不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

台灣有許多租屋族，常常遇到不一樣的問題，就有讀者詢問自己和房東簽約5年，但1年後房東房子賣掉，新的房東要透過仲介和他簽新的合約，這樣做是否合理。不過專家指出，新屋主必須蓋括承受原屋主與房客簽訂的合約，不能任意更改或要求重新簽約，房客可以直接拒絕。
 
誠品聯合法律事務所黃韡誠律師表示，依《民法》第425條「買賣不破租賃」之規定，新房東必須承受舊房東已經簽訂之租約，因此原房客並無義務與新房東重新訂定新合約，可以直接拒絕新房東重定合約的要求。除非，新房東並沒有更改原合約之內容，只是想要把契約當事人變更成為自己，這樣子簽訂新合約就可以考慮接受。
 
黃韡誠也指出，既然沒有理由重新訂定新合約，當然也就沒有必要再給付仲介服務費。若重新簽訂了新合約，舊合約將會由新合約取代，後續就必須依照新合約履行了。因此，最佳的建議就是繼續履行舊合約至合約期滿，再與新房東議定新合約，對於承租者的權益較有保障。（陳建宇／綜合報導）

民眾與房東簽訂租約之後最好到法院公證，租約更有法律效力。資料照片

若民眾拒絕與新房東重簽租約，沒有經過仲介媒合，當然不需付仲介服務費。資料照片

專家建議租客等到房租到期時再與新房東簽新的合約。資料照片

民法425條規定新房東必須承受舊房東已經簽訂之租約。翻攝自全國法規資料庫網頁

 

屋比房屋統計教育部一項分析報告指出，109學年度大學新生將劇減10%、2.45萬人，為20年內最大減幅，大學周邊租房市場將面臨第一波少子化「土石流」衝擊。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，大學周邊租屋市場三年前就已亮起紅燈，2016年底全台155所大專院校，周邊待租住宅已超過3萬間，這兩年持續增加，今年1月達3.35萬間，較先前又增加2016間。明年新生大減，預料將進一步推升賣壓。

受少子化衝擊，近年私校危機頻傳，為讓各校預先因應，教育部統計處去年進行大專院校大學一年級學生人數預測分析，並發布報告。屋比房屋統計相關數據，今年度大學新生約24.1萬人，較去年約減少8,500人，減幅約3.4%。

到了明年，新生人數將驟降至21.6萬人，大減2.45萬人，減幅高達一成，為民國102年至121年，20年間最大減幅，減少人數也是20年中最多的一年。

陳傑鳴表示，若以累計來看，從今年至117年，未來十年內，大學新生將減少9.2萬人，減幅高達37%，在此情況下，勢必有愈多愈多大學面臨合併或是退場，以往熱鬧的大學周邊租屋市場，必定面臨重大衝擊。

他表示，不少大學包租公以為，只要學生人數多，不用太擔心，實際並非如此。

根據教育部105及106學年度統計，隨全台大專校院學生數逐年減少，學生校外租屋人數也不斷降低，106年就有四所大專院校校外租屋人數減少千人以上，中華大學年減1,868人最多，減幅高達51%，校外租屋人數等於腰斬。

另外，元智大學，海洋大學，中山醫學大學等，校外租屋人數也都減少1,000~1,200人，減幅約三到四成。

屋比針對這些學生校外租屋人數大減的學校，進行周邊待租量統計，包含桃園元智大學、龍華科技大學，中山醫學大學、台北科技大學等四所學校，租屋市場都有供過於求的狀況，台北科技大學周邊目前套房、雅房待租量達878間，與該校的校外租屋人數的1,124人，相差不遠。

 

 

台北市最凶樓「錦新大樓」，近期揭露出現1戶破單價4字頭物件，為去年10月交易的8樓戶，單價來到41.7萬元，由於面積僅11.5坪，總價僅有480萬元，買賣雙方均是自然人。而該單價雖已是該社區去年揭露最高，但在歷年揭露交易中僅排名第14，顯見民眾害怕心態仍存，社區價格難見漲勢。
 
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，「錦新大樓」過往平均成交單價多在3字頭，總價更有低廉至200~300萬元即可入手，大部分購置方以出租為主，因價格過低，讓議價空間有限，但也無上漲契機，房價波動小。
 
另觀察「錦新大樓」實價登錄的出租資訊，租金單價皆在1000元左右，較周圍同類型產品行情約1500元，低約500元。若再以交易價格換算，「錦新大樓」租金報酬率約達4%，完全不受凶宅影響，甚至還高於許多其他台北市的高優質住宅社區。
 
陳炳辰說明，「錦新大樓」租金報酬率不受社區爭議影響，主因在於該生活圈各大樓都有其複雜性，不是凶宅、也有其他特殊狀況，加上區域套房需求強勁，因此即便房價不具發展空間，仍不乏願意注資者，「像是前新北市議員李婉鈺家族，便曾投入大筆資產投資，希望整合成背包客旅館；也曾有頂樓戶轉手先大賺1645萬元，但淪為法拍的天堂地獄之別紀錄。」（詹宜軒／台北報導）

