不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】遭逢新冠病毒疫情爆發，導致全球製造業與服務業營運上出現壓力，而有世界工廠之稱的中國大陸更是首當其衝。高力國際為進一步了解該疫情對於中國大陸經濟衝擊，針對房東、租客以及房產投資人進行超過700個電話民調，2020年2月18日做出三項投資建議，首先房東應該積極傾聽租客經營需求；擴大電商、數據中心等投資規模；最後房地產可能出現價格修正，提供投資人一個「逢低進場、危機入市」的機會點。多數受訪者認為即便2020年上半年整體房地產市場會處於低迷狀態，但在中國政策大力下，在疫情受到控制後，預期下半年的投資需求將會回彈，甚至有機會彌補上半年的大部分損失。
 
逾9成中國大陸房東 認為2020年租戶不會擴租
 
根據高力國際調查，因受到本次疫情衝擊，其中受訪的337名辦公室租客中，已有45％明顯感到業務量減少；甚至高達7成租客認為，疫情會衝擊辦公室租金，有進一步下修空間。反觀房東則僅有不到3成認為租金會下跌，兩者對於疫情衝擊租金的差距還不小；但共同的是，有9成的房東及租戶都認為2020年不會有擴租的意願。
 
對此，高力國際建議，房東可積極並主動與租客溝通，並提供幫助，租客則必須做好辦公室防疫消毒工作。至於，目前沒有受到疫情衝擊，或是因為疫情發生導致業務成長的企業，像是醫療健康產業，房東可以趁此與租客尋求一份長期租約。
 
根據高力國際物業及資產管理服務部調查，受訪中有近8成中國大陸企業已在2月10日正式復工，其中逾8成企業安排員工在家遠端辦公。因此，遠端辦公將成為企業的新趨勢，此舉會讓網路數據使用量大幅提升，未來將需要更多的數據中心維持流量。
 
逾5成認為 數據中心租金會上漲
 
而且根據調查，有8成的數據中心營運商認為此波疫情會帶動數據中心的需求，甚至業績也有所成長，獲益可期。因此，逾5成的受訪者認為數據中心租金有上漲空間；其中3成認為漲幅在10％內的，1成5認為漲幅落在1至2成間，不過，也有近1成、約9％認為漲幅會超過2成。
 
零售業受疫情衝擊最大 房東祭出免租補貼
 
不過，在此波疫情受傷最重的應該是零售業，將近9成、約88％零售業受訪者認為營收明顯下降，甚至為了避免疫情擴散，絕大多數購物中心與商店都縮短營業時間，客流量也明顯下滑。因此，有16％受訪者計畫在2020年關閉部分門市，另有11％受訪者選擇調整並暫緩展店計畫。
 
此時，房東為共體時艱推出的租金減免，絕大多數獲得半個月至1個月的免租金補貼。但超過5成受訪者認為房東應該加碼至1至2個月的免租金補貼。至於，來客量何時可能回溫，有超過4成認為第二季來客人數與銷售量便有望復甦，不過，也有24％認為可能要撐到下半年才有望好轉。
 
不過，為了彌補實體店面的營收損失，逾5成零售業者選擇與電商平台合作，擴大線上銷售業務，甚至吸引許多高齡者使用線上生鮮平台。因此，高力國際建議零售業租戶可趁此時間點加大對於線上銷售的投資，可能因此搶得先機。
 
電商、物流為少數營收上升產業
 
高力國際認為此波疫情中較為受惠的則是物流業，主因是逾3成受訪者認為此波疫情發展下，電商營收會有超過15％的成長空間，此舉將同步帶起物流業的營收，因此，已有倉儲業者計畫與房東簽訂更長期的租約，甚至擴增面積，預期空置率將會明顯下降。
 
除了中國大陸以外，其他國家及地區也面臨同樣的挑戰，台灣在政府及時採取各種防疫措施下，疫情截至目前並未大幅擴散開，但未來勢必對於整體經濟及不動產市場產生影響。如其他區域遇到的困境一樣，高力國際董事總經理劉學龍認為:「實體零售及餐飲業、觀光旅遊、交通運輸及旅館業因受到國內外民眾減少商務出差及消費旅遊，短期負面影響最明顯；此外，若是貨源與業務主要來自於中國大陸的電商及貨運倉儲業，也恐將因復工不明確，而影響業務量。反之，貨源來自於本地的電商及線上購物在此波疫情衝擊之下，仍可望成長，進一步推升這一類的倉儲物流需求」。
 
辦公大樓方面，企業租戶也可能放緩擴編或增租計畫，所幸台北市辦公大樓空置率目前仍在歷史低點，對於空置率及租金影響應不至太大。工業地產方面，由於受到中國大陸此波疫情影響，造成製造業供應斷鏈危機，廠商分散產能的策略將會持續轉移至東南亞或回流台灣，自用型買家可望繼續撐起市場動能。整體而言，我們認為此波疫情將導致投資人觀望期拉長，短期內交易量將停滯，待疫情稍緩或結束時，將有另一波漲勢。因此，劉學龍建議：「此時的房東或業主，應該務實調整其手中不動產持有策略；投資人及自用型買家則可考慮危機入市，這應該是一個可以思考的方向」。