不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

《租賃住宅市場發展及管理條例》（簡稱租賃專法）於去年12月27日公布，內政部日前通過「施行細則」將於今年6月27日正式實施上路，為了保障雙方權益，專法明確規範出租人或承租人要求提前終止租約時，均應提出證明作為認定依據。

內政部表示，《租賃住宅市場發展及管理條例施行細則》共32條，為了避免出租人或承租人濫用租賃條例得提前終止租約之規定，施行細則明定不論房東或房客想提前終止，都必須要提出法定終止租約要件。實施後租賃住宅服務業屬許可行業，為落實業者及從業人員的管理與輔導，施行細則也詳細規範租賃住宅服務業申請許可登記及變更之程序、辦理廣告、執行業務受監督輔導等相關規定。

租賃專法七大變革，未來租賃市場將走向專業化。（本報系資料照片）

租賃專法有七大改革，一、契約：私約無法律效力，租屋契約將不再使用私人契約，合約改採定型化住宅租賃契約的「公契」。二、綜所稅優惠：房東委託包租代管業者每月租金六千元以下免稅，六千到二萬元租金53%計算。三、房屋稅及地價稅優惠：地方政府適當減徵以五年為限，行政院視情況可延長一次。四、廣告不實：處一萬以上五萬以下罰緩。五、房東保障：房客遲繳租金兩個月以上，未經房東同意轉租他人，房客損毀住宅不為修繕，房東得提前終止契約。六、房客保障：押金不得超過兩個月房租總額，住宅有修繕必要房東不再期限內修繕可得提前終止契約。七、租賃爭議：發生爭議時得向地方政府申請調解可免徵調處費用。

據資料統計租屋爭議主要為「押金返還」、「修繕問題」、「終止租約」、「租金欠繳」四大問題，修法除了有利解決減少租賃雙方糾紛外，其主要目的還是為了稅收考量；有租屋經驗者都知道民間一般租賃少有報稅，主要原因就是屋主租金收入必須列入綜合所得報稅，因此多半房東不願名下房屋做營登，除非是公司行號承租需變更為營業用稅，但簽約時也會將增加的稅金部分要求由承租人負擔。政府過去除了在推動實價登錄及房地合一稅外，未來還有租賃專法上路，這也正好說明現階段雖然房地產景氣仍在下修中，但是租賃市場因稅金轉嫁還是逐年上漲的結果。

為了鼓勵屋主釋出閒置住宅提供租賃使用，有效降低空屋率，若委託專業經營機構管理1年以上則享有租稅優惠規定，租賃契約及委託服務業契約皆應達到1年以上；而每屋享租金所得稅優惠的認定基準，則以戶政機關編訂的每一個別門牌認定，無門牌則以房屋稅籍登載範圍認定。租賃市場以往每年的租金規模大約2400億元，現在將因租賃專法而面臨重大變革，而「包租代管」所衍生出的商機，保守估計每年將上看百億元以上。

◆文/不動產im.B協理施慶鍾

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