文／蕭又安／MyGonews買購房地產新聞
建商對於未來商辦市場信心提高，積極購地持續擴大商用不動產開發比重，加上自用以及投資需求穩定，使得2019年商用不動產交易買氣熱絡。依據信義全球資產最新統計，北市商辦價格持續走穩，平均售價維持在84.7萬元，毛租金資本化率維持在2.51％。其中租賃市場優於買賣市場，受惠於信義計畫區租金行情持續創新高，頂級辦公持續拉高平均租金，Q3平均租金上漲至2,280元，空置率持續下降至3.19％，在沒有新增供給的情況下，預計第四季空置率有機會低於3％。內科市場這一季表現也相當亮眼，又出現整棟交易，租金及售價都有明顯的上漲。
▲北市2019Q3商辦及廠辦大樓租賃市場統計（圖／翻攝自信義全球資產）
信義全球資產總經理柯宏安分析，商辦買氣明顯成長，雖然平均售價尚未突破2015年的高點，但買方願意加價的比率提高，聯強國際以每坪100萬元買下南港輪胎位於南港的商辦大樓，已創下當地新高行情，台北市商辦仍是買方布局的重點。國際貿易衝突轉單效應持續擴大，除了中美貿易戰發酵外，近日日本與韓國貿易僵局也持續緊張，許多大廠回流台灣，上市櫃購買工業地產交易量從2017年逐年攀升，又以桃園交易占最大宗。而第四季台北市有大案即將登場，信義行政中心地上權招商案，預計會造成搶標熱潮。
從買賣交易來看，從2018年開始北市商辦售價走勢平穩，使得自用以及投資方積極進場，建商對於商用不動產發展信心增加，紛紛宣布提高商辦開發比重，2019年上半年辦公室開工量已創下統計以來的新高。本季整體商辦平均售價在84.7萬元，變化不大，整體租金資本化率落在2.51％，A+級的辦公售價小幅下降，平均售價來到130.2萬元，A、B級辦公則維持在每坪90.9萬元、73.3萬元，各商圈之間沒有太明顯變化。
▲北市2019Q3商辦及廠辦大樓買賣市場統計（圖／翻攝自信義全球資產）
由於辦公市場供不應求，空置率持續下降，平均空置率已下降至3.19％，創歷史新低點，許多辦公大樓租金刷新自己新高紀錄，指標性商辦重新調高租金行情。信義世貿商圈受到南山廣場釋出，帶動整體租金上漲，國泰置地廣場在本季高樓層也出現租金達4,500元以上行情，主要承租方來自科技、新創、共享辦公等業種。在辦公市場需求旺盛的情況下，承租戶已難在信義世貿商圈找到大面積的供給，只好往其他商圈尋找標的，使得松江南京、敦南以及敦北民生商圈空置率都有大幅的下降1％。
內科廠辦市場本季表現相當亮眼，從2018年出現整棟交易比率提高，本季宜進實業以5.4億元買下海天科技大樓整棟廠辦，10月也接連出現壽險業買下整棟廠辦交易。第三季內科租金及售價都有明顯的漲幅，平均售價上漲至51.9萬元，租金資本化率為2.73％，平均租金為1,180元，西湖、文德、舊宗三個商圈租金同步上揚，但空置率小幅回升至3.91％。內科市場中最熱的西湖段，需求穩定，平均租金上漲至1,347元，空置率下降至1.23％，2020年將會有新大樓釋出宏匯瑞光廣場，預計屆時可見大型租戶搬遷潮。
儘管現階段市場普遍看好商辦場與商用不動產發展，但是，根據一位歷經過2次房地產景氣波段，房地產資深經驗達30年的業者指出，每當景氣波段出現「辦公室熱賣」情況，這是「市場最後可以賣的商品，看到這樣的商品開始熱賣，接下來的市場通常就會在谷底沉寂好長一段時間。」他解釋，台灣房地產業者大部份都喜歡賣住宅產品，因為「住宅產品買的人最多，也最好賣。所以，常會看到建商把商業區土地拿去蓋住宅，而不是蓋整棟辦公，換個角度看，如果商辦市場真的那麼好賣，建商為什麼要犧牲商業區用地？」
他說，一個波段的房地產景氣有4大階段，①景氣好的時候，大坪數豪宅很好賣，②景氣中等的時候，建商開始轉向規劃中型坪數產品，然後在不是豪宅的地段，開始蓋豪宅。③如果景氣轉差，市場會看到很多促銷花招，送家電、抽電視、吸引客戶來現場拿贈品等等，這個時候，市場會出現低總價、小坪數(因為高總價、中總價的客戶已經被清理完畢)。④當這種小坪數、低總價商品也被發現並不好賣的時候，「商用不動產」就會開始出現，吸引市場中另外一股買盤，通常「商用不動產」這類產品在市場大概2年時間就會玩完(因為畢竟買家比較少)。
他指出，過去他經歷2次房地產景氣波段循環，不論時間長短，這4個階段都重複上演，當第4個階段出現時，就是波動景氣走到谷底，然後等商用不動產都賣不動的時候，市場就開始沉寂，這次10年房地產景氣波段，消耗了一批不動場市場買家，當然也慢慢培養出一批新的買家出來，這批新買家，是下一波房市從谷底翻起的動能。最後，他也強調說：「這一切房地產景氣循環都必須是在政治、經濟狀況正常發展模式下進行的。若有變數發生，情況就要另行研判。」
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