【香港商報網訊】科技之都深圳的寫字樓空置率再創新高。
戴德梁行數據顯示，一季度深圳寫字樓空置率24.6%，環比上升2.6個百分點，居四大一線城市之首，同期上海空置率21%，北京13.8%，廣州5.2%。
近1/4空置不僅是一個數字。深圳擁有國內數一數二的民營企業孵化能力，過去几十年誕生了平安、華為、招商、騰訊、萬科等一大批世界500強企業，比亞迪(58.730, 0.48, 0.82%)、中興、大疆科技、華大基因(106.020, -8.56, -7.47%)等新興科技公司更是代表了深圳明天。
金融、科技等產業的蓬勃发展，带動的上下游產業聚集與產業鏈延伸，一直是支撐深圳寫字樓市場的重要力量。
與全球大多數城市一樣，經濟下行疊加疫情效應下，深圳也历經着“陣痛”，部分中小企業因市場低迷紛紛退租;一些大企業則通過縮減辦公面積或暫緩租賃來延長抗風險周期;聯合辦公和包租公司則選擇大面積撤退。
美聯物業深圳福田商業部區域總經理劉湘娥发現，與疫情前相比，深圳寫字樓租戶心態发生較大變化，對租金的接受能力在降低。“很多企業客戶提到，現在空置率那麼大，價格應該很好談啊。”劉湘娥說，大部分業主接受10%-15%的租金降幅，但租戶希望降30%-40%。
供需雙方在租金期望值上的差異，導致寫字樓租賃成單率由60%、70%下降至不到50%。第一太平戴維斯報告稱，深圳租金跌幅壓力增大，導致投資收益率進一步萎縮。
“寫字樓市場與GDP關系密切，經濟向好，寫字樓租金能跑贏GDP;經濟疲軟，寫字樓消化能力便會受到影響。”中原地產寫字樓部董事總經理范進佳表示。
哪些行業在退租
毗鄰深圳市福田區會展中心，矗立着几座30層的复合型建築群，總建面約15萬平方米。雖然不動產證標注的是住宅，但如今更多被當作寫字樓出租。程薇掛牌出租的辦公物業即位于此。
她的上一個租戶是一家留學諮詢公司，去年12月剛簽訂一年期租賃合同，剛過4個月，她再次面臨尋找新租戶的難題。退租理由簡單——“由于新冠肺炎疫情影響，老板決定提前退租，盡量在周末前將辦公室空出來”。
疫情在全球蔓延，直接影響這家留學諮詢機構的生意。從2月中旬，境外多國簽證中心暫停接待，積壓一堆簽證無法辦理。4月13日，這家運作10多年的留學諮詢機構選擇暫閉。“周一提出撤離，讓我協助辦理放行條。”退租讓程薇有些措手不及。
但她不得不接受這個現實，“一般退租要提前一個月告知，對方代理人跟我說，實在沒辦法，公司撐不下去了，就連他也在猶豫要不要出去投簡历。”這家留學諮詢機構甚至拒絕程薇提出的轉租建議，直接賠償兩個月押金。
世邦魏理仕華南區顧問及交易服務辦公樓部主管程志文告訴經濟觀察報，他們監測到一些小企業退租案例，主要聚焦在非傳統金融和初創企業。“教育、非傳統金融、服務業或貿易公司”，劉湘娥列舉出更詳細的退租名單，“這些行業近期受影響較大”。
不僅中小企業退租，越來越多大企業也選擇縮小租賃面積或延期租賃計劃。“最近來了不少大企業租戶，希望能分租一部分面積出去，原本1000平方米起租，公司裁員後，這麼大辦公面積用不了。”一名從事寫字樓租賃業務的中介人員表示。
程浩在深圳一家投資公司負責寫字樓租售和運營。他們服務的大企業租戶中，通過換租縮小辦公面積的比例達80%，疫情影響不是全部因素，部分大企業對後期經濟預期降低，故而減員節流。
另一面，深圳各區政府正通過各種補貼吸引優質租戶進駐，部分對補貼敏感的中小企業，基于自身實際情況及補貼力度正考慮搬遷。
一家在深圳福田中心區甲級寫字樓辦公的傳統金融公司，租賃即將到期，業主讓價空間不大。而臨近羅湖區的創新金融總部基地，疫情期間制定了一系列資金、融資等穩企穩崗計劃。這家金融公司打算將總部搬到羅湖。同樣的面積辦公區，羅湖不僅可以節約一半租金，一年還能獲得上千萬元的政府補貼。
產業結構更迭同樣折射到寫字樓租賃上，傳統企業從寫字樓消失的同時，科技類、互聯網、直播、醫療器材等行業迎來蓬勃发展，“我前兩天接待過一家直播企業客戶，他們背後有投資方，資金不是問題。200多平方米的辦公室可以割出10來個直播隔間。”上述從事寫字樓租賃業務的中介人員說，這類客戶带看兩天就可以簽約。
“二房東”撤退
深圳寫字樓里更大面積撤退的是聯合辦公和包租公司。
