不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

台北市萬華區青年公共住宅將招租273戶，預定明年3月入住。

總統蔡英文上任後推動「8年20萬戶社會住宅」，以直接新建加上包租代管方式，4萬戶確定達標後，內政部盤點出下一階段提供興建8萬戶社會住宅的房地資源，以泛國營事業共45處土地為主，加上國有土地、軍方閒置營區及警消廳舍宿舍，持續擴充供給量體。

內政部表示，2年前外界認為若興建20萬戶社會住宅，8年內要編列5000億，12萬戶要3000億，財務上不可行，政策透過修訂《住宅法》與擬訂方案，運用公有土地長期租用及採取長期融資攤還方式，由中央補助興建期間利息與非自償性經費，讓財務較差的縣市也有能力興辦，結果12萬戶社宅，8年總共只需補助73億，20年只要550億，讓地方政府在無財政壓力下，順利推動興建。中央預計今年8月成立「國家住宅及都市更新中心」，協助量能不足的縣市興辦社宅。

修住宅法取得融資 減輕地方財務壓力

營建署指出，近2年社會住宅已完工、興建中及規劃中的總戶數為4萬8950戶，已超越2020年預定目標4萬戶，今年起內政部逐步盤點可興辦下階段社會住宅的房地資源，作為後續2020年至2024年8萬戶的興建計劃，目前已有台電公司10處、中油公司30處、中華電信公司5處可供興辦，後續將盤點區位適合的國有、縣市有土地及閒置營區、警消廳舍及宿舍，持續推動社宅。

鼓勵房東加入包租代管，成為另一種增加社會住宅的方式，內政部修訂《住宅法》，提供房屋稅、地價稅及所得稅優惠，去年12月至今年4月底試辦，共有734件房東、878件房客申請加入，媒合272戶，4個月的成效已超越過去「租屋平台」的3年126戶。而今年6月27日即將上路的「租賃住宅市場發展及管理條例(租賃專法)」，藉由租賃專業經營服務提升管理服務品質，內政部預計今年目標1萬戶，以1年1萬戶的速度擴增，至第8年增加為8萬戶。

房仲觀察，對於有既定操作模式與配合業者的包租公、包租婆而言，參加包租代管未必能提高效益，因此加入的可能性低。(黃柏榮攝影)

社宅量體少 難影響租售行情

大家房屋企研室主任郎美囡表示，推動社會住宅及包租代管政策，除讓財務壓力較大的民眾有屋可租外，目的也是進一步抑制上漲的房價及房租，不過目前無論社會住宅或包租代管的量體，在整個住宅市場中仍占比偏低，難以對市場價格有抑制作用，至於社會住宅對其周邊租售行情是否有影響，目前看來影響有限，原因在於社宅租金與市場行情落差不致太大，且有諸多資格限制，很難影響正常市場供需。

郎美囡認為，包租代管隨著租賃專法的形成有了較明確的藍圖，不過對於有既定操作模式與配合業者的包租公、包租婆而言，參加包租代管未必能提高效益，因此加入制度的可能性低，至於手上有空屋卻不出租的屋主，或許等待市場回溫後將房屋售出較為單純，畢竟很多屋主不缺每月1、2萬的租金收入，且房屋出租無論是否透過包租代管業者，都要付出管理維護成本，政府雖提供月租6000元內免稅，但對租屋需求量大的大台北地區而言，免稅額吸引力偏低，目前市場上多抱持保守觀望的態度。