不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【撰文／蔡孟穎】 

實價登錄修正草案推出後，各界議論紛紛，除了「門牌、地號完整揭示」引發個資外洩質疑，預售屋簽約後三十日內申報也引發業界恐慌，修法究竟能不能順利通過？何時上路？是當前房市最熱話題。 

實價登錄自2012年八月一日上路至今，登錄案件已達兩百多萬筆，是買賣房屋時的議價好工具，但實施近六年，仍有不少為人詬病的漏洞，導致房地產買賣資訊仍難以達到透明、對等。為此，行政院於今年五月三日通過「實價登錄地政三法」修正草案（註），以提高台灣不動產交易價格的透明度，待立法院審議通過，「實價登錄2.0版」就能亡羊補牢，提供更即時與準確的房地產交易資訊。 



修法重點1：申報責任回歸買賣雙方 
此次實價登錄地政三法有四大修正重點，一是「由買賣雙方於申請買賣移轉登記時共同申報」，規定買賣雙方在進行所有權移轉登記時，都要申報實價登錄，並將揭露時間縮短到三十天，不同於現行法規由地政士、經紀業或權利人申報即可，未來買賣雙方都要負實價登錄真偽的法律責任，可望藉此提升資訊的正確性，避免再出現登錄不實或刻意哄抬房價等情形。 

修法重點2：預售屋簽約後三十日內申報 
其次是預售屋的實價登錄申報時程，目前是由代銷業者在委託代銷契約屆滿或終止的三十天內進行申報，而修法後將變成「買賣雙方簽訂契約書後三十天內完成申報」，且範圍擴大到起造人，亦即將建商自售的預售屋也一併納入實價登錄規範內，並增訂「自售預售屋前、委託代銷契約簽約後，應將銷售資訊申報備查」等規定，若不申報同樣也會處以三萬到十五萬元罰鍰，盼藉此讓預售屋的交易資訊全面透明化，改善因申報及揭露時間過晚，造成實價資訊失去參考價值的問題。 

修法重點3：門牌地號完整揭露 
本次修法最受矚目的變革莫過於「門牌或地號完整揭露」，在保護個人資料的前提下，仿效其他資訊透明度高的國家，每筆交易資料將由現行的三十戶為一登錄單位，改為逐戶登錄，並且將回溯已登錄的2,030,000萬多筆資料。 

至於民眾擔憂的個資安全疑慮，內政部表示，牽涉個人隱私的資料主要指自然人姓名、身分證字號等，實價登錄2.0雖然採逐戶登記，但門牌、地號、價格等屬於不動產標示資料，不屬於個資範圍，且經法規修正，建物與土地登記謄本的第二類謄本已隱匿個人資料，因此也無法透過謄本間接識別個人。 

修法重點4：登錄不實依情節輕重處罰 
在罰則部分，為了改善實價登錄上路以來惡意炒作房價、偽造交易資料等狀況，造成民眾對實價登錄的疑慮，地政三法修正草案中，登錄不確實的違規狀況，將改為「依情節輕重訂定罰則」；而針對屢勸不改正者，罰則也將由現行的3萬到15萬元，提高至15萬到75萬元。 

房價重挫？ 專家：毋須擔心 

有部分業者和民眾擔心實價登錄2.0版會讓房價重挫，對此，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，透過地政三法的修法，讓交易資訊更加透明準確，民眾才能在資訊對等且正確的狀態下輕鬆購屋，畢竟同個社區、路段，只要是不同間房都有著一定的價格落差，更清楚的定位，可避免不肖業者刻意隱瞞交易資訊，而房價的波動是由市場機制自行調整，故不須擔心短期的助漲助跌問題。 

不過可以確定的是，新版實價登錄勢必減少消費糾紛，像美國就是以「全部揭露」的方式，提供正確及完整透明的資訊，消除買賣雙方疑慮，消費者不必擔心屋主或房仲業者從中哄抬價格，淪為待宰肥羊，屋主也能藉此了解實際的市場行情。 

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