錦新大樓不少隔成套房出租的產品。資料照片

錦新大樓最著名持有人為前新北議員李婉鈺。資料照片

韓國瑜當選後，豪宅業者笑開懷，包括近期就有豪宅建商1個月內銷售超過2億元豪宅，然而到底新市長上任跟房市買氣有何關係？專家指出，主要是換屋或豪宅客購屋信心面提升，願意將閒置資金做為長期放入地產規劃使用，但是對首購族影響不大，因為短期要在經濟上有重大突破機率不高，首購僅在乎房貸利率與自備款成數。
 
高雄豪宅指標建商鼎宇建設在韓國瑜當選市長後不到1個月就在美術館地區販售出多戶豪宅，公司業務部經理張斯茵指出，主要是換屋型與豪宅客願意進場置產意願提升，所以才能在選後順利售出總售價逾2億元多戶豪宅，當中有許多屬台商客層。
 
據了解包括京城、皇苑、鼎宇、城揚等高雄指標建商，選後房市買氣都有提升。高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪分析，景氣好壞對首購置產影響不大，因為這類自住需求客戶能否購屋，較受房貸利率與手上自備款多寡影響，目前屬低利率時期，房貸僅1.7~1.8%，因利率低，因此隨時可進場購屋。
 
然而高雄目前首購房市出現問題，最重要的是民眾自備款不足，若以首購較能負擔的400~600萬元住家為例，購屋時要拿出2成自備款也要80~120萬元，但許多有意願置產的首購夫妻，自備款僅50萬元上下，也造就部分建商願意公司先出錢以優付方式，先借部分款項給民眾購屋，再以免息方式變相降低自備款比例。（葉家銘／高雄報導）

高雄首購預售市場多主因是民眾自備款不足，透過分期降低購屋壓力。資料照片

許多首購族自備款僅50萬上下，低薪要成家壓力大。資料照片

寸土寸金的台北市出現一筆超便宜的法拍物件，是位於中正區的羅斯福路一段，二層樓的建築物，面積約150坪，拍賣底價是55萬元，目前該棟1樓出租給熱炒店經營，月租17萬8500元，預計下月25日一拍，若以底價標下，收租3個月就可以回本、9個月後賺進百萬，不過根據法院公告資料，它是北市府建管處列管的違章建築，有被拆除風險。

該物件位於羅斯福路一段43、45、47號，旁邊就是捷運中正紀念堂站3號出口，過個馬路就到南門市場，現為打咔生猛活海鮮餐廳經營，租期至2021年5月，月租17萬8500元；根據法院資料顯示，一、二樓內部不相通，須由屋外樓梯進出，二樓部分為餐廳廚房，並有小部分交與第三人使用。 法院資料顯示，該物件因於佔有前查封，拍定後不點交，另在去年10月被北市建管處列管為違章建築，有被拆除風險。

寬頻房訊發言徐華辰表示，違章建築仍有所謂的「所有權」，依法拆除之前，仍然算是債務人的財產之一，法院一樣可以做查封拍賣，該建物位置良好，一拍底價只要55萬，以底價換算，三個月的租金就接近55萬，「等於只要3個月內沒拆除，投資人就已經保本，接下來都等於是淨賺」，因投報率高，估該案件在一拍時，會有投資人進場競標。

台北市建管處副總工程師兼新聞聯絡人洪德豪表示，該建物是在去年10月間被民眾檢舉，才列管為違章建築，不過因是1994年之前的既存違建，會先與列管，「但不確定何時會拆除」。不過因這筆法拍只有拍賣建物，土地所有權人另有別人，因此就算建管處將此建物列為暫緩拆除，但土地所有權人仍可以隨時跳出來，依據《民法》提出民事訴訟，主張所有人無權占有，請求建物拆屋還地，所以沒有一定保障。

《蘋果》昨走訪現場，發現熱炒店生意不惡，實際訪問民眾，對於花55萬拍下違建，3個月回本、9月賺上百萬元，民眾張先生說：「應該也是不會買，不想冒那風險。」劉太太也認為：「我總想說那總是違法的，還是想保險一點。」

不過，律師提醒，拍下此建物能不能收到租金，也是一大問題。根據法院資料，債務人為中華民國雜誌事業協會，將建物出租給周姓債主，再由債主跟熱炒店收租，債務人跟債主藉由租約來還債。律師身兼包租公的蔡志雄表示，「根據買賣不破租賃原則，照理說租金應由得標民眾收取，但很可能債務人與債主另訂租賃契約，固定由債主收取租金抵債，因此就算民眾標到這個物件，也不一定代表就能收到租金。」（唐家儀／台北報導）

