不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】中央推動「危老條例」，替為數眾多的老屋增加重建契機，台北市政府都發局2019年11月29日召開「都更危老2.0記者會」宣布，目前已核定危老重建計畫107件，遠超過內政部規定2019年達60件的目標值，推動績效為六都之首，亦居全國之冠。另為積極協助海砂屋更新重建，近期已將19處「須拆除重建」之海砂屋建築基地，迅行劃定為都市更新地區，且專案簽核於限期內拆除重建者，均能享有30％容積獎勵，並賦予各行政區都更工作站全力輔導海砂屋社區更新重建。
 
北市府為積極協助海砂屋善後，訂有「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」，建立房屋稅捐減免﹅重建容積獎勵﹅補助拆除或補強費用等配套措施，並明定限期停止使用﹅限期自行拆除等管制作為，藉由罰鍰處分﹅容積逐年折減等手段，督促住戶儘速整合重建意願。
 
據建管處統計，自1995年迄今，已有49件(2407戶)海砂屋解除列管，其中44件(1815戶)已拆除重建﹅5件(592戶)完成加勁補強。但目前仍公告列管的海砂屋，尚有58件(3407戶)，其中49件(3040戶)屬「須拆除重建」﹅9件(367戶)屬「可加勁補強」。都發局局長黃景茂表示，為強化海砂屋的善後管理，近期已整合一局兩處(更新處﹅建管處)提出再精進的4項具體作為：
 
一﹅須拆除重建之海砂屋基地劃定為都更地區：目前列管19處「須拆除重建」之海砂屋建築基地，業依「都市更新條例」第7條規定，迅行劃定為「都市更新地區」，土地面積合計約4.56公頃。都市更新地區範圍內的海砂屋，只要土地及合法建築物所有權人，達都更同意門檻1/2以上，即可依都更條例第37條規定，向市府申請都市更新計畫或權利變換計畫報核；若取得全部所有權人同意、或同意比率達90％以上同意且無爭議，則可循「168專案」或優先排會審議方式協助加速推動，可大幅縮短都更審議時程。
 
二﹅列管逾5年海砂屋限期內拆除重建允回復容積獎勵30％：經公告列管已逾5年，尚未申請拆除重建且已被逐年酌減容積獎勵的海砂屋(共19件﹅1181戶)，考量該等列管案件，往往受限於重建基地畸零狹小而不利規劃重建，都發局已於2018年底完成修法，放寬海砂屋重建涉及停車空間及建築物高度的檢討標準，並免除重建基地可不受畸零地之限制，使重建基地可依新法令重新規劃設計。故該等案件已通案報府核准，允於2022年12月24日前依建築法規定申請重建者，仍可享有30％容積獎勵，俾利加速整合重建意願。
 
三﹅各行政區都更工作站全力輔導更新重建：都市更新推動的成敗，在於居民意見的整合，為了加速危老建築物更新，都發局於12行政區設置112處危老工作站，併於重點區域設立都市更新工作站，以社區營造的方式第一線溝通整合，強化都市計畫與地區發展應有機能之連結。台北市都更工作站自2019年9月起，除將針對19件須拆除重建之海砂屋建築基地，統籌舉辦8場說明會，就最新都市更新法令、海砂屋都更獎勵與裁罰規定進行說明，藉由提供最新及最充分的資訊，期望加速凝聚住戶間整合的共識外，更將配合危老轉軌都市更新機制加強輔導，開啟台北市都市更新的新篇章，更展現本市都市更新制度改革的決心。
 
四﹅律定海砂屋須強制拆除的判定標準：都發局已邀集台北市建築師﹅土木技師及結構技師等三大公會研議訂定「台北市高氯離子混凝土建築物優先強制拆除原則」，明定海砂屋應判定為已達建築法第81條傾頹朽壞而有危害公共安全，必須立即拆除的判定標準，藉以援為執行強制拆除的依據，確保公共安全。
 
黃景茂進一步說明，因應近年地震頻繁，海砂屋的結構狀態，可能因隨時間經過而每況愈下，基於公共安全考量，已指示建管處自2019年9月6日起，針對目前列管已逾3年尚未自行拆除的38件須拆除重建海砂屋，會同建築師﹅土木及結構技師三大公會再進行現勘評估，凡經現勘評估有潛在結構危險者，即主動辦理強制鑑定，若經鑑定結果已達「傾頹或朽壞而有危害公共安全須立即拆除」要件者，後續將執行強制拆除，以維公共安全。
 
