不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

中美商戰持續升溫，全球貿易衝突升高，不但會衝擊全球貿易發展，也逐漸影響各國經濟成長，台灣為高度開放出口導向的經濟體，何況依賴大陸的出口比重高達二八％，只要中美貿易戰持續，難免遭受波及，對台灣的政經局勢與房市發展將產生不利影響。

川普上任以來，除了大幅降稅鼓勵製造業回流，進而掀起中美貿易戰，短期內刺激經濟大幅成長，股匯齊揚。然而，美國聯準會宣布要再度升息，美國十年期債券殖利率不斷上漲，導致市場資金出走，投資人拋售科技股避險，美股三大指數重挫。預期到年底前，全球股匯市將會動盪不安。

※貿易戰引發美中台三角政經局勢劇變，對台灣是福是禍？

近日，美國副總統彭斯對中國強勢喊話火藥味十足，同時不斷提起支持台灣的民主發展，從有利方面著想，台美關係更加緊密，美國著重在對中國的牽制與自身利益，台灣當局著重在聯美反共。

但從不利的因素著想，中美貿易戰若不降溫，從經濟層面來看，台灣的出口勢必大受影響，不但股匯市會動盪不安，更將牽連到正處盤整中的房地產。從政治層面分析，台灣被迫向美更加傾斜，中共會不斷藉機對台灣文攻武嚇，加之台灣選情緊繃，有意置產者將產生觀望態度，因此，第四季對傳統旺季的房市發展也會投下不確定的影響因素。

中國大陸這次因中美貿易戰升溫，可能引爆房市泡沫破滅，甚至引爆金融市場危機。當然，台灣處境將更險峻，不但出口值、股匯市、房地產…，甚至兩岸之間的緊張程度勢必升高。

※如何吸引製造業與資金回流是目前政府最重大政策規劃方向

以目前台灣政經局勢，適逢年底選舉，政府的政策仍處做多，如何吸引台商製造業回流與資金回流是目前最重大的政策規劃方向。製造業要回流，就必須解決用電與用地的問題，然而工業用地的取得，政府更需以大破大立的態度，以最迅速有力的決策掌握這波製造業回流的最佳契機。至於資金回流的管道，立法院已在研擬資金回流租稅大赦提案，藉以引導台商海外資金投入國內策略性核心工業與公共建設工程。

有關工業用地取得，政府的政策方向是針對閒置工業用地將「先罰後賣」，若囤地超過三年未開發、公告兩年未處理者，政府可先罰款，再強制拍賣。這項政策是否會迫使工業用地價格下滑？目前值得觀察，但工業用地被壟斷，政府應有更積極作為！

政府公布二一四公頃無地上物閒置工業土地，依產創條例修訂後子法，兩年後強制拍賣。此舉是否立竿見影，政府應考量三大層面：(1)閒置土地要防假地上物真閒置。(2)需求越多，價格越漲。(3)需求在先，供給在後，將緩不濟急。

政府處理工業用地問題的作為，如同處理空屋移轉社宅問題，將同時面臨兵來將擋的局面。建議政府，唯有採取更積極作為開發有效新生地，提高供給，長期自然會舒緩地價，消除壟斷。

另外，如何解決國內的超額儲蓄問題？央行總裁楊金龍強調，增加國內投資、擴大內需引擎，可有效降低我國超額儲蓄，減緩資金淨流出。台灣在全球貿易保護主義盛行的同時，勢必要加強公共建設，擴大內需，建構良好國內投資環境，刺激投資意願，否則再多資金回流只會製造更多的超額儲蓄，對經濟成長造成更大負擔。

※巿場若無重大利空，全台房市將進入以盤代跌的格局

近期台灣房地產局勢發展也受到中美貿易戰與選舉等不確定因素影響，第三季交易量成長幅度有限，建商推案量若不節制，將影響台北市以外都會住宅市場止跌時程。時值政府鼓吹製造業與資金回流氛圍，Ａ級商辦市場有明顯買氣出現，傳統商店市場表現不佳，空置率增加，顯現民間消費力在萎縮。至於豪宅市場因四年來跌幅近三成，有止跌回穩跡象，在資金過剩狀態下，跌深的豪宅就成為有錢人資金保值選項。

台灣房市現況，以台北市價穩量增表現較亮眼，台北市以外都會以竹北與台南表現較佳，市場已進入止跌打底中，其他新北市、台中、高雄市量大的行政區尚須在年底前調整，大體上巿場若無重大利空，全台房市將進入以盤代跌的格局。