熱炒店月租178500元，若以底價得標，收租3個月就能回本。范厚珉攝

熱炒店就在捷運3號出口旁邊。范厚珉攝

羅斯福路一段的二層樓違建，法拍價只要55萬元。范厚珉攝

〔記者徐義平／台北報導〕「西華富邦」再傳成交捷報，最新實價揭露去年11月，20樓成交總價為1.81億元，買家為法人恆捷科技，其大股東葉佳紋除是瑞昱半導體的創辦人外，更是生產「虎標萬金油」的西德有機化學藥品的董事長。

根據內政部實價網最新揭露紀錄，去年11月，揭露20樓成交實價，總價1.81億元、坪數約131.15坪（包括2車位、約22.92坪），扣除車位坪數與總價680萬元，拆算每坪單價約160.97萬元，賣家則是蔡姓自然人，因為第一手交易，推測是富邦集團的家族成員所售出的豪宅保留戶。

進一步查詢該豪宅近年實價揭露紀錄，自去年1月至11月為止，共揭露18筆實價，其中4月最多，累積揭露6戶，10月則有5戶，為次高，18戶累積實價逾35億元。

2018年至少揭露18戶 為最熱賣豪宅

此外，自2015年3月至今，該豪宅累積揭露筆數將近90筆，目前得知該豪宅社區的住戶有西華集團劉文治家族、富邦集團蔡明忠家族、台積電董事長張忠謀夫人、印尼「紡織大王」宋良浩的接班人、虹光國際開發董事長宋大江，還有科技、傳產、有線電視、知名半導體外資分析師，甚至部分建商董座等都是買家。

台灣房市在選後一度出現回溫景象，然而，隨著6都地政局公布最新數據，低迷的成交量戳破房市回暖美夢，近來，台中市成交量最大的北屯區，因捷運路線通車、台74線通車，湧入許多建商投資，也出現了推案潮，然而，市場上卻傳出房市賣壓過於沉重，不論是新成屋、中古屋都下殺1字頭倒貨現象發生。

據《好房網》報導，知名的上市建商總太地產於該區的新推案只要1字頭，硬是比周邊房價2字頭新推案還低，此外，達麗建設在12期推出最低總價只要688萬元的物件搶市。該區的中古大樓與華廈每坪平均價位落在16萬元，台中房市住宅月報顯示，北屯的單月成交量居全市之冠，遭外界懷疑是否賣壓沉重，建商倒貨的疑慮存在。

對此，永慶不動產台中崇德經貿加盟店長張治詠指出，北屯受惠於交通建設利多影響，周邊推案如雨後春筍，新大樓尤其集中在10期重劃區周邊，加上緊臨新光重劃區的生活機能佳，新推案價位落在2字頭。

至於為何會出現新推案1字頭的情況，他解釋，前面所指的建案位在廍子地區，屬於市郊，周邊生活機能不比10期方便，加上取得土地成本較為低廉，才會出現新舊房屋價格都有1字頭的情況。(中時電子報)

台北市信義計畫區去年才最新完工、取得使用執照的指標豪宅「冠德信義」，完工一年多遲遲沒有傳出成交的好消息，今（16）日由內政部實價登錄網站正式揭露第一筆成交行情資訊，終於「開胡了！」3樓的215.2坪，在107年10月，以總價3.35億元成交，每坪成交行情約190.6萬元。

至於買家的背景，據謄本資料顯示，買家登記在嘉亨科技公司名下。

市場人士研判，可能是嘉亨科技掌門人許峻溢入主。

最近一年，台北市新完工的頂級豪宅市場，陸續傳出成交喜訊，「ONEPARKTAIPEI元利信義聯勤」就陸續傳出成交3成，每坪實價登錄資訊最高達每坪299萬元，一舉擠下「帝寶」，拿下全台「豪宅王」最新寶座。

另外「西華富邦」也傳出好消息，2018年一整年就成交逾30戶，堪稱是2018年豪宅市場上最熱銷的一棟指標豪宅。

「冠德信義」位於松勇路、松德路200巷之間，分屬3宗基地，基地面積分別為B案554坪、C案683坪、F案370坪。在冠德建設集團已故創辦人馬玉山邀請澳洲DBI建築師事務所規劃下，全棟已與台灣豪宅推手PGA建築師事務所聯袂擘劃，外觀頗有流線型。產品坪數與戶數分別為B案170坪15戶、C案205坪15戶、F案150坪11戶。(工商 )

高市自1958年率先全國開始辦理首個市地重劃區，至今邁入61年，市區精華地段可大規模重劃土地已近乎使用完畢，當中近年來土地標售熱絡的中都重劃區可說是最後1塊處女地。該區地價從沒建案推出就飆破單坪百萬，區段近期推案都以首購為主，即便生活機能尚未到位，房市買氣仍熱絡。
 
