台灣長期面對房價高漲與薪資所得停滯問題，對此，內政部在2010年推動合宜住宅政策，由政府提供土地，低價賣給業者，由業者出資興建，提供無自有住宅的中低收入家庭以合宜價位購買，希望抑制房價。2014年爆發桃園縣副縣長葉世文弊案後，取而代之的是中央與地方政府積極推動「只租不售」的社會住宅政策。
政策的實施代表公共資源的重新配置，可以確定大規模興建社會住宅必然排擠政府其他支出，但社會住宅政策真的能有效解決居住問題嗎？蔡政府離新任期就職還有一段時間，相關單位可沉澱下來思考這問題。
台灣房地產市場的主要特性為房屋持有成本很低，一年的房屋稅加地價稅不到房價的千分之2。相對的，美國或日本一年的房產稅大約是房價的2%，台灣的房屋稅負不到美國或日本的十分之一。
以1,000萬元的房子為例，在美國一年需繳20萬元的房產稅，在台灣，房屋稅加地價稅不會超過2萬元，假設有人擁有十間上千萬元的房子，只要房租每月超過1.7萬元，一間的房租收入即可支付十間全年的房產稅。因此，相較於美日，台灣有許多家庭購置兩間以上房產，使得台灣房價居高不下。
另一方面，擁有多間房子的家庭可以出租自住以外的房子，因此台灣房屋租賃市場的供給非常充裕，大量的供給導致台灣房屋租賃市場價格（房租）偏低。房地產業界經常將房租收入當作購置房地產的投資報酬，並以房租房價比做為購置房地產的投資報酬率。
台灣的房租房價比偏低，台灣房價最高的台北市，在全球都市的比較中，房租房價比是倒數前幾名，只比深圳與香港高。在房產持有成本高的國家，一般家庭不會購買第二間房子，因此房屋租賃市場的供給不足，導致房屋租賃市場價格過高，經濟弱勢家庭租屋負擔沉重。針對房租過高問題，全世界大約有40個國家曾經實施房租管制。
以美國為例，紐約、波士頓、舊金山、洛杉磯等大城市都實施過房租管制。但是，房租管制嚴重破壞房屋租賃市場的價格機能，衍生許多後遺症，包括房屋租賃市場供給大幅萎縮，有迫切需要者租不到房子，房東不願維修使得房屋品質下降等。因此，各城市政府又陸續宣布放棄房租管制。相對的，房產持有成本低的國家房價偏高，但是房租偏低，因此，即使在台灣房價最高的台北市，一般家庭可能買不起房子卻租得起房子。
房屋可以做為居住使用，也可作為投資工具。美日課徵高房產稅，抑制房產需求，不利房地產投資，但也使得房屋租賃市場供給不足，租屋家庭難以支付過高的居住成本，成為政府難解的社會問題。相對地，台灣土地稅與房屋稅偏低，有利於投資與長期持有，許多家庭擁有多筆房產，只租不賣，因此台灣的房屋租賃市場供給充裕，房租長期維持在低檔。
政府研擬居住政策考量的重點應該是人民是否有房子住，居住成本是否過高。台灣因為房屋租賃市場供給充裕，房租偏低，不想買房的家庭容易找到價廉物美的出租房，居住問題不大，政府只需適當補貼弱勢家庭或剛進入社會年輕人的房租支出，照顧經濟弱勢族群，減輕他們的居住負擔即可，不應再大量興建「只租不售」的社會住宅，增加已經非常充裕的房屋租賃市場供給。
另一個居住政策的重點是都市更新，台灣地處高地震帶區，老舊房屋的居住安全問題處理刻不容緩，公共資源應優先配置，積極推動防災型都更，如此，百姓才能在真正在台灣土地上安居樂業。
（作者是國立中央大學經濟學系教授兼台灣經濟發展研究中心執行長）
https://udn.com/news/story/7238/4351977?from=udn-catelistnews_ch2
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