不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【葉家銘╱高雄報導】一樣是地標，台北高雄租金卻是兩樣情。據實價登錄揭露，台北地標101大樓商辦租金每坪均價在3500元以上，但高雄85大樓與50層大樓這2棟造價不菲的指標性建物，卻因商圈沒落或缺乏交通系統或空間規劃不當，風華不再，租金不斷下跌，商辦租金每坪均價盤旋在300∼500元左右。

「高雄85大樓」在平日階段僅3∼4成商辦空間有開燈。唐郡威攝

商圈沒落人潮北移

高雄85大樓位於三多商圈，原名「為東帝士85國際廣場」、「東帝士建台大樓」、「TC Tower」，1997年完工時還是全台最高大樓。當初該棟建物興建成本達180億元，每坪造價19萬元，規劃有商辦、百貨、飯店與住宅空間；然而該地標完工時正好面臨房地產景氣低迷，無論套房或辦公室都出現滯銷，有不少產品流入法拍市場，整體經營環境不佳。 
記者實際走訪85大樓商辦區發現，平日僅3∼4成商辦空間有開燈使用，而實價登錄該區段商辦每坪成交行情依景觀戶型從2.7∼37.1萬元不等。富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，85大樓最大問題在於停車空間不足，管理費每坪要85元，持有成本高，加上近年來三多商圈沒落，人潮往北高雄走，導致商辦閒置率攀升。 
50層大樓是目前高雄第3高大樓，僅次於85大樓和興建中的「遠雄THE ONE」，完工至今27年，全棟規劃商辦與頂樓景觀餐廳，當初興建也超過50億元；依實價登錄揭露，目前辦公室每坪租金僅309元，商辦成交均價每坪8.5萬元，比不少高雄住宅大樓還低。 

非高雄商辦核心區

永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮表示，20多年前50層大樓所在的民一族路雖是主要幹道，但並非高雄商辦核心區，目前周邊除公車外也缺乏大眾運輸系統，加上每坪管理費100元等問題，讓50層大樓商辦價格難以拉抬，目前閒置率頗高；但無論85大樓或50層大樓共通問題就是超高大樓持有成本高，民眾購入要繳較多契稅，每年房屋稅也相對一般15樓建物高，加上2建物若屬中樓層以上還必須轉換電梯，連帶影響廠商進駐意願。 

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