高市42期、68期及69期重劃區統稱「中都重劃區」，面積合計近60公頃，是目前市區最大已完成重劃區。區段位於農16、美術館特區旁，距離高雄車站、高鐵3鐵共構車站僅10分鐘車程。目前已購地卡位包括興富發、京城、福懋、永信、泰郡、堅山、鼎宇等數十個建商，地價每坪最高達135萬元，比部分美術館地區更高。
 
上揚國際實業營業四處總經理施棟瀝表示，中都重劃區地段無可取代，除鄰近車站與高鐵站，公園綠地多且有國際知名度中都濕地公園，綠覆率高可說是北高雄市區城市之肺，位於重劃區南側還有中都唐榮磚窯廠古蹟，可說兼具文化與休閒的新重劃區生活圈，因此吸引許多建商積極購地卡位。
 
區段目前推案僅2場，如首件大樓預售案「悅讀TwinPark喆園」，基地正對美都公園，規劃25~38坪、2~3房，僅57戶，結構採美國EPS制震，每坪23~33萬元。永信建設地上權大樓成屋案「韻綠」，社區近中都濕地公園，全案屬70年土地可分割地上權大樓，規劃30坪與47坪大2~3房，每坪開價17~21萬元。
 
台慶不動產南區加盟總部協理陸志宏分析，依目前該區土地標售價，未來房價挑戰單坪3字頭甚至豪宅4字頭非常有機會，目前屬於重劃區剛發展初期，雖然建案開價跟美術館落差不大，但中都更靠近市中心，未來仍有增值空間。（葉家銘／高雄報導）

買間鄰近誠品、蔦屋等書店周邊的「文青宅」，代價可不小。根據房仲業者統計，雙北市鄰近知名書店旁的前10夯「文青宅」交易，以板橋區民眾最買單，共有3家書店周邊住宅入列，台北市則以內湖區，購買「文青宅」的比例最高，有2家書店周邊住宅入榜。業者分析，10大熱門交易「文青宅」，除鄰近書店，同時也緊鄰捷運站等大眾運輸系統，因此獲得買屋民眾青睞，「同時，價格優惠，自然也是吸引民眾出手的關鍵。」
 
永慶房屋根據2018年實價登錄住宅交易資料，盤點雙北市誠品書店19家分店以及蔦屋書店信義、松山與內湖3家分店，統計周邊800公尺範圍內的住宅交易量，發現雙北市「文青宅」熱區的分佈，交易最熱的，是板橋區，其中包括誠品板橋店、誠品亞東醫院店、及誠品新板店，一舉進攻前5熱排行榜。
 
而誠品亞東醫院店周邊房價，大樓平均每坪約44.6萬元、公寓每坪則不到30萬元，入手門檻較低，另外，誠品板橋店周邊大樓行情略低於亞東醫院一帶，為每坪43.7萬元，公寓則每坪成交在34.3萬元左右，也屬民眾可接受的範圍內。
 
台北市最熱「文青宅」中，內湖區也入榜2地段，分別是蔦屋內湖店、誠品東湖店周邊。前者平均住宅大樓行情上看6字頭、公寓也已站穩4字頭水平；後者住宅大樓平均僅5字頭、公寓則有幸還可找到3字頭物件，就房價來看，誠品東湖店周邊相對親民。
 
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，10大熱門交易「文青宅」，除鄰近書店，同時也緊鄰捷運站等大眾運輸系統，周邊商圈林立，生活機能完善，「這些複合式書店設立後，不僅育樂需求獲得滿足，食衣住行也一應俱全，只要房價貼近買方認知，都是買方願意進場購屋的選擇。」（詹宜軒／台北報導）

台北市知名豪宅再添新交易，因星宇航空董事長張國煒購置3戶掀起話題豪宅「敦南樞苑」，傳出17樓戶成交，推估總價約在3~3.2億，每坪單價約在142~157萬，根據謄本資料顯示，買賣雙方來頭不小，買方為全富投資股份有限公司，經查應為工程界大老工信集團潘家購置；賣方同樣有看頭，為黃色小鴨PIYOPIYO嬰童用品品牌東凌集團許家。

無獨有偶，根據最新實價登錄顯示，北市信義區知名豪宅「國家藝術館」去年10月交易10樓戶，總價為1.4億元，總坪數為110.93坪，拆算車位後每坪單價約為156.3萬坪，謄本資料顯示買方為榮長源投資有限公司，而這也是該持有人持有的第2戶，顯然情有獨鍾。賣方則推測是華泰銀行董事。

根據實價登錄顯示，「敦南樞苑」此次交易的賣方在2012年預售入手價格為3.4億，單價是169.1萬，如今可能以2000~4000萬不等賠售出場，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，位於敦化南路一段、市民大道口的「敦南樞苑」享敦化南路林蔭大道、忠孝東區商圈，且政商名流齊居，相當具備一線豪宅體質，卻由於鄰近橋墩，顯得美中不足，加上先前屢傳下修行情，都造成價格支撐無力，「敦南樞苑」平均單價在140~160萬，此次交易則不見高樓層應有水準。

