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被住建部點名後房價仍領漲全國，南寧樓市的真相其實是這樣
來源：時代財經
「半山花園美宅，首付10萬起入住五象新區！」、「特價Loft小複式公寓，總價23萬一套，首付僅6萬出頭！」幾個南寧本地的購房群里，氣氛熱烈，不斷有中介發出樓盤信息。
有人對房價非常有信心，「南寧的房價是不可能跌的」，隨即有人附和道，「即便房價暴跌了，有房子最起碼還有個地方住，但沒房的將一無所有。」
相關統計數據支持著他們的信心。國家統計局10月21日公佈的9月70城房價變動情況顯示，南寧新建商品住宅價格環比上漲2.1%，漲幅再次居70城之首。8月，南寧以2.3%的環比漲幅領跑全國。而從9月同比數據看，南寧新房價格漲幅為12.2%，二手房漲幅為12.6%，在70城中也居前列。
被點名后仍連續領漲
南寧偏居中國西南邊陲。在廣西之外，這個自治區首府的知名度遠不如旅遊城市桂林，但房價漲勢卻讓它多次刷新存在感。
除了8月、9月領漲全國，今年5月18日，南寧因4月新房價格同比上漲11.5%，被住建部點名預警，同時被點名預警的還有佛山、蘇州、大連3座城市。
四座城市裡，南寧是唯一一個人口外流的城市。《2018年南寧市國民經濟發展統計公報》顯示，截至2018年底，南寧全市戶籍人口770.82萬人，但常住人口僅725.41萬人。
「這和購房需求積極釋放、尤其是部分投資、投機需求進入有關。」關於南寧房價的不斷上漲，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析道。
在南寧工作的武磊（化名）告訴時代財經，他的房東是個東北人，「房東包下一棟樓的幾層拿來出租。他們一家都做這個生意，暫時租不出去的房子就拿來做公寓式酒店。」
從事中介工作的譚強（化名）在接受時代財經採訪前剛接待了一位廣東客戶。「客戶看中南寧的發展潛力，想買公寓做投資。南寧要打造成中國-東盟金融城，而且環境好，目前買房門檻又低。」
外地客也是中介魯芳（化名）客戶群中重要的組成部分，她是南寧本地人，從事地產中介5年多。「外地人挺多的，尤其五象新區這邊北方人很多，每年下半年開始（外地人）就會多起來。外地客戶看中的就是南寧未來的發展和環境等。」
但在克而瑞廣西區域副總經理韋鳳仙看來，外地客對南寧樓市的影響不及北海等廣西城市，是整個廣西的需求支撐了南寧的樓市。「南寧是一個消費型城市，它不是南寧人的南寧，而是整個廣西的南寧，南寧樓市也不是只靠南寧本地人去消化的市場，基本上廣西人都會來南寧買房。」
「高鐵把廣西14個地級市都吸納到南寧來，尤其是今年廣西提出『強首府戰略』，所有高端配套都在南寧，因此很多人為了教育、醫療等來南寧置業。南寧有能力把全省人吸附過來。」
市場沒有數據那麼樂觀
房地產對拉動南寧經濟發展作用重大。2018年，南寧生產總值比上年增長5.4%，固定資產投資比上年增長11.8%。其中，房地產開發投資1106.36億元，比上年增長15.5%；商品房銷售額1358.14億元，比上年增長13.1%。
《南寧市2019年一季度固定資產投資運行情況》（下稱「《南寧一季度運行情況》」）顯示，房地產投資仍然保持強勁增長。一季度，南寧房地產開發投資同比增長36%，拉動全市投資增長16.2個百分點。其中，土地購置費投資同比增長81.1%，占開發投資額的43.2%，對開發投資增長貢獻率達73%，對全市投資增長貢獻率達93.4%。
一季度，南寧500-5000萬元項目、5000萬元以上項目、房地產開發項目投資比重分別為7.2：38.3：54.5。《南寧一季度運行情況》指出，房地產開發投資已超半，而全國房地產開發投資佔全國投資比重僅為23.3%，「房地產開發投資佔比過大，不利於實體經濟的發展，也存在著房地產業受政策影響導致全市投資快速下滑的潛在風險」。
雖然房地產熱度上升，但韋鳳仙認為南寧調控升級的可能性不大。「南寧本就是后發達地區，在經濟增速已經放緩的情況下，房地產方面可能不會出太嚴的政策。另外，南寧樓市目前呈下行態勢，尤其6月份之後，整個市場並沒有像統計數據那麼樂觀。非核心、非熱點的項目基本都是以價換量。無論是品牌房企還是本土房企，為了完成年度業績，它們都在大力促銷。調控加碼的可能性不大。」
她同時指出，南寧房價漲幅只是一個相對值而不是絕對值。「在我們的感知里，南寧這兩年房價的上漲幅度並沒有2016年、2017年那麼大，那幾年因為大量品牌房企的入駐，交通的利好和土拍政策導致的土地成本上升，房價幾乎是跳漲。但目前南寧均價在11000元/平方米左右，房價漲幅相對平穩，與全國同能級城市相比，房價仍處於相對較低水平。。」
克而瑞廣西片區統計數據顯示，2017年南寧商品住宅成交均價為10110元/平方米，較2016年8155元/平方米的成交均價同比上漲了23.97%。但2018年均價僅為10701元/平方米，同比上漲8%。而安居客數據顯示，今年以來，南寧僅在6月份新房均價突破11000元/平方米。
從《南寧一季度運行情況》看，「穩定房地產業投資」是其穩投資的首要任務。南寧表示，「房地產開發投資已經成為我市第一大行業。當前房地產市場面臨上一輪開發即將大面積竣工的問題，而新開工項目從計劃總投上看整體規模縮小、後續拉動力不足，對發展的提升有一定的限制。」
為此，南寧要求有關部門要通力合作，通過對全國知名企業的招商，尤其是民間投資大型企業的培育以及前期招拍掛土地的排查和跟進等，積極促成大型房地產項目投資，提升房地產民間投資活力，進一步擴充房地產行業可持續發展空間。
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