不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【大紀元2018年09月18日訊】（大紀元記者何堅報導）在中國，房市泡沫和消費降級是時下最流行的名詞之一，卻被政府否認。不過數據分析清楚顯示出房市泡沫是如何吸乾中國人的「六個錢包」，從而強迫中國人的消費不得不降級。
今年4月中共央行官員建議民眾掏空夫妻雙方的父母、以及爺爺奶奶、外公外婆三代人「六個錢包」的積蓄，支付首付，貸款買房。

「六個錢包」之說令輿論譁然之餘，佐證了中國房價之高遠非民眾所能負擔。

而低價競賣平台拼多多今年異軍突起，以及二鍋頭和涪陵榨菜廠商股價逆勢飆漲100%，則象徵著中國人已經進入了全民省錢的消費降級時代。

中國房市與消費降級有何關聯，房市泡沫如何掏空中國人的錢包？

體制內外眾說紛紜，如霧裡看花，但用數據說話，可一目了然。

中國實際稅負超過絕大多數國家，導致中國人實際上可支配的收入，遠少於名義收入。因此下文用購房支出，同扣除了消費性開支後的可支配收支結餘（注1）進行比較。

中國人的購房負擔，可以用購房支出/可支配收支結餘來反映。

當年購房支出/當年收支結餘，可以反映中國人為了買房或持有房屋，當年花費了多少能動用的收入。

累計購房支出/累計收支結餘，則代表中國人為了房子，已經花掉了多少歷年來的積蓄。

購房支出，包含了購房時的首付，以及每月房貸還款等開支。

由於每個人購房情形不盡相同，所以在計算購房支出時，需要假定一種購房模式來進行分析。

自媒體「老蠻數據透析站」以三成首付、20年等額還本、購房利率6%，作為中國人的購房模型（注2），並以此推算每年的城鎮居民購房總支出。

房市吞噬中國人當年結餘收入

從下表（中國城鎮居民購房支出與可支配結餘對比）可知，在過去10年中，房市泡沫逐步吃掉了中國人當年的結餘收入。

（中國城鎮居民購房支出與收支結餘對比）

中國人的購房負擔，從2008年的56.7%，猛增至2009年的76.7%。這與2008年末中共為應對全球金融危機，而推行的4萬億經濟刺激計劃相吻合。

2013年購房負擔從上年74.3%跳漲至88.7%，對應的是中共央行當年大放水（投放貨幣）。

2016年購房負擔從84.5%增至95.4%，與2015年底的房地產去庫存政策脫不開關係。

過去兩年的購房支出與收支結餘比例逼近百分百，顯示出中國人當年的余錢幾乎全部被房市吞噬。

該比例在過去10年的變化反映出中國人每年能動用的錢，被越來越多地投入到房市中，而且中國人的購房負擔受中共政策驅動，已變得越來越重。

房市啃掉中國人八成老本

到了今年上半年，購房支出/收支結餘已經高達110.6%。

這意味著整體上中國人當年掙的錢，除了維持生計外，其餘的全投入到房市都還不夠；還必須得啃老本，花費三代人的歷年積蓄。這就是中共所提倡的「六個錢包」買房的由來。

而從累計購房支出/累計收支結餘可知，截至2018年上半年，整體上中國人為了房子，已經啃掉了八成的老本。

考慮到中共的高稅收並未提供相應水平的社會福利、中國人必須儘可能的預備養老、醫療等各種應急資金，可以說多數中國人的「六個錢包」已經被房市給榨乾。

而房市吞噬掉民眾當年掙的錢，並進一步啃掉百姓老本的必然結果，就是逼迫民眾節衣縮食，擠壓用於生活消費的開銷，這也是當下中國消費降級的緣由之一。

中國房地產市場多年來一直是海內外經濟學家們討論和批評的熱點，包括中共體制內學者們都承認，中國房市泡沫是政府賣地為生的財政政策，加上放水式貨幣政策的必然惡果，不但抽乾了實體經濟的資金血液，也榨乾了民眾的消費力。

注1：城鎮居民當年可支配收支結餘總額=當年可支配收入總額-當年消費支出總額。收入和支出數據都是基於中共官方數據。其中的消費性居住開銷，指的是物業水電支出或租房支出，不包含購房按揭等投資性支出。

注2：依據該購房模型推算出的、截至2018年6月底的城鎮居民購房總負債（47.9萬億），與根據央行和建設部官方數據計算出的購房總負債（48.9萬億），差異僅2%。因此可以認為該自媒體的購房模型，相對符合中國現實。#

責任編輯：葉梓明