不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

記者黃可昀／綜合報導

社會上分成租屋派與買房派，一派人認為買房就等於是被房貸套牢，另一派人不管賺多少，都要咬緊牙根存錢買房，當作替自己的老年生活買個保障。一名網友表示，他有個在台北租屋的朋友，12年來繳了316萬的租金，不禁有點感慨，繼續住下去幾乎幫房東把房貸繳完了，似乎一開始就買房比較划算。

原PO在臉書社團「買房知識家（Q你的A）」表示，朋友這間租屋處已經住了12年，即使目前租金行情3.2萬，但房東十幾年來沒漲過房出，始終只收2.2萬，而當年的房價大約1000萬，現在漲到2400萬，最高點還一度飆到2800萬。

▲租屋等於是在幫屋主繳房貸。（示意圖／取自免費圖庫Pixabay）

由於朋友以前沒有買房打算，直到最近細算才發現，如果再租24年就繳了950萬的租金，「就算到時的房價再跌回1000萬，房子還是屋主的，自己什麼都沒有，但卻繳了950萬」，光想到這就有點後悔，好像幫別人繳了30幾年的房貸，最後自己什麼也沒得到。

網友表示，這道理其實很多人都討論過，最大關卡就是差在頭期款，付不出頭期款，即使房貸再便宜也買不起，「就差沒頭期款阿！不然人人都能買房不租房」、「12年過去了，頭款拿不出來貸不了千萬宅，一切都是命」、「950萬住36年總比硬著頭皮花2400萬划算吧！這也是為什麼台北人目前不買房子的原因。」

也有人提到，其實買房要承擔的風險相對較多，如果加上房貸利息，一年可能會多出22萬至25萬，而且房東也得負擔房子的維修費，也有可能會買到賠錢的房子，這些都不是租客需要煩惱的問題，所以買房還是租屋還是得衡量自身能力再決定。

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記者黃靖惠／綜合報導

台北信義計畫區為北台灣影城、百貨最密集地方，而近期信義威秀影城黃金地段，原為王道銀行據點，卻被娃娃機店攻占。商仲分析，先前信義威秀影城屢傳改裝、調整櫃位消息，但未有明確期程，推測此次應是臨時墊檔性質，暫時創造短期金流收益，與整體商圈走衰趨勢較無關聯性。

無須過多裝潢、人力成本營業，夾娃娃機店展店成本低，近來大舉搶攻北台灣一線商圈空店面，但由於店面太過一致性、缺乏特色，被部分房產業者視為店面市場大崩壞徵兆之一。

自去年東區商圈鬧空店潮後，陸續可見娃娃機台搶進的身影，近期就連信義威秀影城似乎也淪陷，影城、松壽路一樓王道銀行去年撤離後，被眼尖民眾發現，竟由娃娃機店進駐，引發外界憂心，是否代表之後商圈走衰的指標。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛說明，信義威秀影城位置絕佳，非常適合新品牌進駐，可滿足前期曝光招牌需求，如數位銀行這類業種，鎖定熱鬧、以年輕人為主的商圈拓點，因為無須辦理一般傳統臨櫃業務，所以先前營業空間並不大。

黃舒衛表示，先前信義威秀影城屢傳改裝、調整櫃位消息，但未有明確期程，去年底才簽訂10年續租約，推測此次王道銀行撤離後，又恰巧遇到疫情爆發，短期消費市場往下走，如健身房、電影院、百貨公司及餐廳業者營收受挫，要大品牌擴大投資在這時候搶進黃金地段具難度。

他推測，王道銀行原本屬於體驗式設點，而非虛實整合分行，營業3年後撤離也非周邊店鋪空置率高，或是付不起租金等問題，而是受疫情影響、又遇影城改裝時機點，對於偏好長租的大品牌誘因低，所以短期租給娃娃機店創造短期金流，屬於臨時墊檔性質成分高，與整體商圈走衰趨勢，較無關聯性

黃舒衛表示，威秀影城店鋪雖臨路、曝光度高，但不同於有傳統店面有獨立門牌及產權，反而雷同百貨商場概念，內部空間能夠共享，且可更靈活調整增租或減租櫃位，解決空置問題。

記者林裕豐／台北報導

最新實價揭露，新北豪宅王換人！淡水小坪頂豪宅「天境ellipse360°」，去年10月交易2戶高樓層毛胚屋，總價均為2.2億元，扣除車位單價都是84.4萬元，擠下新板特區知名豪宅「橋峰」，成為新北的豪宅王。

