不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

台北市地政局今(4)日公布最新一期住宅價格指數，去年11月住宅價格指數為103.37，至於實價登錄交易量，12行政區中，中山區177件最多，又以套房月增幅1倍最顯著，專家分析，因低總價、銀行貸款寬鬆，帶動中山區套房商品熱度。
根據北市公布最新一期住宅價格指數顯示，去年11月住宅價格指數103.37，月增0.20%、年增2.34%；標準住宅總價1637萬元，每坪52.15萬元。而去年11月實價登錄量價顯示，北市交易量共1200件、交易總額為307.20億元，月減分別3.15%、3.75%，年增分別為17.19%、8.98%。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，2019年房市狀況遠比2018年好，價量增加不大意外，不過從成交總金額增幅沒那麼快顯示，民眾對高價產品接受度較低，而中低價產品開始築底。

買賣交易件數中，中山區177件最多，其中有85件住宅大樓、23件公寓、52件套房、11間辦公大樓（含廠辦）、6間店面，以套房月增100%最多。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，中山區過去多年，買賣移轉件數始終高居第一，去年才被內湖區超車。中山區內產品多元，套房產品多，因低總價、地段精華，成為單身首購族在台北置產的優先選擇之一。

另一方面，觀察聯徵中心近五年台北市套房產品歷年的核貸結果，自2016年Q3首次貸款利率跌破2％，一路下探，2019年Q4來到史上最低，僅1.72%，至於核貸成數近年都逼近七成，2019年Q4更高達72.4%，是2010年以來十年最高。

觀察鑑估值的變化，2015年Q2套房鑑估值一度高達910.9萬，之後受到房地合一稅上路的影響，投資客收手，套房產品退燒，總價也降至800萬上下擺盪，而去年下半年連兩季持穩在800萬以上。

張旭嵐分析，套房產品常被視為投資置產型商品，貸款利率也會比一般住宅來得高，大約1.8%左右，銀行核貸成數多半控制在6~7成左右，不過隨著北市房價居高，低總產品搶手，且趁著近年買氣回溫，各家銀行也積極釋出優惠爭取客戶，因此出現套房核貸成數超過七成的狀況。

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