【明報專訊】上期提到，日本不僅是香港人喜愛的旅遊勝地，近年更成為香港人熱門移民的國家之一。我們只要在日本投資超過500萬日圓，並符合相關的「經營管理簽證」條件，便可取得一年居留資格，十年後就可拿到永住權；港人可以透過投資酒店，然後將酒店房間出租，所得租金回報就可作為做生意的收入，從而符合申請「經營管理簽證」的要求。
不過，日本城市眾多，哪個城市值得投資呢？從筆者多年的投資經驗所得，當然建議選擇一些物業價格仍處低水的城市，而未來又有良好的發展條件，近期，我較看好大阪樓市的升值潛力。
看好第二大城市大阪樓市
首先，大阪是日本第二大城市，並有意從「府」申請升級為「都」，如成功的話，大阪將會成為日本副首都、大眾公認的堪稱東西兩極之一的大都市，可想而知大阪有極高的發展潛力。再與東京比較，目前東京房地產市場已見飽和，樓價也相當高；相反，大阪整體樓市價格仍然偏低，且未來具有優越的發展潛條件，大阪賭場即將拍板，到時將為大阪帶來更多旅遊資源，為當地創造更多經濟效益，繼而帶動物業價值及租金回報進一步上升。
值得一提的是，2025年世界博覽會將會在大阪舉行，這也是相隔55年後再次獲得世博會主辦城市的殊榮，預計將帶來2800萬遊客，大阪價值也將快速提升。再數大阪的特色，當然少不了黑門市場，這裏可稱得上是大阪人的廚房，匯聚各種美食，吸引了無數旅客前來朝聖。
儘管與大灣區比較，大阪房地產的升值能力始終稍遜，但在租金收益方面卻相當可觀；基於上述原因，筆者建議可在大阪投資與旅遊相關的產業，且以收租為主要目標，而投資酒店絕對是不錯的選擇！
日本的酒店項目就好比內地的「產權酒店」，通常整幢酒店約6至7層高，當中分拆出數十個單位出售予投資者，投資物業後可選擇正規持有酒店管理牌照公司託管，帶三年租約，預計每年收益率將達7厘，相當吸引。除了租金回報可觀，租金收益亦甚安全，要知道，日本人繳付租金是非常有規矩的，甚少拖欠租金，筆者有朋友更笑言，曾經將物業租給日本人，之後收回來竟乾淨過放租前！
酒店出租回報可達7厘
至於投資日本住宅或民宿又如何？筆者個人認為，除非大家可以短時間地移民至日本，又或者有親友在日本那邊居住，可以幫你打理物業，甚至不計較將物業成功出租的時間性，那麼就真的不建議投資住宅和民宿了；再者，現時投資民宿改了條例，有非常嚴格的規定，當你買完民宿後準備出租時又有機會再改例，頓時令你失去預算，麻煩多多。但酒店項目則沒有此情况，不但可即時交給管理公司收租，甚至可博升值；更何况，投資酒店單位可以為移民日本鋪路，有些發展商甚至幫你代辦移民手續，可謂一舉多得。
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