房地產投資信託今年的表現有望自2015年以來首次超過大盤，在股市整體下跌之際，投資者從高收益的地產類股中尋求避險。
房地產投資信託(REIT)今年的表現有望自2015年以來首次超過大盤，在股市整體下跌之際，投資者從高收益的地產類股中尋求避險。
許多分析師稱，在其他多數類股陷入震蕩的同時，房地產類股似乎又將迎來強勁的一年。摩根大通(J.P. Morgan Chase)估計，REIT明年的股息收益率將達到4%，在大盤指數承壓的情況下，這可能對投資者構成吸引力。
摩根士丹利(Morgan Stanley)預計，在經歷了多年的增長放緩後，房地產業主的收入增速將再次回升。該行預計，2019年REIT營業收入將增長3%，略高於2018年2.8%的預期增速。該行稱，多戶型、醫療保健、工業以及在緊俏的西海岸市場擁有更多敞口的一些寫字樓公司預計表現最為突出，零售和倉儲REIT可能面臨困境。供應不足和千禧一代新組建的家庭增多對住房市場是個好兆頭，電商增長則刺激了倉儲需求。但零售和倉儲業主仍面臨供應過剩和現金流不穩定的問題。
利率上升侵蝕了REIT派息的優勢，並在今年大部分時間對房地產類股構成壓力。但過去兩個月來，房地產業主類股迎來了強勁反彈。
FTSE Nareit All Equity REIT指數今年迄今回報率為2.6%，而標普500指數為-3%。此前兩年，REIT指數回報均不到9%，而標普500指數2017年和2016年回報分別為21.8%和12.0%。
並非所有人都深信REIT近期的勢頭會持續，畢竟，房地產市場已上漲了將近10年。房地產公司Green Street Advisors的數據顯示，寫字樓和僅供租賃的房產的價值今年持平，而商場和沿街購物中心的價值過去12個月下跌了2%至7%。例如，隨着新的供應加入，紐約辦公樓建築的價格基本沒有顯示出明年將上漲的跡象。
J.P. Morgan Global Research在最近的一份報告中表示，不太看好美國REIT證券，並認為近期的股市拋售令其他股票估值更低廉、更具吸引力。
還有人表示，房地產類股2019年將面臨諸多挑戰。美國國債收益率曲線接近倒置，也就是短期債券收益率高於長期債券收益率的現象。過去這種情況的出現往往是經濟衰退的先兆。美中貿易緊張局勢也可能導致這兩個全球最大經濟體增長放緩。
上述狀況料將有利於REIT等更具抗跌性的類股。此類房地產公司也一直在減少負債，目前未償還貸款占市值的百分比約為30%。
據Northwood Securities投資組合經理Amanda Black稱，這是一個健康的比例。她表示，市場對美國REIT資產負債表實力的關注不夠。
近幾周公寓和預制房屋類REIT上漲。自10月中旬以來，AvalonBay Communities Inc. (AVB)、Essex Property Trust (ESS)和Equity Lifestyle Properties Inc. (ELS)均漲逾4%。
醫療保健類REIT也表現不錯，Ventas Inc. (VTR)、Welltower Inc. (WELL)和HCP Inc. (HCP)同期均上漲12%以上。一些分析師認為，隨着對專業護理設施運營商財務狀況的擔憂消退，明年此類股票應會再次表現良好。
今年表現最好的一些REIT是致力於最後一英里送貨服務或可存儲食品設施的公司。Americold Realty Trust (COLD)是唯一一家公開上市的冷藏服務REIT，自年初在紐約證交所商上市以來，該股已上漲48.3%，因預期在線雜貨配送業務將進一步增長。
PGIM全球房地產證券業務負責人Rick Romano說，如果你對經濟感到擔憂，那麼與冷藏需求有關的標的就是最好的避風港。
Romano還表示，目前，食雜品網購額僅占其銷售總額的2%，如果這一比例上升到5%或10%，在人口密集的城市地區對這類設施的需求就會持續存在。
今年，工業房地產信託領域的併購活動也有所增多，其中包括安博(Prologis Inc., PLD) 4月份以83億美元收購DCT Industrial Trust，創下房地產信託領域第二大併購交易。
據Dealogic的數據，今年迄今，房地產信託行業併購總值為577億美元，略低於2017年的671億美元。投資者預計併購活動明年還會持續，其中或將涉及辦公物業及數據中心房地產信託。這種併購前景是促使投資者對更高回報抱有希望的因素之一。
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