不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

(經濟觀察)房市地市雙升溫 中國二線城市「春風」未停

中新社北京5月1日電 題：房市地市雙升溫 中國二線城市「春風」未停

中新社記者 龐無忌

與率先升溫又「帶頭」降溫的一線樓市不同，中國多地二線城市房地產市場近期依然春意盎然，房市、地市雙雙升溫。

土地市場回暖

今年以來，多個二線城市土地市場活躍。4月末，江蘇省蘇州市5天內兩次土拍均有地塊創下樓麵價新高。如：29日，蘇州工業園區一地塊成交樓麵價約每平方米3.03萬元(人民幣，下同)，溢價37.7%。這是近10年來，蘇州工業園區拍出的單價最高的住宅用地。

除蘇州外，武漢、無錫、杭州、南京、合肥等城市土地市場同樣活躍。據中原地產研究中心統計，4月下旬，短短一周時間(4月22日-28日)，以熱點二線為主的大中城市「賣地」金額高達1167.5億元，創下2年來新高，環比上漲134%。其中，武漢土地成交金額超過311億元，合肥成交金額213億元、蘇州為146億元，杭州為87億元。

相對寬鬆的流動性是房企搶地熱情回歸的主因。易居研究院研究員沈昕指出，在經過去年全年的偏緊之後，2019年一季度中國房地產業金融環境指數小幅上行。近期，中國M1同比增速連續9個季度下行後轉為上行。全國銀行間市場同業拆借月加權平均利率走勢穩中有降。融360發佈的監測數據顯示，3月份，全國首套房貸款平均利率為5.56%，已連降4個月。

在此環境下，4月房企融資熱情持續高漲。中原地產研究中心提供的統計數據顯示，包括融信中國、中國恆大等在內的房企當月發佈融資計劃接近2600億元。企業融資成本繼續降低，多數房企融資成本告別「兩位數」利率。到手更多「便宜的錢」，加快了房企拿地的步伐。

二線城市成為其拿地爭奪的「主戰場」。諸葛找房數據研究中心分析師岳蒙蒙指出，豬年春節過後，房企投資回歸二線帶動土地市場急劇升溫。當前房企在二線城市拿地規模佔比顯著提升。3月份，在一線和三四線城市土地出讓金同比仍處在下行通道之時，二線城市已出現近36%的漲幅。

房市春意融融

與「小陽春」開始消散的一線樓市不同，房貸利率下降，人才政策密集出台，加之土地市場熱火朝天，二線樓市依然春意融融。

58同城、安居客發佈的《4月國民安居指數》顯示，4月全國新房市場找房熱度保持平穩，環比上月微跌0.5%，但其中二線城市找房熱度上漲0.2%，南京、杭州等城市房價正在向一線城市靠攏。

中原地產研究中心數據顯示，4月份，在一線和三線城市新房成交量環比下滑的同時，二線城市仍保持5%的漲幅。其中，土地市場活躍的蘇州市，4月份新房成交面積環比上漲32%。有消息稱，蘇州市近期再現新房搶購潮，不少新房樓盤，需要全款才能買到。

近兩年來，中國各線樓市分化顯著，一二三線城市各自處於不同的房地產周期之中。二線城市行情滯後於一線城市，三線城市又滯後於一二線城市。分析認為，如今一線樓市已經經歷了一輪短暫升溫，正在逐漸回歸常態，二線城市滯後於一線，在需求釋放之後可能也將回歸平穩。

克而瑞研究中心副總經理楊科偉指出，通過剖析當前回暖城市的二手房成交結構，不難發現都是過往兩年積壓的剛需、改善的自住需求逐漸釋放，京滬渝呈小面積、低總價房屋成交比例上升的剛需特徵，杭州、南京等改善需求比例加大，偏好70-90平方米面積段的剛需客群比例不斷上升。這樣的需求格局也決定了本輪市場「回暖」持續周期的不確定性，待前期積壓需求釋放「消耗」之後，市場或將又回歸常態。

近期，中央政治局會議重申「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」。住房和城鄉建設部也對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。58安居客房產研究院首席分析師張波指出，這些信號顯示出「警示」作用，不排除後續政策出現微調收緊的可能性。

4月末，遼寧省丹東市收緊樓市調控，出台包括5年限售，外地戶口限購1套新房，同一樓盤房價月漲幅不能超0.6%等「大招」為樓市降溫。(完)