觀點指數·2019年上半年中國房地產企業權益銷售金額TOP100
來源：觀點指數
摘要：2019年1-6月，TOP100房企的平均權益比例為0.79，合約實現權益銷售40594.62億元，環比2019年1-5月增長31.65%，較1-5月的環比增幅微漲0.71%。
觀點指數 剛剛結束的上半年，房企陸續交出了一份不錯的全口徑銷售成績。雖然部分房企未能在年中實現正增長，但是從權益銷售數據來看，還是錄得不俗的表現。
2019年1-6月，TOP100房企的平均權益比例為0.79，合約實現權益銷售40594.62億元，環比2019年1-5月增長31.65%，較1-5月的環比增幅微漲0.71%。
權益銷售金額環比增速較為平緩，一方面是因為隨著調控的深入，消費者更加理性，上半年整體銷售未能如期得到較大回暖，房企銷售節奏受到阻滯。另一方面，隨著小股操盤、合作及代建項目不斷入市，房企的權益銷售比例逐漸下降也會變得更加平常。
細化來看，可以看到TOP100房企中大部分的權益比例都超過平均線0.79，並且不少房企的權益比例接近於1。在合作拿地、引入開發愈發頻繁的大環境下，要保持較高的權益比是比較難的，而這個數字恰恰反映的是企業比較真實的銷售業績，可以側面觀察企業鎖定利潤的能力。
上圖將TOP100房企的權益比例做了歸類整理，可以看到，高於平均線0.79（包含0.79）的房企有49家，幾乎佔了TOP100房企的一半，0.68-0.78之間的房企佔比25%，數量僅次於第一個大梯隊。不過也需要注意到，有4家房企的權益銷售比例低於0.5，其中2家低於0.4。這些都是合作夥伴眾多或者代建業務佔大頭的房企，自然權益銷售也被消減了。
其實，不可否認輕資產或者合作開發為房企做大盤子提供了捷徑，但是回歸到利潤或者其他盈利指標上，確實是增收不增利的「買賣」。從上市企業的財務數據也可以看到，這些房企的營業收入增長速度遠高於歸母凈利潤，而少數股東錄得的凈利潤卻在逐年上升。
換個角度，則可以更加直觀的觀察到不同階梯房企的權益銷售比例。2019年1-6月全口徑銷售達到千億以上的房企，除了兩家以外，權益比例均低於0.9，個別低於0.7。
而權益銷售比例等於1的房企，全口徑銷售基本處於100-200億元之間，也就是基本處於銷售排行的末端。這部分房企銷售體量較小，引入合作的優勢相對短缺，另一方面引入合作方，也會瓜分本就「微薄」的利潤。
從上圖來看，全口徑銷售超過3000億元的房企，平均權益比例為0.68，在所有階梯中是最低的。銷售金額2000-3000億元的房企平均權益銷售比為0.78，1000-2000億級別房企的平均權益銷售比例為0.77。如上文所述，權益比例最高的是全口徑銷售為100-200億級別的房企，權益比例達到0.86，比第一梯隊高0.18。
隨著企業拿地壓力與日俱增，以及對於規模的一定要求，我們預計TOP100房企的平均權益比例至年末還會下降，未來一段時間內，則會平穩下行。
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