淡水小坪頂的「天境ellipse360°」，總、單價都狠甩新北市其餘豪宅，謄本資料顯示，買方分別為玉蘭投資、新杰投資，經查均為南國建設楊家所有，兩戶合計4.4億元，購置自家作品，除了把社區行情定錨，也推上新北豪宅王，之前有意投資馬祖博弈事業的懷德開發也買過「天境ellipse360°」，是這個建案的知名買家。

台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，小坪頂與紅樹林水岸乃淡水區高級住宅區，坐擁淡水河夕照美景，相比同樣河岸，此區使用面積大，單價卻只需大直河岸豪宅的3分之2。

去年底，「橋峰」12樓的樓中樓戶，坪數為181.71坪，總價來到1.1億元，為社區次高，單價則是69.55萬元，比起去年4月交易的18樓，單價是71.79萬元，小小跌價，是2019年新北市豪宅排行的亞軍。

回顧2019年，新北市超過6000萬元豪宅稅門檻的買賣狀況，前5名中，新板特區僅「橋峰」上榜，同為新北市高價區塊的永和區，則一間都沒有。

台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，新北市豪宅在2013年衝上高點，當年新板特區包括「橋峰」、「東方富域」都有高樓層戶成交到9字頭，近年僅2017年曾出現「巴黎16區」以90萬元，成交二樓戶。整體新北豪宅市場多以7字頭就算高價，若能有80萬元以上，就能排到前兩名。

記者黃靖惠／綜合報導

財政部國產署今天公告第8批都更分回房地標售，共7案43戶，包含前次開標大熱門、捷運雙連站旁「永德言葉」、萬華區「萬喆」又加入標售，且首次列標板橋區「昇陽文薈」也有6戶，預計3月24日開標。房仲業者分析，此次標售多為大坪數、高總價住宅，且若無明顯降價幅度，難吸引買家出手，甚至原封不動進入下次標案。

「明日博」17戶、「忠泰鳳磐」1戶、「碧湖君鄰」2戶、「萬喆」1戶、「耕曦」8戶、「永德言葉」8戶、「昇陽文薈」6戶。此次標案僅「忠泰鳳磐」價格向下修正，底標4613萬餘元、降幅0.03％，調降後扣除車位換算單價97萬元。

至於首次列標得板橋「昇陽文薈」，底標價2569餘萬元～3199萬元，扣除車位換算單價64萬～ˊ68萬元，甚至高出市價每坪60萬元成交價格。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡推測，「忠泰鳳磐」社區地段佳，但總價高、且釋出為2樓低樓層、投標人期待更低價標得。

▼永德言葉。（圖／國產署北區分署提供）

至於前次標案大熱門的捷運雙連站旁「永德言葉」8戶，底標價2743萬餘元～34211萬餘元，另萬華區「萬喆」只1戶，底標價1781萬餘元，由於總價相對低，推測同樣為脫標機率高的標的。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，7案標售案規劃多為大坪數住宅，隨著房市盤整，豪宅、高級住宅、大坪數宅因總價高、市場接受度低，少有買方買單，且同性質房屋在市場上還有許多選擇，所以除非標售底價明顯低於市場行情，否則很難吸引買家出手。

郎美囡表示，此次標售案降價幅度甚微，加上疫情干擾，若沒有特別低於市場行情，難以吸引買家出手，甚至大有可能全數原封不動進入下次標案。

記者陳建宇／高雄報導

2019年高雄的豪宅市場比起2018年回溫不少，但根據實價登錄資料，去年12月高雄總價3000萬元以上的豪宅大樓交易僅5件，分布在鼓山及左營2區，其餘行政區全部掛蛋，是否再度出現急凍現象？專家表示主要是受選舉因素影響，以及豪宅客購屋屬性不同所致，並非對豪宅市場沒有信心。

根據實價登錄資料，截至目前為止去年12月高雄總價3000萬元以上的住宅大樓交易，全市僅有5件，其中鼓山區有4件，據了解分別是「本然」、「美術帝國」、「堅山謙仰」，左營區則僅有「達麗宮廷」1件，其他包括亞洲新灣區所在的前鎮區都掛蛋。

但對比2019年及2018年高雄的豪宅市場，去年的表現比起前年亮眼許多，交易量甚至增加約5成，為何到了最後1個月卻失守？況且年底往往是購屋的旺季，難道豪宅客不看好後續的豪宅市場？

