不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

都更、危老熱潮蔓延，也使得愈來愈多重建案推出，加上這些重建案多位於市區精華地段，吸引力高，但是重建案若有許多地主戶就得要小心，專家提醒，部分地主因為長年都是居住在老公寓、透天，較沒有管委會及社區管理概念，容易和其他一般住戶產生摩擦，進而影響生活品質。

都更、危老熱潮蔓延，也使得愈來愈多合建案推出，吸引不少人爭相購買。（圖/591房屋交易網提供）

地段好房價易翻漲 地主戶拋售是隱憂
都更、危老重建近年來申請件數激增，也有不少都更案開始銷售，且都更通常會出現在較早開發的舊市區，周邊生活機能好，因此重建後房價翻漲的機率高，品嘉建設董事長胡偉良就表示，都更重建案雖然多位於市區精華地段，在房價面來說，由於開始都更至完工也需要2~3年的時間，所以興建中隨著物資波動也會使得建造成本增加，價格往往也會上抬，因此改建後的房價也多半會創區域高價。

但還是要小心若遇到地主戶急售，由於地主取得該戶的成本較低，即使用較低價格出售仍可獲利，所以地主戶確實有可能比建商賣得還便宜，但是通常建商為避免地主保留戶破壞價格行情，會與地主簽約，要求待建案完工或銷售告一段落後，才可釋出銷售，對此胡偉良董事長卻認為，以人性來說能賣高價就不會賣低價，所以破壞社區行情不一定會發生。

都更案通常會位於市區精華地段，生活機能佳。（圖/591房屋交易網提供）

建商可售的戶別選擇較少

由於都更建案會分回部分戶別給地主戶，造成建商的可售戶別有限，因此民眾在選擇上也會受到限制，正常來說由於地主戶習慣公寓的生活模式，所以分回的戶別通常為低樓層或是店面，建商則會保留視野較好的高樓層戶別出售。

另外，房市專家、淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則表示，民眾若是購買危老重建的案子，就得注意由於危老小基地就可以進行，因此有可能發生建案基地過小，影響公共設施規劃及房屋室內格局的狀況，舉例來說，可能沒有豐富的公設、停車場的部分可能會由機械式車位取代坡道車位，使用上較不方便，或是室內格局只有單面採光、臥室多暗房等狀況，如此一來不僅影響生活品質，日後也會難以脫手。

危老重建案若是基地過小，可能會設計機械式車位取代坡道車位，使用上較不方便。（圖/591房屋交易網提供）

管委會權利容易被壟斷

社區管理運作除了仰賴物管人員外，管理委員會也佔很重要的部分，根據《公寓大廈管理條例》規定，社區當入住的戶數、以及所佔的區分所有權比例達半數以上，就該在3個月內召開區分所有權人會議，因此若是地主戶超過半數就可以成立管委會。

不過得注意的是，當地主戶占比就已經超過半數，管委會的權利若機乎被地主戶所掌握，就可能會發生壟斷的狀況，在社區重要事務的決議上恐成為「一言堂」加上若是地主戶在管理運作上沒有效率、管理費帳目交代不清，整個社區不僅容易出現新舊住戶爭吵，影響管理品質。

新舊住戶居住習慣易有差異

這所謂「千金買屋，萬金買鄰」，有時原有的地主戶多半已習慣公寓的生活模式，改建後常見地主戶對社區的規範格格不入，胡偉良董事長舉例，像是地主戶過去沒有繳交管理費的習慣以及梯廳間不能放置鞋櫃雜物等規約，甚至會有為了想省錢不願意大廳開燈的狀況，因此管理上就容易出現問題。

然而新住戶因為購買的時候房價比較高，所以財力通常會相當，同時也比較能接受大樓的生活模式，就容易造成社區出現新舊住戶水平不一的狀況，另外還有一種狀況就是，若是地主戶本身有其他房子，因此選擇將戶別租出去，如此一來若是出租的戶別過多，租客水平難掌控，影響生活品質。

習慣公寓生活模式的地主戶，可能會出現梯廳間放置鞋櫃等雜物的狀況。（圖/591房屋交易網提供）

（圖/591房屋交易網提供）

Tips：

一般來說都更案透過權利變換或是協議合建的方式進行都會有地主戶的產生，因此民眾如果想購買都更案，但怕地主戶過多的話，建議除了可以先詢問建商地主戶戶數外，或是可以選擇建商直接買斷原地主的產權的建案，就無地主戶問題，莊孟翰副教授也建議，部分大型社區會將地主戶跟新住戶分棟規劃，如此在居住方面就不會互相干擾，地主戶與新住戶共同生活上疑慮就會比較少一點。

本文經授權轉載自591房屋交易網（原標題：都更、危老重建案夯 購買前必知重點）（相關報導：舊商辦都更熱潮，頂級A辦焦點將重返敦北、敦南商圈｜更多文章）

責任編輯/潘渝霈

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