不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

　  2018年上半年，市場調控政策層面可謂是熱鬧紛呈，決策層重申「房住不炒」的定位，堅持調控目標不動搖。各線城市調控政策持續高壓，成都、太原、徐州等多個二三線城市相繼落地乃至升級四限，但政策內容並無新意，力度也相較溫和。與此同時，「搶人大戰」愈演愈烈，多個城市紛紛下調落戶門檻、鬆綁限購。貨幣政策方面，4月份央行定向降準，釋放增量資金約4000億元(人民幣，下同)，之後又運用多種融資工具對沖流動性緊縮風險。顯然，下半年，貨幣資金政策和房貸政策的變化才是市場走勢的關鍵。

　　貨幣政策穩健中性

　　我們認為2018年人行貨幣政策繼續貫徹穩健中性的主基調，人行將切實防範化解金融風險擺在更為靠前的位置意味去槓桿、防風險、嚴監管將成政策實施常態。對於房地產市場而言，信貸資金監管必將愈加嚴苛，難免會拖累成交量價表現。年中人行定向降準1個百分點，有望釋放增量資金4000億元，主要用於小微企業信貸投放，適當降低小微企業融資成本。在優化流動性結構的同時，銀行體系流動性總量基本沒有變化，穩健中性的貨幣政策取向保持不變。我們認為宏觀政策組合已轉為緊信用、鬆貨幣，其對樓市供求關係明顯是利大於弊，縱觀歷次降準周期，之後房地產市場均出現了一波成交轉暖行情。

　　受制於信貸資金中性偏緊，多省市商業銀行紛紛上調房貸利率，相較於基準利率，首套房大都上浮約10%，二套房上浮約20%。不過，相較於房價上漲所創造的資產增值收益，當前市場對於房貸利率上調的感知並不強烈，購房成本略有上行影響程度實有限。並且，居民購買力最大制約因素乃是首付，而非月供還貸能力，這在一線以及強二線城市表現尤為突出。這也使得住戶部門新增短期及中長期貸款佔比長期高位運行，顯示房地產市場仍是巨額信貸資金的重要出口。

　　「四限」升級與人才爭奪並行不悖

　　上半年，全國兩會政府工作報告重申「房住不炒」的基本定位，並提出穩妥推進房地產稅立法。2018年政策重心似有轉向構建房地產長效機制，房地產稅作為長效機制的重要一環，相關立法工作或將加快進程，年底或將率先在部分城市開展房地產稅試點。中央政治局會議看點頗多，其一：將調結構與擴內需相結合，以便給調結構預留更為充足的時間和空間;其二：首次同提五大市場，除了信貸、樓市這類傳統領域，還將股市、債市、匯市加入進來。因此，房地產調控政策存在邊際改善預期，熱點城市預售證審批或將趨於寬鬆，房價容忍度也將上升。但隨後，住建部約談12城，明確堅持調控目標不動搖、力度不鬆勁，支持剛需購房需求，力抑制投機炒房，政策預期來了個180度的急轉彎。雖然調控政策內容了無新意，但市場期盼已久的局部鬆綁調控恐難成行，本輪調控政策注定將貫穿更長的時間周期，因城施策、分類調控更是主旋律。

　　上半年，四限政策依舊從緊執行，意在給房地產市場降溫，力抑制投資、投機性購房需求，緩解房價上漲預期。二季度限價政策似有鬆動的象，不過住建部約談12城已然折射出房價乃是本輪房地產調控重要監測信號，更是不能碰的紅線。因此一線以及強二線城市限價堰塞湖難言實質性轉向，較大價差導致市場一房難求的格局未變。限售城市擴容至56城，主要集中在二三線城市，另有多個城市升級限售，包括擴大限售區域、延長限售周期等。

　　雖然「四限」升級，但各城市間的「人才爭奪戰」仍舊激烈。短期而言，落戶人才隨即可以取得購房資格，在一定程度上突破「限購」。長遠來看，人才新政本意還是提升城市經濟活力和競爭力，以便支持產業轉型升級，助推經濟更好、更快發展。但是個別城市受惠於大批高知群體不斷導入，房地產市場顯著升溫，房價隨之出現一波快速上漲行情，這意味人才爭奪戰往往會助推房價上漲，負面效應不容忽視。

　　資金面變量將是影響行業走勢的關鍵

　　下半年，穩健中性的貨幣政策取向保持不變，信貸資金依舊偏緊，短期內資金面不會急劇收縮。對開發企業而言，資金仍向大型房企傾斜，融資成本將高位運行，中小房企將感受到更為強烈的資金周轉壓力，或將竭力壓縮項目開發周期，使出各種營銷手段以搶業績、搶回款，恐將局部引發價格戰。市場調控政策不會實質鬆綁，「房住不炒」已三令五申，因城施策仍是主基調，短期內已在一二線和三四線城市實施的行政干預手段難以退出，調控注定將持續更長時間。不過，調控政策內容也不會超出現有框架，目的在於支持自住購房需求，顯然限售更適宜，政策力度有望延續溫和走向。

　　易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

　　(逢周二刊出)