▲豪宅客層買房不看檔期，重點在於挑更好的居住品質或彰顯身份的社區。（圖／記者陳建宇攝）

京城建設發言人周敬恆表示，其實去年12月高雄會出現「豪宅交易急凍」的現象，和豪宅客的屬性有很大的關係，周敬恆指出，豪宅客層往往是有屋階級，換屋很多時候是為了尋找更好的居住地段、或者能夠彰顯身份的社區，甚至只是資產配置的其中一環，對於這樣的客層來說購屋並沒有急切性，因此不急於在特殊的檔期貨時間點出手購屋。

相較之下首購客層就不同，特別是有自住剛性需求的民眾，無論時機好壞該買就是得買，否則沒有地方住，能搭配購屋檔期也許能多點折扣，因此會趁著年底的購屋旺季買房。

▲去年底高雄豪宅價格回檔，也是交易量減少的原因之一。（圖／記者陳建宇攝）

而豪宅客在去年底縮手的另外一個原因則是選舉，信義房屋左營明華店專案經理朱筆顯表示，高資產的客層對於政經情勢嗅覺都比較敏銳，因此當遇到選舉這樣的不確定因素出現，往往會稍微觀望情勢發展再出手。此外朱筆顯指出，去年包括皇苑等豪宅建商的個案都賣得不錯，去化得差不多，到了年底讓利幅度縮小，豪宅客層會選擇再等等，尋找其他合適的物件，因此造成12月豪宅交易急凍。

關鍵字：實價登錄﹑豪宅﹑交易量﹑選舉﹑高雄﹑檔期﹑剛性需求﹑京城﹑信義房屋

記者黃靖惠／綜合報導

「降租也留不住」前幾年東區因高租金、人潮減少，引發撤店潮，隨著房東有感降租、各界合力舉辦造街活動，讓業者回流、找回人潮，一度曙光乍現，不過東區光武里里長暨發展協會理事長韓修和感嘆，去年10月成功讓空店率低於3％，不料新冠肺炎疫情衝擊，人潮減少，開春後巷弄內頂讓、撤離的業者高達20、30間店家，許多業者苦撐慘澹業績紛紛選擇撤離，縱使房東降租也挽留無效。

▲東區商圈受疫情影響，消費人潮減少，商街再爆空店潮。（圖／記者黃靖惠攝）

東區全盛時期空店高達400間，隨著造街、巷弄店家共同舉辦復活革命運動，以及房東配合降租，去年10月空店降到143間，空置率低於3％，不少特色餐飲業者陸續回流，其中多了許多是年輕人創業所開的餐酒館或燒烤店。

▼東區商圈營業20多年的明洞館年後傳頂讓給其他業者。（圖／記者黃靖惠攝）

▼東區IS COFFEE關店。（圖／記者黃靖惠攝）

孰料，春節期間疫情爆發後，再度重創商圈逛街人潮，才曙光乍現的東區，開春後又陷空店風暴，驚傳20、30間店頂讓、撤離，如明洞館、奈奈火鍋、網紅店圖角獸、IS COFFFLE，使得空置率再攀升2％。

「沒人來，降租也無效」他坦言，疫情影響來客數銳減，影響業者生計紛紛準備搬離，房東想降租留客、卻不見效果，如敦化南路一段190巷、30幾坪服飾店月租16萬元，因人潮銳減欲撤離，房東釋出誠意降租到11萬元，仍然留不住租客，希望政府能提出實質稅制減免挽救商家。

他指出，東區巷弄內多餐飲酒館、或是年輕族群創業，雖租金不如忠孝東路四段街邊店來得高，但大安路周邊小店租金行情，單價3000～4000元，又以餐飲業種最多，此次受疫情影響，使得原先回穩商圈再陷入風暴中，倘若4月疫情無法有效掌控，預估又會在撤走20～30間業者。

▼東區巷弄內獨角獸也傳頂讓。（圖／記者黃靖惠攝）

記者張菱育／台北報導

桃園去年土地買賣量全台第一！主要是因相較於新北市，桃園的土地價格較低，吸引許多建商搶地，根據統計，桃園市2019年素地交易件數7973筆，較2018年成長5.02%，其中又以大園區年成長逾6成最高，拿下桃園素地交易成長冠軍。專家認為，大園區主要是有7成5的土地交易在航空城計畫區，自從2018年計劃明確後，買方信心增加，讓台商資金回流及回台擴廠。

依「桃園不動產交易e指通」實價登錄統計，桃園市行政區交易筆數，以年度增減幅度排名，大園區年成長第一高達62.8%、中壢區年成長46.7%居次、蘆竹區年成長22.1%位居第3。

