不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【大紀元2019年10月04日訊】（大紀元記者李捫心編譯報導）房地產研究機構OneRoof的最新數據顯示，在新西蘭，超過100萬元的高端住房銷售量嚴重萎縮，僅奧克蘭一個城市的房地產市場，去年就流失了超過10億元。但低端市場仍然活躍，導致房產銷售中間價下跌。
OneRoof及其數據合作夥伴Valocity，比較了截至2019年8月的12個月、與截至2018年8月的12個月裡，各個主要城市的住房銷售量，這些數據顯示了房地產市場的空白，以及買家所尋求和購買的價格區間。

在截至2018年8月的12個月中，奧克蘭房價在100萬元或以上的銷售額超過35％；在截至今年8月的12個月中，這一數字下降至32％，即價格在100萬元以上的房產銷售量，下降了1887套。

OneRoof的編輯歐文·沃恩（Owen Vaughan）表示，高端房產的上市量供不應求，「但這並不是買家想要的。代理們說，只要有更多的賣方願意掛牌賣房，買家們就會購買——他們迫切地需要高價位房產。」

沃恩說，高端房產不足導致高端市場萎縮，「在奧克蘭內城區，銷量變化更為顯著，奧克蘭地區超過100萬元住房的銷售量，從去年的佔總銷售額的57％，下降到今年的44％。在過去的12個月中，中區出售的超過100萬元價格的物業有2572套，與一年前3336套的銷售量相比，下降了764套——以貨幣計算，至少有7.64億元從市場上消失。」

與高端房地產市場的萎縮相反，低端房產或者可負擔房產實際上很熱銷。「奧克蘭房地產市場上最活躍的部分，現在是價格在50萬元到100萬元之間的房產。雖然去年全市總體的銷量下降了15％，從24,656套下降到21,096套，但可負擔房產的市場僅下降了8％。在過去的12個月中，首次購房者和投資者的購房份額，佔總銷售額的61％，比去年同期的56％，增加了5%。」

沃恩說，對於奧克蘭房地產市場的最高端住房來說，下降幅度最大：「去年售價超過250萬元的住房銷量，僅有不到500套，而前一年則有831套250萬元以上的房產售出。」

房地產經銷公示Bayleys在富裕街區Remuera的經紀人Vicki Wallace與丈夫Gary，去年的銷售額超過了10億元。她說，儘管房地產市場在春天肯定會有所好轉，但謹慎的賣家似乎被困住了，因為可供換房一族（升級換房）選擇的高端房產實在太少。

她說：「換房市場無法確定下一步行動，因為他們在200萬元、300萬元、乃至400萬元的高端住房市場，看不到很多可選的房產。所以他們無法將自己目前的低於250萬元的房產掛牌上市，以開始下一步換房。」

春季可望好轉

Remuera的另一位Ray White房產公司的經紀人Gerard Charteris對此表示同意：賣家認為200萬至300萬元之間的市場中，沒有足夠的上市住房，因此，他們也按兵不動，並不著急把自己的房產上市。

他說，請求對自己住房進行評估（以便賣房）的大大增加，供應管道大幅增長，因此，他對春季的住房市場非常樂觀。

他也看到大量的買家正在尋找價格較低的房產（在Remuera，價格大約為80萬元），因此整體銷量並未下降。

在新西蘭的第二昂貴住房市場皇后鎮，也可以看到類似的情況。在那裡，200萬元住房的銷售量，從截至2018年8月的12個月中的95套，下降到截至今年8月的12個月中的66套。但同時，高端市場的萎縮，都由低端市場補足，50萬元至125萬元的物業銷售，佔今年總銷售額的75％，遠高於2018年的62％。

在陶朗加，截至2019年8月的12個月中，50萬元至75萬元之間住房的銷售量，佔總銷售量的50％，而去年同期僅為45％；但100萬元以上物業的銷售量卻幾乎沒有變化（兩年的銷售量都約為250筆）。

在漢密爾頓，過去12個月的住房銷量下降了6％，為3500套，其中82％是價格在25萬元至75萬元之間住房。

惠靈頓的整體銷量比奧克蘭要好，從前年的2999套下降到去年的2875套，僅下降了4％。交易量主要集中在價格在50萬至100萬元之間的房產（兩年中的每年1900年左右），但售價在200萬元以上的房產，僅僅徘徊在20套左右。

南島城市的銷量下降幅度不大。基督城的銷量僅下降了2％，至7770套，其中80％的銷量，是價格在25萬至75萬元之間的低端房產；而但尼丁的2586銷量，也比去年下降了7％，其中低價位住房的銷量，佔到了85％。

庫存不足

在奧克蘭的Mount Albert和Sandringham，Anne Duncan房地產公司的安·鄧肯（Anne Duncan）說，她確實看到了這樣的循環——房源不足減慢了換房者把自己房屋上市的速度。

價格在90萬元至100萬元的住房市場壓力最大，因為在下一個梯階上，即價格130萬元至150萬元的住房市場，飢餓的買家基本沒有什麼可選。在最近的一次房地產拍賣中，她的公司接待了85個看房團體，以及6個註冊競標者，他們的預計價格都在90萬元至96萬元之間。

「但什麼都沒有，什麼都沒有。他們只會把下一步的換房預算漲到150萬元以上甚至200萬元，但那個價位的房產，市場上也沒有。」

鄧肯說：「投資者都在重返市場，但是其他人卻不想變得無家可歸，所以他們只在需要賣房的時候才會賣房。因為邊遠城區有新的住房供應，所以住房銷售增長，但是Mount Albert和Sandringham這種較中心的街區，住房需求卻更多。」

「如果人們想在聖誕節之前搬到新房裡去，那麼他們現在就需要開始買房。在一套漂亮的上市住房，我們在三週內有150個組看房。感覺到有一種增長的動力。」Barfoot and Thompson公司在Gray Lyn的經紀人Andrew Cosgrave看到，有更多買家來開放房屋看房，尤其是在89萬元至110萬元的價格範圍內的住房。

考斯格雷夫說，購房者不會迴避那些需要整修的住房，特別是他所說的「宜居的住房」，就是說房子雖然陳舊，但房主可以在弄清楚他們整修計劃的同時，快樂地住在那裡。

他說：「我最好現在上市，因為其他所有人都在做同樣的事情。」「人們需要花一段時間，才會接受價格的小幅回升，但是現在賣方知道他們已經有了市場，房地產正在銷售。」

‘正在變好‘

在奧克蘭北岸，過去一年中只有84處物業的銷售價格超過250萬元（只佔2018年銷售量的近一半），Primium公司的經紀人艾莉森·帕克（Alison Parker）表示，Takapuna和Milford大道和海濱街道地段的名貴房地產確實非常短缺。那些希望在有足夠土地和良好學區的地方換房的購房者，紛紛到開放住房看房，那些位於海灘、湖邊或懸崖頂的地方，都被搶購一空。

「賣家可能會驚訝於他們獲得的收益比他們期望的要多。情況變得越來越好，似乎人們已經不害怕買房，問題只是市場上沒有足夠的庫存來替換他們原來的住房。」

Harcourts的經紀人Jordan Selwyn表示，人們不急於出手、對自己住房的期望值很高，這確實表明了他們對市場的信心。

他認為緩慢上市的周期會中斷。他說：「人們不急於出手住房只是因為有點條件反射，但隨著人們把新的大氣候視為新常態，他們就會再次掛牌上市。」

他認為，「目前這種房主在合理的時間內、以公平的價格買賣的大氣候，才是公平的；而以前（在市場高峰期）人們因為害怕買不到，那才是不公平的。」

責任編輯：上官翎