2月11日人民銀行、銀保監會、證監會、財政部、農業農村部日前聯合印發《關於金融服務鄉村振興的指導意見》（以下簡稱《指導意見》）。儘管這個文件主要所講的是如何通過金融服務來振興農村經濟，促進農村經濟的繁榮，但其中的幾條規定對國內房地產市場將會產生巨大的影響。
《指導意見》要求做好農村產權制度改革金融服務，發展壯大農村集體經濟。配合農村土地制度改革和農村集體產權制度改革部署，加快推動確權登記頒證、價值評估、交易流轉、處置變現等配套機制建設，積極穩妥推廣農村承包土地的經營權抵押貸款業務，結合宅基地「三權分置」（即所有權歸村集體，資格權歸農戶，使用權則放活）改革試點進展穩妥開展農民住房財產權抵押貸款業務，推動集體經營性建設用地使用權、集體資產股份等依法合規予以抵押，促進農村土地資產和金融資源的有機銜接。
集體土地進行確權
這條規定是對農村集體土地進行確權。這是農村集體土地可直接評估其價值、可流轉交易、可融資抵押的前提。可以說，這是對中國農村土地制度進行重大的制度改革。而這種改革將會引發農村經濟一系列的重大變化，也會引發中國的土地市場出現重大的變化，而這種變化也會直接影響到中國的房地產市場。
當然最重要的改革是穩妥開展農民住房財產權抵押貸款業務。對於農民居民來說，幾乎每一個家庭都會有住宅，只不過，由於農村住宅沒有確權，不能夠進入價值評估，不可能交易賣買。在這種情況下，絕大多數農村居民的住宅基本上是不值錢的，或處於價值很低的狀態。
對於三四線城市的住房市場，如果市場條件沒有變化，還僅是城市居民進入這個房地產市場，那麼這個房地產市場肯定是後繼乏力。如果周邊農村居民的住宅可以用作抵押品進行融資，那麼周邊的農村居民最可能進入三四線城市的房地產市場。因為，這不僅在於三四線房地產市場的價格水準總體上來看比一線二線城市要低得多，周邊的農村居民比較有購買力購買，而且農村居民進入這些三四線城市對他們生活來說更為便利。
可以看到，2.8億流動性的農村居民人口，如果每年進入城市的人口百分之一或1400萬，那麼這個人口增量對城市房地產市場的需求就有近5億平方米以上（即每戶為3口之家，每家住房面積為100平方米。而2018年住宅銷售面積估計也是在13億平方米），以及這種情況可持續20年。也正是這個意義上，《指導意見》對農村居民的住房確權，讓農村居民有了進入城市購買住房的首付資金，這將開啟國內三四線城市的房地產市場的新紀元。當然，農村住宅可以作為抵押品，可以用作融資工具，不僅可以讓農民有了金融服務工具，也讓農村居民有了創業的條件，這也有利於未來中國房地產市場。同時這也可能會提升農村住宅的價值。
農村住宅價值提升
還有，推動集體經營性建設用地使用權的流轉與交易，讓這些土地進入城市住房租賃市場，這不僅會成為國內住房租賃市場發展起來的一個重要契機。因為，在這種條件下，農村居民會有強烈的動機讓這些土地進入市場，以此將全面增加農村經濟的實力，全面提升農村居民收入水準。正是這意義上《指導意見》對國內房地產市場的影響會很大。（全文見中時電子報）（作者為青島大學經濟學院教授）(旺報)
留言列表
