不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

記者 陳建宇／高雄報導

對於部分民眾來說，買中古屋已經不是新鮮事，要付哪些費用都一清二楚，但是多數民眾一輩子可能只買1次中古屋，在應付的款項當中，有沒有一些隱形成本是常常被忽略的呢？房仲業者表示，現在買中古屋的付款資訊都很透明，但為了因應突發出現的成本，建議民眾還是準備相當程度的現金以備不時之需。

▲民眾買中古屋時要付的款項大致上都相當清楚。（圖／記者陳建宇攝）

▲斡旋金並非必須要付的款項，代表的是買方的誠意。（圖／記者陳建宇攝）

根據買中古屋的時程來看，第1個可能要付的款項是「斡旋金」，斡旋金的意義其實是買方向賣方表達想購買的意願，是1種「誠意」，而斡旋金的金額可大可小，信義房屋市府復興店主任曹哲禎表示，以信義房屋為例，斡旋金若以現金支付最高收10萬元，若是開票則最高收50萬元，若談成斡旋金將會轉成簽約款。不過斡旋金並非必要支出的款項，也可以用要約書取代。

當買賣雙方對於價格取得共識，這才真正進入中古屋買賣的流程，也才會出現實際必須支付的費用，曹哲禎指出，這時會按照簽約、用印、完稅、交屋這4個期程分別付款。以信義房屋為例，第1階段「簽約」要付的是成交總價的10%，基本上在簽約後3天內繳齊，若有特殊狀況可討論延後。同時簽約的手續費也在這個時候收取，費用大概1.2~1.3萬元。

第2階段「用印」則通常會與第1階段「簽約」同時進行，因此並不會有付款的項目。但到了第3階段「完稅」時，相對大筆的資金就要在此時交付，曹哲禎表示，完稅款就包括了預收規費、仲介服務費等，預收規費採「多退少補」，裡面包含了契稅、地價稅、房屋稅、登記規費、印花稅、地震險、火險、工程受益費等，都有固定收取的比例。

▲完稅時要將所有的稅金都繳納完畢。（圖／記者陳建宇攝）

值得注意的是，在這個階段同時房貸申請也會完成，這時可能出現「隱形成本」。曹哲禎表示，假設民眾申請的房貸是8成，但銀行僅核貸7成，當貸款成數不足時，這剩下的1成買方必須想辦法補上，多數是採用現金的方式繳付。

鴻毅地政士事務所所長謝志明表示，房貸不足額的解決方式除了以現金支付之外，有的民眾也會辦理「房貸壽險」提高銀行核貸成數，多繳的費用從5~20萬元不等，另外也有民眾會再去借「信用貸款」，但利率7~8%比起房貸利率高許多，就是可能出現的隱形成本，而首購族往往會忽略這1塊。

買中古屋第4階段就是「交屋」，這時銀行會將房貸款項匯給賣方，而通常代書費用也會在這個時候繳付。

以中古屋交易大約6周完成為例，整個付款流程如下：首周簽約、用印付總價10%的款項以及簽約手續費。第4周付完稅款、仲介手續費，不足的房貸金額也在這時補上，最終就是第6周交屋時銀行撥付貸款，並支付代書費用。

另外曹哲禎指出，如果房子有短期內的增建，也可能因為國稅局查核而導致房屋價值增加，此時房屋稅也會跟著增加，也是買中古屋可能會衍生的隱形成本。

▲買中古屋付款流程。（圖／記者陳建宇攝）

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