不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

台北市都更、危老量冠全台，占新推案量6成以上，未來甚至可能突破8成，成為市場主流，專家建議，民眾購置新屋，買到都更或危老宅機會大增，地主戶素質雖不見得較差，但若擔心地主戶多，管理有所疑慮，建議可從可銷售戶與總戶數比例，避開高地主戶社區。

北市精華土地稀缺，房價居全台之冠，截至8月27日止，危老申請與核准量，分別為547件、280件，核准率達51.19%，其中因應時程獎勵遞減，在今年4、5月的申請量與核准量，較去年同期大增400%。

北市不少精華老屋，走危老重建更新。資料照片

圖片來源 : 蘋果新聞網

除了危老爆量外，今年7月為止，都更、危老改建案高達1242億元，占新推案量1898億元的65%，創下歷史新高，住展雜誌研發長何世昌表示，近期北市都更危老風起雲湧，案量持續放大，未來甚至可能突破8成，成為市場常態與主流。

都更、危老案大多都有地主戶，從原有老舊建築，分回高價新房，曾被人質疑衍生管理不易問題，像是地主戶原先住在公寓，無需繳交管理費，重建後住進新社區大樓，可能不願付出高昂管理費，形成新舊住戶的歧見。

何世昌舉例，住戶素質參差不齊，對於管理費、保全聘用、梯廳能否放鞋櫃等細項，認知可能有所不同，雖看似芝麻小事，確實會造成管理問題，引發部分民眾疑慮。

因土地稀缺，北市都更危老量最大。資料照片

而高地主戶社區，因原住戶取得成本低，出售價格易鬆動，對房價有一定干擾，如過去清大科管院榮譽講座教授張金鶚，其論文研究指，都更宅的地主保留戶比例每增加1%，房價將減少0.06%，若以保留戶比例平均40%來看，房價單坪將少了2.4%。

預售案取得建照才可銷售，民眾若想知道推案地主戶多寡，案場銷售人員若不告知，何世昌說，可技巧詢問可銷售戶數目，再以建照號碼查詢總戶數估算，就能推估地主戶比例。

至於地主戶多，對社區抗性大？全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，像北市民生社區的都更案，地主戶占比8、9成，少被人質疑住戶素質不齊問題，但部分蛋白區都更案，雖地主戶比例僅1、2成，卻傳出素質不佳等情事，顯見地主戶多寡，與水準素質無絕對關係，高地主戶社區未必矮人一截。（楊明峰／台北報導）https://tw.appledaily.com/property/20200831/DIQU6TSD7VAQHGRDOZC64YYFLY/