不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

▲南韓首都圈全租物件供不應求，保證金價格急速飆漲。（圖／CFP）

記者羅翊宬／綜合外電報導

南韓不動產市場隨著文在寅政府連續的打房政策，反而愈趨不穩定，自從今年7月底正式實行《住宅租賃保護法》三修條文後，雖能延長既有租客最低租期至4年、且規定房東不能調漲租金超過5%，卻使「全租」形式的物件供不應求、保證金大幅調漲，不僅首都圈（首爾、仁川、京畿道）市場受影響，連帶波及全國，全稅屋物件嚴重供給不足之現象為19年以來之最。

根據韓媒《每日經濟》，首爾市松坡區蠶室洞社區型公寓大樓Ricenz，其總面積84.99平方公尺的物件於10月以保證金11億韓元的價格租出，與2年前保證金約8億5千萬韓元至9億2千萬韓元的價格相比，今年更是有房東喊價超過13億韓元，2年來上漲約4億至4億5千萬韓元。附近房仲業者表示，「蠶室洞擁有交通、就業、學區等優勢，一直以來炙手可熱，全租的需求相當高；然而到了今年政府實行住宅租任法三修後，由於保障契約更新請求權，造成物件供不應求，價格才會上漲。」

根據韓媒《東亞日報》，南韓《住宅租賃保護法》頒布約近40年，1989年二修條文時保障租客最低租期可達2年，今年7月31日三修時增加保障契約更新請求權，為「2+2年」，意即若租客於期滿前向房東提出契約更新，則還可續租2年，總共4年，而全租保證金與月租金之調漲不得超過原本的5%。

如此現象，連帶影響房價相對便宜的首爾外圍地區！首爾市衿川區禿山洞的社區公寓大樓「樂天城堡金公園」，其面積59.96平方公尺的物件（位於31樓）於10月17日以5億9千萬韓元的保證金創下全租最高交易紀錄，其2年前的全租保證金為約3億8千萬韓元，幾乎是翻倍漲。

即使南韓如今面臨19年以來的「全租之亂」現象，企劃財政部與國土交通部卻仍然束手無策，恐怕無法於下周以前公布因應對策。

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