不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

李同榮│理財周刊1004期│2019-11-22 

台灣房市自二○一四年下半年反轉以來，台南市房價表現出抗跌的特色，同時近三年來交易量劇增，中古屋房價也迅速回升至上波高點，房市溫度有如台南氣候一樣溫熱。令在地人納悶的是，新屋供給量劇增，而餘屋量體仍然居多，為何房價不跌反漲，主要原因在於台南房市具有以下七大特色，支撐了目前房價：

(一)房價基期最低，上漲空間較高：

台南房價基期乃六都中最低，單價只有台北四分之一，上波多頭漲幅也是六都之末，在全台房價止跌後，對於基期較低的台南房市，只要一字頭一定熱銷，蛋黃區每坪二十五至三十萬元之間就可買到較高等級的大廈，對首購族而言，七、八百萬元就可買到兩房的高級新廈，都在一般中高收入所得的人可以負擔範圍，尤其科技新秀更是此波剛性需求的主流。

(二)大廈交易量占比最少，成長空間最多：

在六都交易量中大廈成交比例最低，遠比毗鄰的高雄市低非常多，主要是台南人乃六都中最保守的都會，習慣透天產品，然因近年來購屋行為明顯由透天轉向大廈的趨勢，加上兩代不同堂趨勢影響，台南新大廈未來交易量為六都中成長空間最大的都會。

另外，台南市平均屋齡三一．五年緊追台北市三十三年，屋齡老化代表換屋市場的空間增大，全新大廈將成市場主流。

(三)房價抗跌性最強：

由於房價基期低，中古屋平均價格具強力支撐，上波房市反轉向下，六都中台北市跌幅超過二○％，台南市跌幅最小只有一○％，足以顯示台南市房價跌無可跌，抗跌性最強。


(四)房價反彈回升速度最快：

此波房市回穩止跌後，六都中台南市止跌回升的速度最快，台南中古屋房價回到上波高點，預售屋均價也創新高。

(五)近三年交易量成長最大：

自二○一六年交易量低點以來，台南房市近三年交易回升量最大，成長幅度達四○％，比全台平均二三％高出近倍，也突顯台南房市剛性需求的強勁購買力。

(六)交易量六都占比成長幅度最高：

六都交易量佔比，台南由二○○八年的六．八％提升到二○一八年九．九％，十年來提升幅度達四六％，也居六都之冠。

(七)新屋占比最重，購買新廈傾向明顯：

雖然台南市老屋比率偏高，但汰舊換新的剛性需求強烈，以致近年交易中的新屋比率最重，是六都中最高的城市，因此雖然市場中仍有滯銷的中大坪數餘屋，新大廈的供給多，需求也多，房價始能節節攀升。

展望未來台南房市發展潛力，具有以下七大趨勢：

(1)購屋行為由透天轉大廈趨勢明顯。

(2)剛性自住需求將轉為換屋需求。

(3)兩代不同堂趨勢，新屋需求大增。

(4)整體交易量會持續成長。

(5)中古屋預售屋房價會再創新高。

(6)豪宅的價量發展，在六都中成長空間最大。

(7)最具潛能發展為文化觀光的城市，商業機能會持續擴增。