另外，位信義計劃區的「國家藝術館」為在地億級名宅，陳炳辰透露，平均單價行情約在160萬，釋出少，去年5月交易的3樓戶單價曾落至148萬元的社區新低，這次交易雖見回升，相比2014成交的2樓戶單價也來到158.16萬，狀態仍顯差強人意，且也回落至2012同樓層交易價格。

高雄商用不動產市場，選後出現回溫跡象，包括仁武出現大戶買家，一次花費億元買下仁雄路3間透天店面，打算替子女置產，市區辦公室產品也傳出銷售增速佳音。看好辦公市場前景，一些業者準備規劃超高層辦公大樓，將採只租不售模式，吸引企業廠商進駐興趣。

雖然高雄房市總價超過3千萬元以上的透天店面，近3年來銷售速度緩慢，銷售期多拉長達1、2年，但選後高雄商用不動產市場，卻紛紛傳出銷售佳音，包括吉隆建設在仁武區仁雄路旁推的「吉隆馥商」透天店面案，店面總價從3700萬元起跳，經過近1年的銷售期，原本剩餘3間透天店面待售，選後卻出現傳產大戶買家，一次花費億元買下3間店面，打算替子女置產。

吉隆建設專案經理李家維表示，由於熱鬧商圈的透天店面規劃漸趨稀有，加上新市府團隊全力拼經濟的政策願景，激勵原本已購客戶信心，再投入億元預算買下3間透天店面，顯示買家對地段條件、建商品牌與規劃品質的高度認同。

另外，興富發集團在市區中正辦公商圈推出的「高雄CBD」辦公室大樓預售產品，選後也傳出銷售30餘戶佳音，業者探詢買家購買辦公室的原因，大多表示對高雄房市與辦公市場前景樂觀，因此願意提前卡位熱鬧商圈的辦公室產品。

上揚國際建築團隊則打算將河堤國小旁地上權基地，除了規劃住宅大樓之外，將緊臨民族一路的部份基地，打算規劃樓高20餘層的超高層辦公大樓，除留設企業總部辦公空間之外，其餘辦公室將採只租不售模式，並挑選優質企業廠商進駐，以提高整棟辦公大樓的質感，打造成為河堤社區新地標型建築。

房市投資大咖劉媽媽與兒子俞昌哲，不但專營台北市主要商圈店面、住宅，也深耕台中市逢甲商圈多年，被視為是逢甲商圈神秘大咖房東之一。而劉媽媽母子在2010年入手的福星路整棟大樓，除麥當勞租用外、還有老牌旅館「碧根行館」，近期實價揭露碧根行館的月租金簽為180萬元，若以大樓入手價約10億元計算，租金報酬率約2.08%，專家認為，該租金報酬率雖不高，但已高於周邊同類型產品行情，長期穩定收益，對劉媽媽母子來說，也是一筆進帳。
 
根據實價揭露，去年10月，位於台中市西屯區福星路1筆地上11樓建物出租，月租金來到180萬元，創下台中市除工廠產品外，不動產租金總價紀錄，而該租賃物件為出租地上11層建物，總面積約2208.9坪，建物現況為140房、1廳、140衛。據查，建物位於福星路427號，推敲租客即為在地經營近30年的碧根行館，由於碧根行館並無換手經營，觀察應是續約條件揭露。
 
而對照地籍謄本，該建物持有人領頭羊有限公司，負責人為房市投資大咖劉媽媽兒子俞昌哲，建物自2010年經買賣取得，前一手持有人為上櫃公司海灣國際開發，當時，俞昌哲以總價10.36億元，取得建物總面積約2872坪。除碧根行館外，該大樓1樓店面，尚有麥當勞承租中。

媒體報導，劉媽媽在台北市西門町經營皮鞋店起家，當後來發現「收租比賣鞋好賺」，投入房地產市場，狂買市區黃金店面，且多為長期持有，後來她轉往住宅市場，舉家搬到帝寶，之後交棒給兒子俞昌哲。
 
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，若以投資金額和租金推算，該案的租金報酬率在2.08%左右，但若以單坪租金來看，略高於周邊同類產品行情，近年來不少投資客，轉進中南部中小型商旅，「以逢甲商圈來看，租金報酬率約有2~3%水平，雖然投報率不高，但若位於精華區域，維持穩定租金收益，如此案1年進帳超過2000萬元，對投資客來說，也有相當助益。」（詹宜軒／台北報導）

