濟日報》報導，大家房屋企研室主任郎美囡表示，頂好名店城位於忠孝東路四段上，為東區最熱鬧精華路段，一層分成幾十戶店面，在過去東區為唯一高級商圈時，頂好名店城內的小店幾乎是時尚潮流指標，大S、小S等許多藝人都曾經在頂好名店城開店。

實價資料顯示，頂好名店城第一樓店面沒有交易資料，而二樓以上店面，先前交易行情多在一坪百萬以上，2014年12月，2樓一間6.48坪店面，以總價1,406萬元交易，換算每坪單價高達217.1萬元。而14年到16年，頂好名店城僅有一間地下一樓店面交易，成交價一坪56萬，今年以來，4月和6月連續兩筆店面交易，四樓以每坪84.9萬元交易，二樓一坪僅84.4萬元，跟高點時同樣二樓的最高單價217萬相比，還不到四成。

▲東區隨著商圈式微。（圖／google map）

東區隨著商圈式微，人潮明顯減少許多，就連熱鬧的一樓也變得稍嫌冷清，連帶影響二樓以上的生意，所以才會有明顯的降價情況，在西門町、信義計畫區兩大商圈拉扯下，東區光環不再，當商圈人潮熱絡時，確實有不錯獲利空間，但當整個商圈衰頹時，商場式二樓店面所受的衝擊也更顯著，成交價格才有如此巨大落差。

台北市東區店面空置率高，不少大安區房東也悄悄調降租金因應，依實價登錄揭露，去年藝人吳宗憲以租金 24 萬元承租在大安路 159.97 坪的店面，經營燒餅生意，結束營業後，今年 1 月有新租客進駐，不過租金降為 21.5 萬元，約打了 9 折，目前新承租方已經進駐裝潢；隨著租金價格走跌，台北市甚至有租金腰斬的租約出現。

北市東區店面租金降價持續發酵，東區 216 巷店面，2015 年每月租金 19 萬元，今年 2 月租金降至 17 萬元，忠孝東路四段 32.77 坪大的店面，原本兩年前租金 55 萬元，今年 1 月租金降至 38 萬，大約打了 7 折；另外，降租最多的是忠孝東路四段 301-330 號 43.22 坪的店面，從 50 萬元降到 24 萬元，等於打了對折。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，一般店房東比較不喜歡出租給餐飲或太複雜的業種，若承租業種性質單純，形象優質，或不須過度裝潢，簽約租期較長，都可能有微幅議價空間。而受市場氛圍影響，擔心空置期過長影響租金收入，仍是房東願意降租關鍵。

北市忠孝東路四段南面店面空置嚴重，不少黃金店面近年只能出租給短期特賣會業者，暫解燃眉之急，不過這些特賣會客層沒有忠誠度與集客力，難以維持商圈人氣和買氣。

▲忠孝東路帶動台北市經濟，為北市一重要路段。（圖／翻攝自維基百科）

張旭嵐指出，以往炙手可熱的金店面，一但租約到期房東就會調漲房租，而近年東區人潮漸減，房東心態也放軟，過去可能以 3 年長租為優先，現在 3-6 個月的租約也可以談，甚至配合短期特賣會的興起，也可以「日」租，能簽上年約的再釋出價格優惠，房東在時間和價格給予彈性，以降低店面的空置問題。

除租金上面的問題之外，西門町勢不可擋的崛起也使東區受到重重的一擊，隨著國際觀光人潮的挹注，加上捷運旅運量的增加，西門町逐漸成為各大業者心目中的黃金區域，許多東區的商家都進而轉戰西門，紛紛於西門立起旗幟，人潮帶來錢潮，漢中街、成都路以及近捷運站徒步區甚至漲至一坪1萬5到3萬不等。

另外，除了西門這個大敵，信義商圈也吸引了不少人潮，特別是近日啟用的南山廣場，以全台灣唯一供暖氣的商辦大樓、新穎的設備、辦公室備有淋沐設備、廁所還特別針對女性建立一些設備為標榜，在商辦市場開出一條道路，以一坪4500元以上的價格進行出租，成為國內商辦第一。