張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
最近，筆者約談地產界朋友討論豬年樓價走勢。總體來說，大多讚成樓價步入豬年已轉勢向上，而且同意升勢起碼持續全年。眾人慨嘆今天香港樓市猶如股市行情，逐漸喪失固有的循環，不單純是以往「價低時吸納、價高時放售」，這多少跟各地政府持續推行低利息、放鬆貨幣流通量政策相關。似乎政府都注重中短期經濟不放緩，多於害怕資產價格爆破的經濟後遺症。
眾行齊齊唱好再創新高
上述感覺得到證實。上月底，花旗銀行發表最新報告顯示，市民對後市看法於首季出現逆轉，認為香港樓價在未來一年上升的比例，由2018年第四季的18%急升至2019年第一季的42%，反觀認為樓價下跌比例則由57%大幅回落至24%。最重要的是，市民置業興趣亦變得濃厚，佔比達26%，較上季上升8%，尤以年輕人及未婚市民置業慾望最高，對後市有着利好上車盤的指示。
不單花旗訪問報告唱好樓市，多間外資證券大行如美銀美林、高盛、摩根士丹利及匯豐都於上月先後估計今年樓價不跌反升，升幅可達10%以內。如果真是攀升一成，則已追回去年末季的平均跌幅，有望再創下新高點。
異於近年樓市表現，今波住宅樓價回升始於二手樓。按照土地註冊處資料顯示，4月首29日二手住宅註冊量錄5,114宗，較3月全月3,995宗高出約28%，也自4年來首次突破5千宗大關。二手成交額同樣升勢可人，4月首29日註冊額突破400億，收約413.54億元，為7年來首次！逾千萬元二手成交額量雙雙跑贏大市，都是逾34%以上增長率；逾二千萬元成交量更高出55%。數字反映不乏換樓客利用去季跌市之利積極入市，共同締造4月旺市。
二手成交暢旺也藉着一手住宅的農曆新年後空窗期。除個別貨尾外，農曆新年期間各發展商都沒有大型新盤應市，但是5月將迎來新一波一手樓高峰期！
率先登場是會德豐地產旗下日出康城7期A及B，伙數共1,120伙。超過800伙、5月隨時出擊還有新鴻基地產的西九匯壐III（1,172伙）及長實的長沙灣愛海頌（876伙）。根據本地傳媒非正式估計，5月有機會推出新盤可達4,000伙以上。
一手市場5月料領風騷
今波樓市推手二手住宅，經過逾月暢旺後，已經出現樓價急速回彈，低價盤源幾近被吸納，市場已步入價高量平的局面。基於同區二手樓價回升，發展商採用以低於二手價約一成至二成開價方式，5月內必會大力推售一手盤。根據4月底部分發展商預售收票情況，一手新盤每每錄得逾多倍的超額認購成績，發展商可以再加價加推單位，相信5月一手新盤單位會錄得理想銷售成績。
如果再細心分析5月開售的新盤單位，總數約4千伙中，大約只有不及5%是豪宅，說明發展商是主力銷售中小型住宅，尤其是適合新婚夫婦和上車一族的單位，不乏600萬元以下的單位。
大家也不難發現，已經宣佈5月新盤銷售計劃都是大型發展商，中小型發展商持有的「納米樓」新盤單位必會乘時而出，一齊去爭取這波購買力。總括整個住宅市場，豬年會是一手中小型住宅當旺，不乏低於市價的投資機會，大家可以關注一下。
轉向工商舖，3月註冊宗數達411宗，按月回升64%；註冊額47.73億，回增加17.5%。當中，以工廈宗數上升幅度最大，按月急升76%，但是註冊額只升14.5%，反映主要是細價工廈單位成交。細工廈單位預計會持續偏旺，主因是「細細粒容易食」，且回報率較理想。
甲廈及車位升勢復勇態
值得注意，近期甲級寫字樓在租金保持高水平下，售價已回復勇態。車位售價也再起風雲，由去年低位急速回升，有剛需的車位準買主可以適度吸納。
面向豬年餘下三季，香港樓市已渡過最壞時刻，不要相信上波高位是極限，再創市場新高是必然，只是疑問可升得幾高呢？
要關注是特區政府何日再變招管理樓價，影響這波地產上升潮能走多長，能走多高。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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