劉媽媽的兒子俞昌哲，從國外讀書回來之後，接手房地產投資事業。資料照片

商用不動產暖呼呼，2018年繳出好成績，房仲業統計，台北市A＋級辦公大樓持續上漲，每坪行情平均要128萬元。

最近一年，商用不動產、土地市場，雙雙繳出亮眼成績單，壽險業及建商積極回歸市場，地上權案也重獲關注，自用型買方增加，帶動辦公空間去化表現佳。

依據信義全球資產公司今（11）日公布的最新調查，2018年第四季從買賣交易來看，表現最亮眼的A＋辦公市場，身價最夯，漲幅最為明顯，平均售價來到每坪128.7萬元。

就台北市A＋、A、B等各等級辦公室市場的平均售價來看，則來到每坪84.2萬元，毛租金資本化率維持在2.46％。

在辦公租賃市場方面，全球資產公司統計，辦公租賃市場熱度高於買賣市場，租金漲幅明顯高於售價，平均租金上升至2,242元，空置率來到5.18％。

至於內湖科技園區的市場，也表現強勁，上市櫃公司積極在內科購置廠辦及土地，平均售價維持在每坪51.1萬元，平均租金略升至每坪1,162元。

信義全球資產經理王維宏表示，市場歷經谷底盤整後，在2018年商用市場恢復力道強勁，辦公室去化表現優，以自用型買方為首的買氣陸續回籠，建商及壽險金融業陸續投入商用市場，許多大型企業購置辦公室當總部使用，例如玉山銀以60.88億元買下冠德建設興建中的敦北國際企業總部，做總部擴充使用。

另一方面，共享辦公室趨勢的興起，對於頂級辦公的需求提高，在未來供給有限的情況下，將帶動北市商辦租金持續走揚，空置率下降幅度更為明顯。

生活條件、就業機會及房價2字頭等優勢，移居桃園成為近年趨勢，尤其是桃園四大新興重劃區很是吸睛，評比中正藝文特區、中路、經國與南崁重劃區各領風騷，以藝文特區2018年交易量破千筆站上盟主地位。

根據實價登錄統計資料，桃園市目前新興四大重劃區，去年全年中正藝文重劃區超過1千筆成交量為房市最熱區域，其餘中路、經國與南崁重劃區交易量約300至500筆左右。

桃園藝文特區位於大興西路和南平路之間，商業活動熱絡，交通便利，相較其他重劃區更具優勢。信義房屋中正特區店店長蘇慧龍指出，中正藝文特區優勢在於未來除了有捷運綠線貫穿，近年還興建多功能圖書館，雙高速公路的交通便利性，不少通勤族首選，以總價700萬至1500萬的電梯大樓為主要成交物件。

中路重劃區雖鄰近藝文特區，為純住宅區域，無商業區域規劃，生活環境相對舒適，信義房屋縣府店主任呂杰翰表示，中路重劃區擁三座超過千坪公園，以及六處兒童公園，因其新開發重劃區，目前區內以新成屋居多，2到4房大樓為主流銷售產品，開價落在2字頭。

經國重劃區同樣正在發展中，經國信義房屋桃園中正店店長楊尚偉十分看好該區後勢表現，他指出，經國特區理位置居於繁華的南崁生活圈與中正藝文特區之間，儘管目前的生活機能尚未成熟，但鄰近生活圈完善的機能優勢，仍足以支撐日常生活採買所需，以2房總價600萬至950萬、3房總價600萬至1300萬最熱門。

最靠近交流道的南崁重劃區，南北交通來往便利性最高，信義房屋南崁中山店主任沈彥宏指出，此區是個發展成熟的區域，以屋齡15年左右的電梯大樓為例，平均單價20萬至22萬元，房價相對抗跌。

法院公告，北市文山區木柵公園附近的「橡園喆」，建商名下8戶餘屋遭到法拍，總底價2.93億餘元，預計1月24日開標。

根據法院筆錄，拍賣原因為抵押物強制執行，業者研判可能是建商要價過高，銷售不順，又不願讓利求售，資金周轉出問題，因此名下餘屋慘淪法拍。

橡園喆位於文山區下崙路，根據住展雜誌資料，個案去年初完工後開始銷售，坪數規畫在40坪上下，開價一坪63萬元，一戶總價在2,500萬元上下。

代銷業者表示，如此價格在房市景氣好時，或許有機會，但在房市反轉後，要順利銷售並不容易。市調顯示，橡園喆銷售並不順利，然而自2017年2月開賣以來，一直沒有調降價格。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，房市不好，不少前幾年才跳進房地產市場推案的中小型建商，面對建案銷售緩慢，資金壓力相當沉重，有人寧願虧損，也不想套住，選擇小賠場，但也有一些建商選擇硬撐，堅持等待回春，拒不降價，但一旦資金調度出問題，結果就是斷頭淪入法拍。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，預計24日拍賣的橡園喆，拆算單價每坪約72萬元，明顯高於區域行情，預料一拍流標機率大。

