張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
繼金管局於今年8月份提高非住宅物業按揭成數一成後，上周再傳出政府擬撤銷工商舖物業的雙倍從價印花稅，市場人士自然額首稱慶。一如既往，政府發言人不評論報道。不少業內人士預料「減辣」可帶動交投量增加最多一半。回顧8月份的「減辣」措施，確實地增加不多於5,000萬元的工商舖物業成交，這些成交不乏是「蝕讓」，少數是上手交易早於十年前的，才錄得較合理利潤。
既然「減辣」已激活中小型工商舖物業交易，那麼大手物業成交何時回復正常呢？這正是物業投資者、物業服務中介者（包括代理商及估價師）、商業銀行家和企業家都共同關注的。大手物業交易復常時間表，同樣地引發高級和普遍消費復甦，對整體本地經濟增長非常重要。
投資市場今年價量齊跌
根據政府物業估價署數據，非住宅交易宗數和金額於2018年、2019年及2020年(1至9月)分別是8,109宗（874.7億）、4,587宗（674.63億）及2,738宗（254.78億），這些數字包括寫字樓、商業樓宇和分層工廠大廈。除了發現整體交易數量和金額一路走低外，也看到年均成交額是從2019年1,470萬元、跌到2020年的931萬元，同期月交易量也從去年的383宗跌到今年首三季的228 宗，正是說明價量齊跌的低潮期，也是反映投資物業市場跟整體經濟表現同步。
總括來說，香港大手物業交易（逾億元以上）可以劃分到寫字樓（整層上的超甲級、整幢/數層甲級或乙級）、商舖（核心地帶街舖、整幢或數層購物中心）、工業樓（整幢和特大面積數層）、豪華住宅（貴重住宅地帶獨立屋地及超級貴宅單位）和市區商住地皮（具重建價值）。近年新經濟冒起，大手物業再添加物流中心、數據中心及整幢可改變用途的工業大廈。再分享一下自2018 年起，各種物業的市場回報率走勢。
回報率低損投資吸引力
根據政府物業估價署資料，所有種類物業的回報率自2016年起齊齊向下，寫字樓、分層工廠大廈、零售業樓宇及E級住宅（統計中最大面積住宅類）由2016年7/8月的甲級3.1%、乙級3.4%跌到今年9月的甲級2.8%、乙級2.5%（寫字樓）、2016年10月的3.2%跌到今年9月的3.0%（分層工廠大廈）、2019年11月的2.9%跌到今年9月的2.7%（零售業樓宇）和2016年3月的2.3%跌到今年9月的1.9%（最大面積住宅類）。這說明所有物業於今年第3季相比2016年起回報率都是偏低的，但是同期工商舖物業按揭實際利率不會向下。
回報率的持續回落表示租金的跌幅高於價格下跌，經濟衰退下低回報率肯定不能吸引投資者回歸市場，造成成交持續向下。無容置疑，大手物業交易視乎銀行按揭取態和借貸條件。自2019年社運活動開始後，不少銀行未能充分掌握未來工商業前景，選擇較保守按揭態度。踏入今年新春後，新冠肺炎疫情廣泛散播到全世界，香港經歷三波疫情，斷續地政府實施不同程度防疫措施，工商業活動受到嚴重干擾或暫時停頓，銀行界對大手物業按揭更加審慎，紛紛提高借貸利息和減少借貸成數，促使大手物業活動轉趨淡靜。
冀落實撤DSD促成交
展望未來，第四季中小型工商舖物業及2,000萬至5,000萬中型住宅單位可望復向活躍。希望政府短期落實撤銷工商舖物業的雙倍印花稅（DSD），可以幫助成交量得到上升，並且成交價錢得以穩固。各類大手物業中，筆者較相信工業樓會最早受益，尤其是服務新經濟的數據中心、物流中心和具重建/更改用途的整幢工業大廈。在經濟衰退和長期與新冠肺疫共存大環境下，眾多企業會減少辦公面積，並伺機搬離核心商業地帶而進駐新開發的商業區，舊有的市區工業大廈都具重建潛力和可以更改用途，她們會成為被吸納對象。
應對美國的經濟制裁，不少巨型美國上市的中資企業選擇回歸香港股市上市。另外今年全球經濟增長只有中國企業，內地民企和地方性官方企業也有能力組織明年在香港上市融資。這些國內企業自然會預留部分融資額於香港購買大手物業，對本地投資市場有所裨益。當全球仍然注視新冠肺炎疫苗何日可以廣泛上市，投資活動仍有待恢復。不難想像2021年上半年落實具體疫苗注射時間後，經濟於第二季逐漸回復正軌，下半年投資氣氛才回歸，投資市場才有望第三季正常化。■ 題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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