駿利亨德森全球地產股票投資團隊Tim Gibson、Guy Barnard 與Greg Kuhl等經理人探討有關人口老化與不動產投資信託(REITs)，提供了一個以人口趨勢中獲益的管道。
「銀色海嘯」常被用來比喻嬰兒潮世代的高齡化，即那些大約出生於1946-1964年的族群。依據聯合國人口部，接下來的25年裡，全球65歲及以上的人口將增加一倍至接近13億。在美國，他們佔人口總數約25％，是全國第二大人口族群。於中國，由於擔憂一個孩子照顧兩個父母與四個祖父母的問題，這個狀況的規模使得當局在2015年解除了一胎化政策。
顯然地，這個族群的需求和慾望一直是形塑當今經濟和社會多方面的驅動力。不令人意外，嬰兒潮世代仍是房地產擁有者的關鍵族群。在不動產領域裡，傳統想法似乎認為那些與提供醫療保健直接相關的企業，如老人住宅設施(senior living facilities)，最有可能自銀色海嘯中受益。這或許可以解釋為何在輔助居住行業(assisted living industry)的新發展呈現爆炸式成長－過去五年可用供給量每年增加4％以上；然而不幸的是，這種發展完成於需求填補之前。 Brookdale Senior Living是美國最大的老人住宅營運商，其輔助居住設施的平均入門年齡為85歲，然而美國最年長的嬰兒潮世代正來到73歲。由於供給成長將繼續超過落後的需求，預期佔美國健康護理REITs資產價值比重最大的老人住宅，未來幾年將繼續面臨挑戰。
駿利亨德森全球地產股票投資團隊認為，美國REITs中還有其他領域處於更好的部位：可搭上當今與中期的人口統計浪潮。相信以早期退休為重點的工廠製造住家社區(manufactured housing communities)是嬰兒潮人口趨勢中最明顯的贏家 – 他們正滿足目前家庭的需求，而不是滿足十年後的需求。這些社區為相對年輕，獨立和愛好玩樂的近期退休人員住家，平均入門年齡約為60歲，且平均租期超過10年。嬰兒潮世代的年齡範圍從55歲到73歲，且至2030年每天有10,000名美國人來到65歲，這種房地產類型的獨特定位受益於龐大且不斷成長的需求。重要的是，預期工廠製造住家社區幾乎沒有任何明顯新的開發，為這類資產擁有者創造了極為有利的環境。
駿利亨德森全球地產股票策略持有專注於此類特定房地產類型的REITs。於投資組合中持有一檔重要部位，該公司的住宅社區住房率達96％。強勁的需求環境使得公司管理團隊預測2019年的「同店」地產營業收入可成長6.6％，代表了REITs市場中最強的成長情況之一。由於這些趨勢發生在全球，我們也自其他市場尋找投資機會。在日本這個以人口高齡化聞名的國家，我們正尋求透過投資於一家以東京為主的商用房地產公司來掌握此一趨勢。該公司部份的商業模式是開發和投資養老院與其他老人住房設施，因而提供了一個高階的差異化產品。
投資團隊繼續關注受益於人口統計趨勢的城市、產業與公司，並且關注受到科技進步所驅動的結構性轉變。對於那些能夠從人口高齡化相關趨勢中受益的REITs，它將可能成為獲利的一道曙光。
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