【洪子恩╱台中報導】台中市2019年公告土地現值於近日公布，全市平均上漲0.96%，調漲較大的重劃區幾乎集中在北屯區，且全區上調3.47%，居台中各區之冠，也正是今年台中推案最熱的地區。然而值得注意的是，調漲最多的並非建商最瘋推案的單元12、捷運機廠開發區，反而是完工超過20年、商業機能逐漸成熟的11期重劃區，漲幅達9.8%。

台中市11期重劃區的崇德路商圈發展成熟，土地現值漲幅大。資料照片

新興區捷運機廠最強

台中市公告土地現值調漲一向以新重劃區最多，過去幾年漲幅以西屯、南屯的單元1、2、3、8等區較高，近3年則幾乎移轉至北屯區的幾個大型重劃區及各地零星小重劃區，包括北屯區松竹路一段的單元12自辦重劃區、捷運機廠開發區，及水湳經貿園區，都蟬聯重點調漲區段。 
新興重劃區中以捷運機廠開發區調漲9.61%最多，單元12漲4.82%次之，水湳經貿園區則漲3.41%。至於1997年就完工的11期重劃區，漲幅9.8%居各區之冠，2010年就完工的單元14重劃區也調漲7.9%，則是近年首度出現在榜上。 
台中市地政局地價科表示，11期及單元14因開發成熟，每年其實都溫和上調10%左右，「過去由於西、南屯單元重劃區拉抬幅度劇烈，百分比動輒數十上百，今年因普遍持平，這幾區才重新在前5名浮現。」 
正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔表示，11期重劃區近幾年商業發展熱絡，除核心區有數家大型店進駐，北側洲際球場一帶也有重大開發案，成長幅度居冠在意料之內。 
而身為目前台中首購建案最大激戰區的北屯，今年建案的競爭又更顯激烈，上市櫃建商包括國泰、達利、總太、豐謙，及在地的裕盛、精銳、聚富、大漁等建商，紛紛加入混戰，業界預估，今年光北屯區的推案總銷將超過200億元，其中總太2案共80億元、達麗1案48億元，為北屯推案冠亞軍。 

低自備低總價最吸客

推案集中在各重劃區，包括房價最低的廍子區段、新開發的單元12、捷運機廠開發區。廍子區推案規模最大建商為總太地產，目前推出的「總太2020」已售9成，董事長翁毓羚指出，今年將在附近推出「美樂地2期」、「總太2020第2期」，總銷80億元。
建商也積極在北屯區獵地，如大漁建設以每坪56萬元買下興安路二段、修期街口436坪住2土地，創當地新高價，去年下旬積極購地的達麗、國泰建設，及布局已久的精銳、富宇、裕盛、聚富等，也將陸續包含國泰「南興一路案」、精銳「松竹五路案」、富宇「松和街案」、裕盛「北屯兒童公園案」等預售案。
達麗建設除將於12期重劃區推出總銷22億元「達麗大道」，捷運機廠開發區也有塊2500坪基地，預計第2季推出總銷48億元、規模達500戶的「達麗居山」。達麗建設執行副總梁景清指出，鎖定交通主幹道旁，主力20∼40坪產品，將以低自備、低總價策略吸客。 

北屯捷運機廠開發區，是北部建商今年在台中的主戰場之一。

看好首購市場，建商紛紛卡位單元12重劃區。陳恒芳攝

 

【洪子恩、葉家銘╱綜合報導】蓋房子通常需要方方正正、面積大的土地，卻有地主不浪費畸零地，仍在迷你、狹窄的有限基地上，蓋出最窄僅約1公尺、部分戶型呈現三角形的「紙片屋」，或整棟建坪不到5坪、近期釋出開價僅98萬元的「迷你透天厝」，顛覆人們對於建築物的認知。

台中市烏日區紙片屋正面看來無異，1樓為開業20多年的便當店。陳恒芳攝

台中市烏日區光日路、中山路口有棟「橫看成嶺側成峰」的舊公寓，建物正面約30公尺，看不出異樣，不過從兩側一看，建物寬度相當細瘦，最寬僅3.5公尺，最窄處甚至僅1公尺，宛如被切成薄片，在地人都稱之為「紙片屋」。 

