不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【大紀元2018年10月19日訊】近日，倫敦以及英格蘭東南房價比較高的地區出現了一個趨勢，當人們需要錢給孩子支付學費或者擴建房子的時候，房主們不會申請貸款，而是會申請把自己的房子進行再抵押貸款。房子從某種程度上講成為了這些房主的「提款機」。

買房貸款經濟公司Anderson Harris的哈里斯（Jonathan Harris）對《金融時報》披露，薩里郡Weybridge的一個客戶發現，他的房子的價值已經從幾年前的200萬鎊下降到了175萬鎊，於是他決定擱置換房的計畫，改為將這棟房子進行了再抵押貸款。他利用增加的貸款將現有的房子進行擴建，而且新的貸款利率比原先的低。

哈里斯發現，將現有房產進行再抵押貸款的房主數量明顯增加。他說：「不搬家、擴建、充分利用現有資源，這已經成為一種慣例了。人們會在同一個地點住比較長的時間，並且趁著就業市場情況良好的時候尋求重新籌錢的機會。」

哈里斯表示，他的客戶中有大約60%申請再抵押貸款的時候會要求同時增加貸款的本金，而在不久前，提出這樣要求的客戶比例不到40%。

Santander銀行的買房貸款商業開發部門負責人塞勒（Graham Sellar）也表示，銀行發現目前房市不活躍的情況下，越來越多的人申請再抵押貸款。

一些仲介機構認為，倫敦及英格蘭南部房產交易下降是因為近年來的兩次印花稅改革。改革之後，購買價值100萬鎊的房子，印花稅需要近4.4萬鎊，如果是購買100萬鎊的房子作為第二處房產，印花稅高達7.4萬鎊。

為了避免這筆額外的開銷，許多房主選擇原地不動，花錢擴建或者重新裝修現有的房子。

銷量減 債務增

將房子進行再抵押貸款的想法並非新鮮事，但是有證據顯示，英格蘭一些地方的房產市場正在出現不同尋常的情況，不再遵循正常的買房、賣房和貸款的模式了。

房產市場分析公司Hometrack為《金融時報》進行的分析顯示，買房貸款總體債務與房屋市場活躍程度之間長期的關係在倫敦及其周邊地區正在發生逆轉。

通常情況下，應該是房產市場越活躍，買房貸款總體債務越多，但是現在變成了房屋市場不活躍，買房貸款總體債務卻有所增加。高淨值的家庭正在充分利用買房貸款的低利率。

根據Hometrack對代表英國銀行業的英國金融（UK Finance）公布的數據分析顯示，2015年底至2017年底，英國總體上買房貸款債務的餘額穩步增長了3.8%，但是英國各地區之間的比例差距非常明顯。

倫敦地區債務餘額增長了7.8%，倫敦周邊通勤者居住地區的債務餘額增加了6.9%，而英國其餘地區只增長了1.7%。

Hometrack的研究主管Richard Donnell表示：「我們看到，倫敦和英格蘭西南的交易活動正在減少，但是債務增加了。這些地區的人們債務增加的速度是其餘地區的四倍，儘管跟房屋價值有關的債務比例不算高，不到15%。」

市場研究公司Residential Analysts通過對官方數據的分析發現，2014至2017年，英格蘭南部房產市場正在下滑，倫敦房產銷售的數量減少了五分之一，而同期英格蘭西北和西米德蘭以及約克郡和亨伯河地區房產銷量分別增加了13%和9%。

這一分析還發現，原先的房產熱點英格蘭東南和東部房屋銷量分別下降了8%和6%。

房子增值抵押貸款更容易

儘管倫敦及周邊地區房產市場在下滑，在過去十年裡這些地區的房產大幅增值，因此這裡的房主在申請再抵押貸款的時候能借貸的數額相對比較大。

根據房產仲介第一太平戴維斯的研究，倫敦以及英格蘭南部的房主從過去十年的房市繁榮中獲得的好處明顯高於其它地區。2007年以來，這些地區房產增加的價值占全英國房產增值的87%。

儘管倫敦房產的總量不到英國全國房產總量的八分之一，但是它們的價值占全國房產價值的四分之一。2007年的時候，這個比例為19%。

房子變學費和首付

買房貸款專家以及貸款機構表示，將房子進行再抵押貸款的人將得到的錢用於多處，包括改善現有住房、支付子女的私立學校學費或者大學學費、支付孫輩買房子的首付。

近年來，教育的成本上漲，許多人申請再抵押貸款目的是為孩子籌集學費。

對於家中有孩子上大學的家長來說，償還買房貸款遠比償還學生貸款更划算。這是因為學生貸款的利率超過6%，而買房貸款目前的利率通常低於2%。秋季正是大學開學的時間，塞勒表示，秋季申請再抵押貸款用於支付大學學費的數量明顯高於其它季節。

也有的家長申請再抵押貸款為孩子支付私立學校學費。根據Lloyds Private Banking的統計，私立學校的學費在過去十年裡上漲了49%。

一些年老的房主則會通過再抵押貸款為自己的孫輩購買房子提供首付。

房市風險增加了嗎？

2008-2009年經濟危機之前，英國對貸款的控制很鬆懈，導致一些人將房子再抵押貸款，拿換來的錢度假或者償還信用卡上的債務。因此有人擔心，目前這種再抵押貸款的趨勢可能會有風險。

但是房地產市場的專家對《金融時報》表示，目前，銀行業對申請買房貸款的人實施更加嚴格的償還能力檢查，規則趨嚴，所以情況跟2008年之前有所不同。

而且儘管目前的買房貸款利率非常低，借款方需要對申請貸款的人進行壓力測試，檢查他們在利率達到7%左右的時候的償還能力，而且目前絕大部分買房貸款的借款額都不能超過借款人年收入的4.5倍。

倫敦買房貸款經濟公司Coreco的主管蒙特雷克（Andrew Montlake）表示：「如果每個人再抵押貸款的金額都是房產價值的90% 或者95%，那麼可能讓人擔憂。但是如果你看看房產大致的淨值，就會發現並不是這樣。」◇

責任編輯：文婧