2019-02-18
編譯楊芙宜／專題報導
自1960年代以來，全球已有37國家建立REITs（不動產投資信託）市場。美國最早開始發展REITs，迄2017年底上市REITs多達222檔，合計市值1.1兆美元、占全球總市值逾6成，市場規模最大且最成熟；日本雖是後起之秀，但2001年發行第1檔「J-REIT」後，現已有61檔掛牌，規模逾1,160億美元，僅次於美國，投資大戶包括外資和銀髮族。
新加坡2014年上市的不動產投資信託「Frasers Hospitality Trust」投資組合中，持有澳洲雪梨索菲特溫特沃斯飯店。（取自索菲特溫特沃斯飯店網站）
全球主要REITs市場與台灣比較
新加坡是亞洲規模僅次於日本的第2大REITs市場，從2002年開始發行以來已有39檔上市、市值達518億美元，主要特色是投資的不動產種類和區域都很多元，相當國際化。美、日、星REITs市值占其股市規模分別為5%、2.4%、6.6%；台灣REITs市值僅約25.5億美元、占台股規模約0.25%，在亞洲不如日本、新加坡、香港、馬來西亞或泰國。
美規模1.1兆美元 歷經4個高峰期
台經院研究指出，美國創設REITs以來，歷經多波興衰，4個高峰期為1970年、1986年、1993年以及2012年迄今。REITs源於1960年美國國會通過「不動產投資信託法」，由於REITs可適用優惠稅負，1970年在美國曾造成搶購風潮。但卻因為過度依賴銀行貸款，隨著石油危機導致景氣蕭條、金融緊縮，1980年REITs破產頻傳而泡沫化。
1986年美國通過稅制改革法案，放寬REITs可直接自行經營及管理不動產等限制；迄1990年代，美國REITs蓬勃發展，尤其政府退休年金基金1993年獲准投資後快速成長。2007年次貸危機和隔年金融海嘯嚴重衝擊REITs市場，美國REITs從2006年高峰腰斬至剩136檔、總市值縮水56%至1,916億美元。美國聯準會實施3輪量化寬鬆（QE）措施後，REITs才重新活絡起來。
日上市檔數激增 外資持有24.7%
日本政府參考美國作法，修法引進REITs。2012年日本央行（日銀）採取QE措施、安倍政府擬訂「日本再生戰略」，都把拓展J-REITs市場或收購J-REITs列為重點之一，促使近5、6年來J-REITs上市檔數和市值激增。
分析師指出，J-REITs屬於投信管理的投資基金（封閉式上市共同基金）模式，J-REITs一大特點是國外投資人持有24.7%，是僅次於日本信託公司（44%）的第二大投資人。
新加坡積極發展 推稅務優惠政策
新加坡REITs國際化程度高，投資不動產種類及資產區域都很多元化，還可積極擴增投資組合。例如2014年在新加坡上市的「Frasers Hospitality Trust」，擁有至少15個旅館與服務式住宅，布局在新加坡、澳洲、英國、日本、馬來西亞、德國等。
新加坡REITs投資架構非常有彈性，除直接持有不動產外，還可透過特殊目的信託或公司等方式間接持有不動產；新加坡政府也為了推動REITs發展，多次推出稅務優惠政策。
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