該建物基地位光日路、中山路口，為被徵收後僅存的畸零地。翻攝google地圖

三角形格局磁吸眼球

紙片屋1樓是間便當店，住宅入口從側面進入，規劃1層2戶，估計狹窄的一側住家只有約5坪大小，另一側約13坪。1樓便當店工作人員表示，在此居住的人以租客為主，房租每月約3、4千元，1樓最窄，樓上稍寬，「狹窄那側的住宅大概2個小房間大，塞1間廁所後，房間應所剩不大。」
該工作人員補充，雖然房子窄小，但便當店在這裡開業20多年，沒看到住客異動，也沒住宅在賣，「921地震後也沒有損傷，大家在這裡住20多年相安無事，只是樓上有些房子是三角形格局，不是很方正，比較奇怪而已。」
這種型態大樓的出現，主要來自於早期都市計劃的產物，當時針對被劃入道路、公設的地主，會遭強制徵收，只有低額的補償金，因此常有規劃一條路卻「幾家歡樂幾家愁」的情形，農田被劃為道路的地主大失血，正好被道路經過的地主則搖身成為「田僑仔」。
附近民眾梁先生表示，這間紙片屋是當年地主的大半土地被徵收開闢光日路，剩下狹窄地塊，覺得棄之可惜，可能怕會再被政府徵收，很快就蓋起5層樓公寓，許多地主都有這種情況，但就這塊地蓋起來的房屋最薄。有巢氏房屋台中高鐵特區加盟店店長倪祥益指出，這類公寓市值估計每坪8∼10萬元，但幾無行情，交易也少。
無獨有偶，近期高雄市旗山區復興巷出現1棟地坪僅5.75坪、建坪4.57坪的「迷你透天厝」，鄰近佛光山佛陀紀念館與斜張橋，規劃1房1廳1衛浴，由於屋主目前少使用該屋，屬閒置資產而想出售，開價98萬元。 

建物側面最窄處僅寬1公尺，彷如被切片的大樓。陳恒芳攝

迷你厝真實行情難估

《蘋果》進入該棟透天實測，寬度約3公尺，記者跨步約3步就會碰到牆面，深度則有9∼10步距離。空間規劃為客廳、廚房、浴廁與小小的臥室。負責銷售該物件的台慶不動產幸福美術加盟店經理黃書岦指出，因早期房屋並未做登記，該迷你透天厝的屋齡已不可考，但在2015年時屋主有申請保存登記，屬合法建築。
黃書岦表示，「目前屋況已重新粉刷油漆，外觀也貼上新磁磚，室內水電管線與浴廁也重新施做。」當地住戶黃先生指出，100萬元買5坪透天，換算1坪要20萬元其實有點貴，土地每坪超過10萬元應要靠近市區才有此價值，所以該屋的價格並不算便宜。
查詢周邊成交行情，該區一般地坪20坪、建坪40∼50坪的透天厝，成交價落差很大，總價從100多萬元到700萬元不等，但成交筆數近3年不到10戶，資料參考價值有限。黃書岦表示，該物件較適合在佛光山修行、做義工的民眾使用，或想在佛光山買個居住點、閒暇來渡假的民眾，不過周邊同質性產品多屬親友間交易價，加上成交量有限，較難評估真實行情價。 

迷你厝內部空間狹小，跨3步就碰到牆面。
彭仁義攝

建坪不到5坪的迷你厝，最近重新粉刷後釋出銷售。
彭仁義攝

迷你厝本身屋齡不可考，但屬已完成保存登記的合法建築。彭仁義攝

【台中紙片屋小檔案】

★位置：烏日區中山路、光日路口
★類型：公寓
★基地面積：約23坪
★基地長寬：長31公尺、寬1∼3.5公尺
★規劃：地上5層，單層2戶
★住宅坪數：約5∼10坪
★房價行情：估計每坪約8萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理 

【高雄迷你厝小檔案】

★位置：旗山區復興巷
★類型：透天厝
★基地面積：5.75坪
★住宅坪數：4.55坪
★格局：1房1廳1衛浴
★總價：98萬元
資料來源：台慶不動產幸福美術加盟店，《蘋果》採訪整理 

根據新北市政府最新公告去年12月不動產買賣移轉棟數，其中三峽和樹林區交易移轉棟數，分別成長17.2%和118.7%，是行政區成長最多的區域。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，此兩區屬於新北市房價相對低廉區域，加上捷運三鶯線、三鶯二橋等多項交通建設陸續施作、完工，推升交通便捷性、增進區位條件、生活機能益加舒適完善，對一般購屋需求民眾仍存有相當誘因。

根據新北市政府地政局最新統計資料顯示，2018年12月房市交易移轉棟數總共4588棟，比上個月增加幅度為7.6%。其中新北市移轉量熱區為三峽和樹林區，分別成長17.2%和118.7%。

曾敬德表示，三峽北大特區近幾年房價變動幅度不大，今年每坪平均單價為29.6萬，交易熱區集中在未來捷運三鶯線三峽站，以1千萬以內2房車位和1500萬以下的3房物件最受歡迎，吸引首購族及退休族。

至於樹林區，曾敬德認為，新北市近年不斷積極發展軌道經濟，除了「台鐵捷運化」的便利，屬三環三線中的捷運萬大中和樹林線的樹林區，未來捷運通車可預期；區域內的南山人壽影城、家樂福旗艦大賣場、博愛傳統早市，挹注生活機能更加完善。

相較新北市其他行政區，樹林房價相對較低，若以3 房加車位、10 年屋齡內產品約需1,200萬至1,500萬，20 年屋齡產品約900萬至1,200 萬，全新4 房加車位產品約1,500萬至2,000 萬，吸引不少人移居。