深圳南山科技園附近工業區一棟稍舊的大樓，深圳本土聯合辦公空間思微SimplyWork的招牌依然隨處可見，但主人已經換成優客工場。
從2015年元旦算起，思微走過了5年，2016年思微背後的資本出現過IDG資本、華住酒店集團及萬科商產的身影。根據官網信息，思微在深圳運營8個空間，此次被優客工場收購的為南山科技園和龍崗阪田兩個空間。
一位思微工作人員告訴經濟觀察報，去年12月底，思微被優客工場收購，“外面招牌還沒來及換，思微已經解散了，員工從1月正式轉入優客工場。”
思微位于南山科技園的空間1500平方米。春節前，半年工位租金1500元/個/月，一年的價格1380元/個/月;目前租金已經下調到1200月/個/月，開放式工位還有談價空間。疫情以來，將近一半的開放工位遭遇退租。
該店一位工作人員說，思微在南山科技園一带布局了5家店，“現在只留下這一家，其他店都撤了。”
包租公司也在撤退，深圳福田中心區的財富大廈有60%的樓層被包租公司承租，目前包租公司已全部撤離;稍早時間，進駐京基100長達10年的資產運營商MFG在合同期滿後也退出。“去年下半年到現在，包租小散戶或聯合辦公走得七七八八，大型運營商或退掉出租率不高的樓宇，或者與業主協商減租金。”范進佳觀察到，如果業主方願意一起承擔成本壓力，運營商可能選擇留下，反之只能選擇退租。
2016-2017年是深圳聯合辦公與包租公司快速擴張的兩年，經常出現几家運營商同時搶租一棟寫字樓，為了搶到大面積物業，個別運營商將租金單價可以抬高10元，甚至私下給大業主好處費。
但目前租戶不穩定、流動性頻繁、空置率上升，這些運營商普遍面臨巨大考驗，而且還要承擔渠道代理費。與以往相比，目前渠道代理費普遍上升了一倍。
程浩公司旗下運營的寫字樓，一季度出租率75%，同比下降10個百分點。“每天都在支付成本，風險系數越來越大”。
劉湘娥指出，無論聯合辦公還是包租公司，除非本身現金流充裕，大業主給的租金價格低，否則不敢再輕易拿貨。“MFG退出後，京基发現寫字樓市場風向變了，消化能力很弱，租金降幅大，招商團隊壓力山大。”一名接近京基的人士透露。
在程浩看來，寫字樓開发商壓力源于對市場的誤判，過去深圳寫字樓依靠運營商管理和服務，開发商不了解市場真實狀態，也沒有更多的應對措施，同時，開发商對寫字樓供需和產業結構不了解，難以匹配到合適租戶。
供需錯位
退租、換租背後是深圳經濟波動與產業結構更迭。2019年深圳GDP增速6.7%，與2017年比降低2.1個百分點。從結構來看，2019年金融業增加值增速遠高于2017、2018年，但新興產業增加值合計10155.51億元，增速和比重較2017、2018年均有小幅下滑。
2020年1-2月，深圳市規模以上工業增加值同比下降18.5%，大于全國13.5%的下降均值。其中，計算機、通信和其他電子設備制造業等多個行業，超過一半的行業增加值在下降。寫字樓作為實體經濟與產業的窗口，釋放出的信號是空置率走高。
由于統計口徑的差異，各家機構給出的數值略有不同，第一太平戴維斯的報告指出，一季度，深圳寫字樓平均空置率環比上升1.2個百分點至26.2%;戴德梁行為環比上漲2.6個百分點至24.6%;世邦魏理仕則是21.2%。
按照上述機構說法，因企業复工、复產延後，目前空置率尚未完全顯現疫情對寫字樓市場影響。
位于深圳福田中心區的免稅大廈，近期因一個大租戶退租10層近2萬平方米，導致空置率增加20%;同區域的卓越世紀中心1號樓，同樣空置了近2萬平方米;平安金融中心與皇庭廣場的空置率均徘徊在30%左右。
造成深圳寫字樓空置率上升的還有新增供應的集中交付。戴德梁行報告顯示，一季度深圳南山區有3座甲級寫字樓投入使用，带來30萬平方米新增供應，將全市存量推升至582.4萬平方米。
第一季度，在深圳經濟總量大、活躍的南山區，寫字樓空置率達34.8%，其中前海自貿區空置率更是高達66%。
第一太平戴維斯統計，未來五年深圳將迎來甲級寫字樓供應高峰，今年預計共有134萬平方米寫字樓交付。未來五年，新增供應面積達到507萬平方米。
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