2019-11-23 11:02
〔記者吳政峰／台北報導〕台灣土地物稀價昂，取得不易，建商與地主「合建合售」是一般建案中最常見模式，但因雙方財力、法律知識都處於不對等狀態下，也往往糾紛迭起，台北地檢署檢察官劉彥君為此特別撰文，分析「合建」的3種模式，並籲地主因資訊不平等，應小心簽約。
劉彥君表示，實務基本可分為3種合建型態：第一，「合建分屋」指建商提供資金，自行或委託營造廠商於地主所提供之土地上建屋，雙方於興建完成後依約定比例或樓層分配房屋及應計之土地持分，並得個別出售其所分得之房屋與土地。事實上即相當於建商以其所建房屋之一部分，向地主換取其分得房屋之土地持分。
第二，「合建分售」指地主與建商簽訂契約，由地主提供土地予建商興建房屋，雙方依約定之銷售收益分配比例，各自出售其土地與房屋。即建商出售房屋時，地主配合出售該房屋之持分土地，由地主與建商分別以其各自之名義與購買者簽訂土地與房屋買賣契約書，並個別向購買戶收取土地款與房屋款。
其三，「合建分成」指地主同意提供土地，由建商出資合作興建房屋，雙方以共同名義或委由建商之名義，與承購者簽訂房屋及土地買賣合約，於房屋興建完成後，地主之土地與建商所建之房屋應按比例併同移轉給購買者，其出售房地之價金則依雙方約定之比例分配。
由此可知，「合建分屋」與「合建分售」、「合建分成」最大區別在於，「合建分屋」其契約僅界定地主與建商間權利義務關係，除非另有約定，地主原則上與買受人不發生契約關係；而「合建分售」或「合建分成」則地主會以出賣人身分與買受人簽訂買賣合約。
劉彥君指出，若採「合建分屋」方式，地主僅於建案全部完工或與僅進行部分工程，而與建商約定條件成就時，才會將土地所有權移轉予建商或其指定第三人。地主自無於建案尚未完工或與建商約定條件尚未成就時，即賦予其必須配合建商以自己名義與買受人簽訂房地買賣契約的義務或慣例存在。
關於合建契約，劉彥君解釋，地主雖擁有土地，大部分卻因本身缺乏建築之專業知識，無法得知工程進行中各個階段之相關事項，對於合建契約條款內容，除分屋比例得經由計算獲致確切認知之外，其餘條款大多文字艱澀且涉及專業領域，不具建築專業知識之地主顯然無從得知合建契約當中所涉及之建築專業知識，亦無法以一般合理之工程慣例檢視合建契約條款合理與否。
劉彥君認為，建商在合建契約當中處於資訊優勢地位，對於地主應負有提供與締約相關資訊義務，使當事人間能持有對等的締約資訊，如將風險不合理的分配於地主或增加地主負擔，藉以減輕自己責任，破壞契約當事人之利益均衡，即違反平等互惠原則。
劉彥君透過台灣司法人權進步協會呼籲，弱勢地主對於合建契約內容條款，最好在與建商簽約前詳細諮詢律師等專業人士，以保障自身權益，畢竟事前多分小心，事後少分後悔。
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