不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

據統計北市有三．六萬戶一年以上未使用的空屋，台北市政府為解決資源使用浪費，正研議修正《台北市房屋稅自治條例》，將課徵高於三．六％的「空屋稅」，由於涉及中央《房屋稅條例》的法律授權，母法若沒有修改，北市自治條例也無法調整，因此市府預計近月與財政部商討。

到底應不應該加徵「空屋稅」各方見解不一，筆者分別從產、官、學、屋主、一般社會大眾等五種不同角度，解析全民對該不該加徵空屋稅的不同見解：

(一)從北市府官方角度分析：徵空屋稅對市府有四大益處但也有四大迷思

1.加徵空屋重稅可以增加稅收，彌補一戶自住稅率降低的稅收損失。

＃問題迷思：空屋定義不清，漏洞百出，市府真的課得到稅嗎？

2.提空屋稅對富人加稅可以降低民怨，選舉將至又可爭取基層選民認同，尤其買不起房的年輕人一定全力支持。

＃問題迷思：年輕人除了喊爽之餘，真的牛肉在哪裡，他們會實際受惠嗎？

3.空屋稅可以涵蓋空店稅，解決傳統商店偏高空置率。

＃問題迷思：傳統商圈偏高空置率是市場問題？租金問題？還是商圈競爭力問題？抑或只是稅制單純可以解決的問題？

4.提空屋稅可以掩飾社會住宅政策跳票缺失。


 

 

 

 

 

 

 

市府如意算盤是提空屋稅企圖逼空屋轉入租賃公宅，並可以不再蓋公宅。

＃問題迷思：空屋真能轉入當租賃公宅？中央八萬戶空屋移轉社宅政策為何會失敗？就算空屋有效轉入租賃市場，就不必再蓋公宅嗎？對買不起、租不起的年輕人公平嗎？

(二)從學者角度分析：活化閒置資產，避免浪費社會資源

解析學者對於活化空屋的論述，存在最大的盲點是：(1)空置率與市場機制息息相關，(2)空屋無法以稅制控管轉入租賃市場，也難解決弱勢居住問題，更難談到活化閒置資產的發展，否則政府也不會有那麼多閒置蚊子館。

※空置率高低與市場價格起伏息息相關，活化控管角度理論正確，實務困難

學理上分析對的事，實務上往往行不通，有房地產市場就會有空置率，空置率高低與房產價格起伏有關，交易價格漲時，為了保值增值利益，閒置資金就會投入閒置資產，空置率就會增加，反之房價跌時，空置率自然會降低。

而租賃市場上，商圈活絡，競爭力帶動租金上揚，空置率就會降低，反之商圈沒落，競爭力削弱引發租金下跌，空置率就會增加。這一切都會有市場機制自然調節，天母商圈就是實證。

其實以營建署統計台北市約六萬戶空屋(市府自稱三．六萬戶空屋)，空屋率約六．七三％(日本、美國空屋率超過一二％)，相信在房價穩定時，加上政府投資管道多元化的配合政策，北市空屋率自然會逐步下降，所以問題不在空屋，核心問題在政府的房價穩定政策與多元化投資環境，才能有效降低空置率。

(三)從業者角度分析：空屋稅影響較大的是建商餘屋，空屋稅加囤房稅有重複課稅疑慮

依建商的角度會認為政府已經有緩衝三年課徵三．六％囤房稅，又要加徵三．六％以上空屋稅，是否一隻羊被剝兩層皮？

要嘛就界定有使用即非囤房，取消多屋囤房稅，要嘛就不要加徵空屋稅，否則就是重複課稅，至於緩衝三年一．五％稅率是否合理，這是另外一個議題，不應有稅上加稅之重複課稅的不合理稅制。

(四)從空屋所有權人的角度分析：空屋稅只會逼迫空屋進入交易市場，不會活化租賃市場，更不可能舒緩弱勢租賃需求

空屋持有者目的在於希望保值與期待增值的心理，一旦市場沒有增值與保值的利益，大都就會流入交易市場，鮮少會轉入租賃市場，何況空屋大多是中大坪數，對弱勢所需的社會住宅毫無助益。

若是有多屋擁有者被課囤房稅，再加徵空屋稅，當然一樣有重複課稅之疑慮。

(五)從一般社會大眾的角度分析：民氣可用，稅制打房維護弱勢，容易引起共鳴