建管處處長張明森表示，目前已勘估判定2件須進一步辦理強制鑑定(士林區天母東路91巷，計30戶；信義區松山路，計35戶)，另有1件已判定須強制拆除(北投區大度路3段，計24戶)。至於其他列管中的海砂屋，仍將責請都更工作站加強輔導與溝通，促使海砂屋住戶早日整合意願參與都更重建，以提升建築安全與生活品質。
 
張明森又說，目前全市危老重建計畫已核定107件，分析目前台北市已核准的案件，為數最多的行政區是中山區(計15件，佔14％)，其次是大安區(計14件，佔13.1％)，案件量最少的是信義區(計2件，佔1.9％)。再者，位於住宅區的比率佔59.8％，商業區佔34.6％。申請容積獎勵值達上限40％的案件約佔46.8％，而申請容積獎勵值低標20％以下者約佔16.8％。另外，土地屬單一產權的案件佔51.4％，而建築物屬單一產權的案件約佔46.7％。
 
黃景茂強調，為積極輔導危老屋重建，都發局特別徵求有服務熱誠的危老推動師，籌組跨領域的黃金服務團隊，全市已設置112處「危老重建工作站」，由推動師輪值進駐，為市民提供免費的在地化諮詢服務。經統計全市工作站已報備輔導案件共有654件，其中584件是輔導辦理耐震評估﹅70件是輔導申辦重建計畫。另為達簡政便民並加速推動危老屋重建，都發局近期再添5項法令鬆綁的惠民措施。
 
第一，提高耐震能力初步評估補助費用額度：建築物樓地板面積未達3000㎡者，原補助6000元調高為12000元；面積超過3000㎡者，原補助8000元調高為15000元。
 
第二，排除重建計畫核定後免受畸零地干擾：當危老重建計畫範圍相鄰的畸零地願意按市政府建議的讓售價額讓售時，起造人得將該畸零地納入建造執照申請範圍，原核准的重建計畫免重新申請核准。
 
第三，未登記產權之合法建物得申請重建：類此建築物，得以戶籍證明﹅門牌編釘證明﹅繳納水電費憑證﹅房屋稅捐等證明文件，藉以放寬未登記產權之合法建築物，經個案審認後，可逕行辦理耐震能力評估及參與危老重建。
 
第四、商特區危老重建比照住宅區放寬建蔽率：對於都市計畫內原屬住宅區的特定商業區，危老重建可比照住宅區放寬建蔽率，以第三種住宅區為例，現行規定建蔽率是45％，但危老基地面積未達1000㎡者，建蔽率可放寬為60％，俾利整合居民意見加速老屋重建。
 
第五，市有房地亦可參與危老重建：危老基地內的市有不動產，除優先依規定辦理標售、讓售外，其餘不符合出售條件或出售不成之不動產，得在不編列預算前提下參與危老重建。惟市有土地面積占擬辦理危老重建基地總面積比例 50％以上時，市府將另行評估主導辦理都市更新。
 
黃景茂又說，危老重建的工作，貴在住戶意見的溝通與整合，需耗費相當多的時間及心力，才能完成重建任務。因此，危老推動師只要2年內輔導成功積分累計達100分(耐震評估每件10分、重建計畫報核每件30分)，將援例頒獎表揚，並在網站上公開獲獎者訊息，把優秀的專業人才引薦給社會大眾。今天記者會上頒獎表揚3位績優推動師(分別是大安成品危老重建工作站的建築師黃昶捷、黃秀莊建築師事務所的都更規劃師賴俐君、力捷建設股份有限公司總經理程景茂)，目前累計已有6位獲獎。
 
此外，為提升危老重建推動師的服務效能，都發局規定推動師輔導危老重建，必須結合跨領域的專業人員組成黃金服務團隊，以發揮專業效能，並確保全程輔導服務。而且推動師於任期2年內必須達服務積分30分以上，並參加回訓講習且經測驗合格，始允換證續聘。