進一步觀察大園區2019年素地交易959筆，登上5年新高。其中722筆、7成5佔比，是來自桃園航空城計劃地區，2019年土地交易均價部分，每坪在6.69~6.88萬元，相較2018年同期年增幅度5.8%~16%不等，顯示航空城土地交易不僅價揚量也回升。

台灣房屋航空城直營店店長徐國強指出，過去桃園航空城的前景不明，為直接衝擊土地交易原因，使得2015年起走了3年多低迷期，自從2018年計劃明確後，且計畫按期程推動，航空城交易逐步增加。他強調，不確定因素消弭後，買方信心增加，又受惠美中貿易戰以及境外資金匯回專法等，有利台商資金回流與回台擴廠，讓買方對航空城計劃看好，加上土地買賣禁止轉移時間接近，所以買賣雙方都把握最後這一段時間購地、賣地。

中壢區土地交易年成長46.7%居次，信義房屋中壢店店長王憲正表示，中壢這裡的高端買方集中在中壢海華特區，其中屋齡10年左右的「海華國際之星」、「海華國際會館」詢問度最高，3房加車位總價1300~1500萬元；至於中產階級則偏好中壢高中及中壢夜市附近的「法國之星」，3房加車位800萬元左右，買方不乏在地自住買盤及北市年輕族，因總價考量選擇在此購屋，通勤到台北約30~50分鐘，以時間換取房價。

記者陳建宇／高雄報導

近期因為新冠肺炎影響到店面生意，不少店面甚至出現降租或求售的現象，價格也略有下修，不過即使市況不佳，仍然有屋主對自己的物件抱有高度信心，近期高雄就出現開價5.88億元的店面要出售，金額可以養1支職棒球隊6年。不過房仲業者認為，開高價應該只是試水溫，實際成交落在3~4億元較為合理。

該待售物件位於高雄市左營區博愛三路，緊鄰麥當勞，該店面地坪約208坪、建坪則為525坪，面寬約14米，為地上4樓的物件，開價5.88億元。《ETtoday新聞雲》實地觀察，目前該店面1~2樓是租給Nu Skin美商如新公司，而3~4樓則是診所。據了解目前1~2樓的租金是60萬元，3~4 樓租金則為19萬元。若由月租金79萬元、總價5.88億元推算，該物件的投資報酬率為1.6%，其實並不算太好。

▲國泰建設豪宅「YOO馥建築」也有開出2.38億元的待售店面。（圖／記者陳建宇攝）

不過博愛三路不只有這個物件開高價待售，包括國泰建設豪宅案「YOO馥建築」也有個待售店面開出2.38億元的高價。不過這樣的高價店面是否有出售的機會？自從實價登錄上線後，博愛三路店面成交價最高者就是「YOO馥建築」的店面，2015年11月以總價1億3150萬元成交，若該成交紀錄就是這次開2.38億元出售的同一戶，等於不到5年就要漲1億元。

▲根據實價登錄，博愛三路過去成交最高價的店面，應該就是「YOO馥建築」。（圖／翻攝自實價登錄網站）

台灣房屋智庫經理陳炳辰認為，當地目前這類高價透店並不常見交易，得至巨蛋商圈一帶較多有高價億級水位，其以罕見高價開賣，不脫帶租約因素，特別是該店傳出的租金價碼也相當高，另也由於過去在知名3C用品店面出走後，也曾以不低的開價想脫手，如今再往天價方向開價，也有試試景氣水溫的意味。

此外，由於該處人潮多往崇德商圈方向，此處店面目前已具備特定消費族群，算是滿適合的承租店家，但若脫手方向想以土地吸引建商，土地面積則稍嫌較小，得將隔壁速食店面整併才更具價值，至於該透店身價現況應會落在3~4億元。

▲高雄博愛路已成為「醫美一條街」，因此醫美診所會是區域高價店面的潛在買家。（圖／記者陳建宇攝）

不過若要推測可能的買家，醫美診所或許是出手機會較高的族群，特別博愛路的醫美商圈已經成型，許多醫美診所也有不少多金股東，對於鄰近巨蛋商圈的店面還是有可能出手。

關鍵字：店面﹑肺炎﹑高價﹑左營﹑Nu Skin﹑麥當勞﹑台灣房屋﹑國泰﹑實價登錄﹑醫美診所

高雄市1 月交易量為2,288棟，月減25.1%、年減 35%，衰退幅度為六都最大，敲響高雄房地產市場警鐘。其中鳳山、楠梓為交易熱區，1字頭房價當道，首購剛性需求是購屋主流。

