2020-07-16
近年大街小巷出現越來越多小基地老屋重建案例,位處地震頻繁的台灣,建築結構安全格外重要,尤其隨著人口老化的腳步越加快速,建築物高齡化程度更是備受關注。政府推動都市更新之初擬仿照日本「都市再生」經驗,但大面積基地整合不易,轉往「都市更新」同樣遭遇瓶頸,直至今日,都市更新推動已進入第二十二年,並且歷經九次修法,核定案量仍遠跟不上建物老化的速度。
為加快重建速度,政府再拐個彎推出「危老重建」,截至目前為止,不論是受理或核定數量都較都市更新來得多,主管機關遂乘勝追擊,再將今年五月十日三年到期的時程獎勵順勢延長,採「86421」逐年遞減方式加緊推動。請問莊教授,危老條例實施後,雖然受理與核定案量快速增加,但卻出現越來越多的瘦長型小基地建物,危老重建政策究竟是利大於弊?還是弊大於利?
截至今年五月三十一日,都市更新總件數一千三百件,已核定件數八七七件;危老重建受理件數一三七○件,核定件數六三二件,雖然核定件數較少,但都更已推動二十二年,危老重建方才進入第四年,危老重建顯然已凌駕都更之上。
其次,根據內政部統計,目前申請危老重建案的基地面積,約有五一.八三%在四百平方公尺(約一二一坪)以下,已超過半數,並且小面積建築基地案件數量有愈來愈多的趨勢,因此,就整體都市更新政策而言,實係本末倒置,不足大肆誇讚。
基地太小,巧婦難為無米炊
─再高明的建築師也難規劃出好作品
根據台北市政府所公布截至三月三十日為止,危老核准重建計畫共計二二五件,其中基地面積小於兩百平方公尺的建案有十八個,最小面積位於遼寧街45巷,僅八十八平方公尺(二六.四坪),由核定內容顯示,「結構評估」得分為6、「時程」10,「總獎勵額度」16,其他例如基地退縮、耐震設計、綠建築、智慧建築、無障礙設計與捐贈公設地等項目全都掛零,由此不難了解小基地建案之潛在缺點有多嚴重,如再仔細檢視二二五個核定案件內容,都是清一色的緣於「時程獎勵」而來。
其他諸如地形狹長導致室內空間規劃設計捉襟見肘,更是無法產生好作品的主要來由。
市場流通性備受考驗
─將來子女辦理分戶繼承也是問題
一般而言,小基地重建,除結構安全之外,似乎也看不到對整體都市景觀有什麼貢獻,更甭談空間規劃及通風、採光、動線等居家品質,可以想像得到的是,未來將有更多竹筍狀的建物林立,對於市容景觀一點貢獻也沒有。此外,小面積或許對一至兩人居住不會造成太大的困擾,但能確保往後的居家型態一直維持不變?將來子女如何辦理分戶繼承?如再加上「市場流通性」不佳,未來想要脫手或換屋也不容易,後續問題必然層出不窮。
停車位規畫備受考驗
─必須依賴機械升降設備停車
小基地建案由於基地面積狹小,如再加上狹長地形,面寬不足,必然很難規劃出坡道平面車位,僅能仰賴機械升降停車,甚至汽車載運至地下室之後,還需借助轉盤移動方向,尤其是停留騎樓出入口等候機械升降時,經常發生阻礙行人情事,如係坐落於繁華商圈,恐滋生無謂困擾(詳請參閱照片),另外,一旦發生機械故障,甚或壓傷人車等問題,也可能衍生理賠等紛擾。
有關停車位及資訊揭露議題,請參閱內政部所公布之「不動產說明書應記載及不得記載事項」對於停車位之相關規定如附表,小基地建案應詳細註明清楚,俾免日後衍生無謂紛擾!
https://www.moneyweekly.com.tw/ArticleData/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/47906/
留言列表