新型冠狀病毒在全球各國爆發後，對於全球宏觀經濟，資本市場造成極大的衝擊，對於房地產市場也有非常大的影響。全球投資人都對於下一步房地產市場的發展有很多疑問。本文介紹新冠疫情爆發後對於美國細分四大類房地產市場的影響，並對下一步市場發展做一些展望，供大家參考比較中國的房地產市場前景。
一、美國復工後，確診人數上升，對於經濟影響是什麼？
新冠病毒在美國已經進入第二波流行，因此對於宏觀經濟的近期前景依然黯淡。目前紐約、新澤西、麻州等東北部受到疫情衝擊最大的州已經看到確診人數快速下降，每日新增住院人員甚至只有個位數。但是，佛羅里達、德克薩斯等美國南方各州，在第一波疫情中沒有受到太大的影響，在目前第二波的感染人數上升非常快。
在第二波疫情下，美國復工的腳步蹣跚。（美聯社）穆迪（Moody's）表示，第一季度國內生產總值（GDP）增長率被向下修正20個基點，按年率計算為負5%，第二季度GDP預計將下降40%。儘管最近幾周美國各州開始重新開放，經濟活動出現增長跡象，但勞動力市場依然脆弱。6月底是連續第14周至少有140萬工人申請失業救濟金。雖然最嚴重的失業情況可能已經過去，但最近冠狀病毒病例的上升以及隨後州經濟復工（如德州、加州和佛州）的倒退，給經濟復甦增加了不確定性。目前來看，美國聯邦政府不願意恢復全國範圍的留家令。不過，前哈佛大學校長、曾任美國財政部長的勞倫斯•桑莫斯（Lawrence Summers）最近發表的一份聲明可能有一定的借鑒意義。他指出「美國30%的經濟需要被關閉——無論是政府法令還是由自己行動的人民和公司——來阻止這種流行病失控」。在這兩種情況下，宏觀經濟的動態發展預示經濟和房地產復甦在市場之間將是緩慢和不平衡的，特別是因為很多州、城市甚至縣已經開始制定單獨的措施，防止病毒的傳播。
二，除了第二波病毒，還有其他什麼風險可能出現？
與2008年全球金融危機之後的情況類似，目前美國財政政策失誤的風險似乎增加了。從2010年到2014年，因為國會過早地轉向緊縮政策，財政政策可以說是GDP增長的一大阻力，也導致美國2013-14年經濟增長迅速放緩。雖然對新冠病毒的最初財政政策反應迅速而有力，但政治對更多刺激支出的胃口似乎正在減弱。一些財政計畫已接近終止日期，包括7月31日聯邦疫情失業補償計畫到期。這項聯邦舉措除了提供州定期失業救濟外，每周還向失業工人提供600美元，這可能有助於在前幾個月疫情期間的出租房租金到帳率超過預期，尤其是B類和C類房產。雖然州政府和地方政府正在大聲疾呼要增加聯邦政府的支持，但一些立法者對提供額外一輪財政刺激表示擔憂，因為美國債務與GDP的比率正接近二戰以來的最高水準。然而，如果不能充分解決這些問題，可能會對下半年經濟開始復甦的預期構成重大風險。
三，聯準會的收益率曲線控制措施將如何影響商業地產收益率？
包括鮑爾主席在內的幾位聯準會（美聯儲）官員最近強調，聯準會有興趣對美國國債實施收益率曲線控制，以確保在整個經濟復甦過程中企業和個人借貸成本保持在較低水準。聯準會沒有指出哪些到期日將受到收益率控制目標。不過，有人猜測，央行的收益率上限可能接近於三年期美國國債（類似澳洲央行的政策），甚至可能與日本類似的上限為10年期國債收益率。無論哪種情況，對房地產上限利率的短期影響都應該是最小的，因為由於經濟前景疲弱、現金流不確定性和淨營業收入下降，預計2020年底的利率上限將上升。然而，大型商業房地產經紀公司CBRE表示，隨著美國經濟在未來二、三年內反彈，上限利率應開始恢復到危機前的水準，根據該上限利率，鑑於其歷史利差（約240個基點）超過10年期美國國債，因此，收益率曲線控制可能會對核心上限利率產生深遠影響。
