不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

▲房市近來亂象四起，政府又興起打房的念頭。（圖／記者林敬旻攝）

文／《住宅週報》社長陸敬民

最近由於台灣各地陸續出現搶購建案的現象，甚至有人排第3順位卻買不到房子，不僅引發民怨也吸引政府注意，前陣子更是大動作到桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市以及高雄市進行聯合稽查，也找了幾家主要的房貸銀行「喝咖啡」，其用意路人皆知，就是要開始準備打房了。

只不過，這打房到底是玩真的還是玩假的，事實恐怕不是一般民眾想得那麼美好，而從過去經驗來看，政府出手打房確實能達到壓抑房價的效果，只不過能維持多久就不一定，可是政府這次為什麼要出手打房？原因就在於房市出現了3大亂象，搞得政府不出面干預不行。

第一個是「違法違規」，例如近期有一些建案還沒拿到建照就開始大肆廣告宣傳，甚至營造預約看屋的熱潮，這明顯就是違法的行為，你說政府怎麼可能放著不理會？

第二個亂象是「破壞市場秩序」，這點並不屬於違法範圍，但是卻可以搞得天怒人怨，「紅單」就是最好的例子，一般民眾買房的對象是建商或代銷，但掮客或投資客藉由特殊管道取得「承購權」，也就是所謂的紅單，然後民眾變成要向這些掮客或投資客買承購權，先被扒一次皮之後再被建商或代銷扒一次，就徹底引發民怨，政府也不能坐視不管。

第三個亂象則是「政府課不到稅」，買賣紅單的人不會有幾個誠實申報所得，你有賺錢但是政府卻課不到稅那怎麼可以！因此就會出手打房。

▲奢侈稅的開徵是近10年第1次打房。（圖／記者張一中攝）

而政府會採用的方式從這10年來的幾次打房，就能略知一二。這10年間政府第1次祭出打房措施是在2011年，當時的馬英九政府推出了課徵「特種貨物及勞務稅」，也就是所謂的「奢侈稅」，規定被定義為特種貨物的商品若在短期間內買進賣出，就會被課徵較高的稅額，而被歸類為特種貨物的品項很多，包括汽車、遊艇都是，不過大家都還是把眼光放在「房子」上。

根據奢侈稅的規定，民眾購入房子後1年內出售要被課成交價15%的奢侈稅，若是在2年內出售稅率則是10%。當時推出之後確實讓房市短暫回檔，達到壓抑房價的效果。只不過奢侈稅在倉促間推出並沒有做好全盤考量，推出的主要目的也不是真的要打房，當時許多專家就指出，政府只是想平抑貧富差距愈來愈懸殊的「民怨」，因此才推出奢侈稅，避免高資產族群藉由短進短出套利。

而這10年間政府的第2次打房，則是在2016年時推出的「房地合一稅」，此一新制推出後奢侈稅也正式退場，相較於奢侈稅僅針對購買後2年內出售課稅，房地合一稅則將管控期間拉長，稅率也大幅調高，若是購入房產1年內就出售稅率高達45%，1~2年內出售稅率則是35%，2~10年稅率為20%，持有10年以上稅率則為10%。另外若是自住連續6年可有400萬元的免稅額。

此稅制一出果然對房市造成衝擊，尤其課稅的年限拉長也導致想投資的人必須延長持有年限，無法短進短出的狀況下一時間也讓投資客消聲匿跡，少了炒作的投資客房價也被抑制下來。

▲降低房貸成數也是政府打房的手段之一。（圖／記者陳建宇攝）

從這2次的打房措施來看，「加稅」就是政府最愛用的方式，但其實政府還有另外一招就是「選擇性信用管制」，也就是針對特定產品降低授信額度，降低該類產品的房貸成數，如此一來買方就必須拿出更多的自備款，讓投資客無法以操作槓桿的方式套利。

這套做法最知名的就是針對豪宅產品，總價4000萬元以上的物件最多只能貸款60%，等於要拿出40%的自備款，立刻就讓豪宅市場降溫，堪稱打房的重要工具。

看到這裡就可以發現，政府打房的2大手段就是「加稅」及「降房貸成數」，也就是利用「提高持有成本」來打房，確實都能達到一定的成效，從現在政府蠢蠢欲動想要再度出手打房的態勢看，會採用的方式也就是這2招。只不過聰明的投資客就會把成本往後灌，增加最後一手承接者的痛苦指數。

真的要杜絕房市的歪風這樣絕對不夠，因為預售仍有套利的空間，而預售屋並不受房地合一稅的限制，尚未成屋也沒有貸款的問題，等於政府最強的2招都沒用。

事實上，真要打房維持居住正義，就應該規定「拿到使照才准賣房」，也就是禁止預售制度，一率改成成屋銷售，要買房就馬上要面臨貸款問題，再會玩槓桿的投資客也沒轍。

只不過我們也發現，政府每次出手打房的時候往往是出現民怨、「民氣可用」的時間點，往往只是短期平抑房價讓民眾感受到一點「居住正義」的小幸運，沒必要、也沒想過真的要把房市打死，只能成屋買賣影響層面太大，可能性實在不高。

►陸敬民小檔案

學歷：淡江大學中文系畢業
經歷：《自由時報》房地產記者
現職：《住宅週報》社長