不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

記者陳建宇／高雄報導

我們常說「家有一老如有一寶」，代表長輩的智慧是很有價值的，但是房子也是這樣嗎？一般印象中房子的價值往往隨著屋齡愈來愈高而降低，不過根據實際狀況，其實只要挑對了區段，甚至周邊有重新開發的可能，即便是百年老屋也有高價值。

▲根據實價登錄資料，今年高雄交易屋齡最高的位於大社，建物屋齡已達107年。（圖／高雄市地政局提供）

一般人買房子都希望屋齡愈新愈好，同樣區段條件的產品，新房子多半賣得比中古屋好，但老房子真的沒價值嗎？那倒未必，從高雄市地政局高雄實價網查詢，今年高雄市實價登錄交易屋齡最高的1筆資料，屋齡竟達到107年！另外第2、3名屋齡也都超過80年。更重要的是，這些都是具有「保存登記」的個案，也就是說這幾個房子都是「貨真價實」的老房子，一樣有人會想買。

以一般住宅來說，屋齡愈高房價肯定是愈來愈低，但這個論點如果碰到「區段」可能就要被改寫。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，隨著屋齡增加，房屋因為折舊關係，房屋耐用性會不斷降低，一般也會使得房屋價值出現減損。不過，這樣的價值減損狀況對於精華區的物件，卻不一定如此，只要位處優良地段，價格都有一定保值性。

▲鳳山三民路家具街有待售物件屋齡達110年。（圖／記者陳建宇攝）

以目前高雄市網路待售物件中，屋齡最大的是位於鳳山區三民路家具商圈內、屋齡高達110.8年的店面產品，目前該案每坪開價還高達58.2萬元。該案鄰近大東文化藝術中心，屬於鳳山市中心區段，周邊有不少古蹟，面寬大作為店面非常醒目。不過記者實際詢問屋主，屋主表示其實該建物已經經過多次改建，目前的建物屋齡其實約20多年。

另外，位在觀光景點西子灣也有一間屋齡高達90.3年待售物件，其開價更是驚人，總價1.14億元，每坪可達577.2萬元。陳傑鳴指出，該物件位於西子灣，每到假日就會有大量觀光人潮湧入，平日也有不少中山大學學生來附近覓食，商機無限，而該案土地約190坪，目前店面僅佔20坪，未來拆除重新規劃的開發價值可期，這也是該案價格驚人的主因。

▲屋齡高的老房子未必沒價值，若周邊有開發或都更計劃都會提高老屋價值。（圖／記者陳建宇攝）

這就講到老屋價值的重點：重新開發。許多屋齡超高的房子其地上物基本上殘值都是0，甚至有的屋主會遇到出售時要繳的土地增值稅，反而比房子賣價還高，怎麼賣怎麼賠。

但如果老屋在正確的區段位置上，不論屋齡多高都會有人要買，這些人看的不是房子本身，而是底下的土地價值，如果周邊有開發的計劃、都更規劃，或是建蔽率極低，都會有開發的價值，此時包括建商、投資客都會搶著買這些老屋，就算百年屋齡也不在意。

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