聯準會的態度可左右美國下半年經濟走向。（美聯社）值得注意的是，全美房地產綜合指數的核心上限利率在2019年第四季度跌至4.29%的最低水準，同期10年期美國國債在本季度平均為1.8%。因此，假設上限利率與美國國債持有率之間的關係維持與美聯儲維持收益率上限的關係，核心上限利率可能會進一步下降，可能首次跌破3%。當然這個分析主要基於歷史績效，沒有考慮到進一步的動態發展情況。如果資本流入商業地產預期在隨後的復蘇期間更為強勁，這可能進一步影響收益率上限。
四，商業地產抵押債券（CMBS）市場的創紀錄水準的違約率是否代表未來會更差？
6月美國CMBS的整體拖欠率接近歷史新高。在2008-2009年全球金融危機期間，商業地產租金拖欠率在危機發生後的三年內逐漸上升，從2009年1月的1.5%左右上升到2012年年中10.34%。相反，在冠狀病毒危機期間，租戶違約率快速大幅上升。今年6月份已經高達10%，而4月份為2.29%。CMBS市場的情況凸顯出，與之前的低迷相比，冠狀病毒危機導致的租戶違約的發生速度要快得多。此外，穆迪表示，鑑於這些房地產類型已占CMBS拖欠的96%左右，這表明住宿和零售行業可能出現不良貸款機會將會大幅上升。筆者認為下一步美國的零售物業、辦公室、酒店等等都有可能出現大量違約，被銀行法拍。因此，投資人如何有足夠的現金儲備，可以等待好的機會，來收購一些預計會被銀行拍賣的商業地產。
商業地產的收益受疫情衝擊大。（美聯社）五，主要房地產物業類型6月租金徵收的資料更新：
A. 工業房地產。工業地產包括物流倉庫，資料中心等等受益於新冠病毒爆發的物業。工業房地產部門的表現仍然最為強勁。6月份，美國擁有近4900個房產的工業房地產信託基金（REITs） 目前的租金到帳率是 98% ，與3月到5月份期間到帳率水準基本一致。
B. 多租戶公寓：6月份公寓部門的房租到帳率繼續上漲，略高於長期平均租金到帳率98%。租金到帳率提高反映了租房者履行租賃義務的能力日益提高。一部分原因是投資用的租賃公寓租戶一般從事的是在病毒大流行期間不太可能受到裁員影響的服務業工作。
C. 辦公樓：在美國近1800個REITs擁有的辦公室物業中，6月份的租金從5月份的95%略微提高到96%。辦公樓目前的估值水準變化不大。
D. 零售物業：在零售行業，有三個子行業，區域商場、購物中心和自由零售物業。目前購物中心的租金到帳率資料還沒有公布，但其他分部門顯示，隨著美國經濟開始重新開放，情況有了顯著改善。全國近2700家 REITs擁有的購物中心6月份的房租到帳率上升最快，6 月份按月上升 11 個百分點，租金到帳率接近61%。超過1萬6000家REITs自有的零售店的收租率從5月份的71%反彈至6月分的79%。
六，總結
目前全美宏觀經濟狀況仍然不確定，隨著新冠疫情的不斷發展變化，我們不可避免地要重新審視下一步經濟發展的前景。「第二波疫情」感染的可能性仍然是經濟的重大下行風險，許多人所希望的V型復甦似乎越來越不可能。從房地產投資的角度來看，復甦的不均衡加上波動性加劇，可能會增加市場錯位的可能性，最終導致有吸引力的投資機會。 因此，雖然我們對近期經濟前景持謹慎態度，但隨著機會的出現，大家可以選擇高品質的房地產標的進行抄底投資。（作者為美國匯盛金融 Horizon Financial 首席經濟學者，紐約金融論壇（NYFF）聯席發起人，目前在紐約管理全球宏觀對沖策略，同時在紐約大學、紐約佩斯大學、西班牙巴塞羅那商學院紐約中心任教。）
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