不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

房市研究單位住展雜誌統計，台北市預售和新成屋從2015年起連3年都是兩房型產品當道，今年則回歸換屋族喜歡的3房型產品占比約40%，但論銷售仍以一房和兩房為主，愈小愈好賣。

住展雜誌統計，今年截至11月25日止，台北市新成屋、預售住宅建案規劃的房型比例，三房型占比從2017年的29.9%升至39.8%，睽違3年後重返龍頭地位。

2015年起連3年房型比重最高的兩房型，今年比重已降至30.1%，較去年的35.1%，少了5個百分點，退居第二位；一房型產品這兩年維持13.1%到15.3%。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，三房型長年盤踞台北市供給量大宗，但到了2014年，與兩房型差距快速縮小至0.3%，當年下半年房市轉入空頭。此後，從2015年到2017年，兩房型連續3年取代三房型成為新建案供給龍頭，而這3年間恰好是房市盤整修正期間。

觀察今年三房型戶數占新建案總可售戶數的39.8%，占比較2017年大增約10個百分點。今年恰好遇到北市房市回溫、價格稍稍止穩，顯示三房型占比與近年北市房市景氣走勢不謀而合。

何世昌分析，房型比重與房市景氣高度相關，原因是三房型的主要客源為換屋族群，當房市景氣不佳，房價看跌，換屋族無購屋急迫性，需求下滑。此時市場買盤主力轉為首購族群，因北市房價貴，首購族群多購置低總價兩房型，所以房市修正期間，建商便搶推兩房型。一旦景氣好轉、房價平穩或看漲，換屋族群買盤出籠，嗅覺敏銳建商回頭搶食換屋需求，改推三房型產品。

但論房型銷售難易度，住展雜誌統計，北市今年新成屋、預售屋建案房型銷售市況仍維持「愈小愈好賣」的規律不變。一房平均銷售率最高，達48.8%，兩房以42.2%居次，三房銷售率約37.8%，四房為35.4%居末。

何世昌認為，台北市今年各房型銷售率均成長，但還未超過5成的多頭基準線，因此難說現在房市已回到多頭。展望後市，首要關注反而是大坪數市場，而這將是未來房市是否加速進入多頭趨勢的觀察重點之一。（編輯：郭萍英）