資深建商說，高雄市去年為六都交易成長幅度較大都會區，1月受到總統大選觀望氛圍及春節假期影響，交易量減少幅度擴大，尤其高雄市長韓國瑜選舉大敗，又面臨罷免考驗，導致高雄政情不穩定，對房市造成一定程度影響，後市需密切觀察。

鳳山、楠梓為高雄房市買賣移轉熱區，主要著眼於鳳山生活機能好、房價具親和力以及離高雄市區近等利多加持。

資深建商表示，鳳山社區類別相當多元，有繁榮整潔的文山特區及大東、衛武營等藝文氣息環境，同樣有房價低廉的舊部落或是大規模重劃區，幾乎八成房價都在1字頭，吸引首購族群進場，如文山特區周邊、鐵路地下化沿線都是中古屋詢問度很高的地方，屋齡20年以上大樓每坪最低只要10萬元就能入手。

https://money.udn.com/money/story/5930/4363685

記者張菱育／台北報導

台1線連結新竹工業區、竹北市區和竹科，交通壅塞嚴重，未來替代道路完工後，將紓解台1線交通4成車流，帶動竹北西側的發展。當地業者認為，等待台1線替代道路完工後，從新豐到竹北僅需5分鐘，帶動外移人口成長，這裡新建案2房加車位總價650~700萬元，吸引周邊科技園區和工業區小家庭輕移民。

全國不動產新豐建興店店東王浩表示，未來台1線替代道路全部完工後，新豐開車到竹北僅需5分鐘、新竹市5~10分鐘，可說是房市最直接受惠地區，此計畫案已受當地人討論多時，外來移入人口持續成長，讓新豐房市買氣量增2成，看好未來發展，房價有機會上揚1~2成，由於新豐腹地不大，近期新推案以明新重劃區最受矚目，包括富宇建設等知名建商皆已開發進駐，推案林立。

由於開發商看好明新重劃區緊鄰竹北，以及各項交通建設利多，10年來地價已增值1倍。王浩指出，這裡主推小宅大樓建案，總價為650~700萬元的25~28坪2房加車位，以及850萬元的35坪3房加車車，每坪單價在19~22萬元之間，吸引周邊科技園區和工業區小家庭輕移民。中古房市部分，以明新大學周邊中古透天為主，主力為地坪25坪、建坪50坪，總價850~900萬元，向來釋出不多。

全國不動產總經理藍怡婷分析，新竹民眾所得向來在全台名列前茅，因而有「最會生」、「最會賺」與「最敢花」特色之稱，對不動產也是「最會買」，是年輕人持有房產比例最高的都會區，因此房價支撐力高，台1線替代道路計畫受惠地區也正是竹科新貴通勤沿線購屋熱區，完工後壅塞的交通問題有解，上下班時間更加快速，是新豐、湖口等地區重大交通利多，且房價又相對竹北與新竹市實惠許多，CP值高，推薦竹科上班族覓屋。

▲新竹縣新豐明新重劃區。（圖／全國不動產提供）

當前台灣對疫情控制得宜，看屋量沒有減少外，更有買方想趁此時機撿便宜，屋主也願意讓價，反倒使交易量增加，內湖文德商圈今年以來受益買氣升溫，尤其低總價去化最快，據房仲透露，日前成交一戶不到千萬元的公寓。

內湖文德商圈以捷運文德站為中心，前後兩站可以串聯內湖科學園區、美麗華商圈及碧湖公園等地；商圈內有著名的737巷美食，以及文德路黃昏市場等，滿足當地所有的基本生活需求。

生活環境宜人，交通便利性高，擁有台北市門牌，房價卻相較親民，內湖文德今年春節後人氣沖天。信義房屋內湖文德店店長吳仁傑表示，應是年前累積的買氣，在年後爆發出來，以去年內湖整體成交件數來看，內湖在北市屬交易熱區。

根據財政部日前公布契稅申報件數，內湖區4324件，居台北市之冠，顯示買賣動能強勁。

吳仁傑強調，2千萬元內低是內湖文德商圈最受歡迎的總價帶，由於商圈發展成熟，區域內都以老舊公寓居多，交易單價約47-55萬元，不久前成交兩戶公寓均屬於低總價，約1千萬元左右。

除此，商辦市場活絡，也有屋主想在內湖區找辦公室，日前也協助交易了總共5層樓的透天公寓。

新型冠狀病毒(武漢肺炎)目前對房市未帶來衝擊。吳仁傑說，看屋量並未受疫情影響，反倒出現部分買方想危機入市，也有屋主願意讓價，促成交易。