張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
筆者於去年四月底發表過「東莞樓市由本地剛需客主導」的文章。過了年半後，當地又迎來了七月份市政府一連串限購限售措施，並且正式把二手樓納入管制範圍。如筆者時常提到，樓價是由本地經濟榮辱主宰。2020年上半年東莞市地區生產總值4,361.28億元（人民幣，下同），同比下降僅1.7%，繼深圳後九市中排名第二。其中，第一、二及三產業增加值分別同比增長8.1%、下降3.5%及增長0.5%，整體降幅較首季收窄7.1%。
作為全國外貿製造業大市，上半年東莞規模以上工業增加值同比下降5.5%，二季度降幅較首季收窄12.4個百分點；其中6月份增長9.3%，增速比5月份大幅上升7.9個百分點，連續3個月保持正增長！上半年東莞進出口總額同比下降11.2%，降幅較首季收窄3.1個百分點，且6月當月東莞進出口總額增長4.9%，實現首次轉正，其中進口及出口分別都增長3.5%及5.8%，說明東莞下半年進出口總額應會持續同比增長中！再者上半年全市房地產開發投資346.54億元，增長0.7%，年初以來首次轉正，增速比首季提高11.6%，這跟當地一手庫存量處於健康水平起着直接關係。
政府7月份再加大調控
如同其他大灣區主要內地城市，上半年東莞樓市出現「先低後高」形態，且6月份更爆出「井噴」現象，換來市政府7月份連番出手調控樓市，推出被譽為史上最嚴厲手段，一舉堵塞二手樓炒賣的漏洞。7月25日起，外地人在當地買房需要至少一年社保，買房之後限售三年（原來是兩年的）。持有東莞戶籍，不論已婚或單身，名下無房，新房限購二套；有一套房，可以再添一套新房；有二套上，不能再買新房，購買二手房數量無限。持有非東莞戶籍，不論已婚或單身，購買首套房(含新房和二手房)，需連繳一年社保；購買第二套（含新房和二手房），需連繳二年社保；名下已有二套上，不能再買新房和二手房。明顯地7月新政主要針對非東莞戶籍人士，尤其是深圳外溢購買力，並且首度包括二手房市場，期望一舉遏制外地炒賣東莞一二手樓熱潮。綜合當地樂有家和合富置業的統計數據，東莞上半年一、二手住宅各錄得20,977套和12,859套成交，同比下降0.45%和14%，但是一二手房均價同樣大升16%及13%，這反映出當地房地產市場不理性。在全市32鎮中，一二手房熱點也不同，一手房成交量冠軍屬東南臨深片區，但二手房買家則鍾情城區片區。
宜了解6大片區新盤價
準買家應先分析東莞市6大片區一手住宅成交價。按成交均價排列，是城區片區（28,879元/平方米）、濱海片區（25,260元/平方米）、東南臨深片區（23,810元/平方米）、松山湖片區（21,996元/平方米）、水鄉新城片區（17,710元/平方米）和東部產業園片區（16,759元/平方米）；同比成交均價增幅最大是城區片區的57%及跌幅最大是東部產業園片區的16%。綜合來說，全市無論一二手住宅，較為值得投資是東南臨深片區、城區片區和松山湖片區，取其整體成交量充足且成交均價持續上升，但是找尋貴重住宅則注目松山湖片區了。
東莞土地買賣仍熾熱
上半年眾多外地開發商東莞拿地熱情不減，可以看出未來數年當地開發強度仍然熾熱。2020年上半年東莞共供應25幅商住用地，最終成交23宗，成交面積和金額是126.9萬平方米及401.7億元，同比均大幅增長307%和近三倍。半年成交金額已突破2019年全年數額，是火紅的半年。縱然7月25日出台最嚴厲的限購政策，但也不減外地開發商拿地熱情。7月28日，保利經過78輪激烈競拍，勇奪鳳崗一宗商住地，該地離深圳龍崗中心城僅2公里，總成交價19.68億元，如果剔除無償配建後，折合樓面價約25,800元/平方米，這跟鳳崗現有一手房均價約30,700元/平方米，只差上15%，反映東南臨深片區仍是外地開發商必爭地段。
展望未來，東莞正在努力轉型中，昔日的「世界工廠」已轉變為新型工業的生產基地，尤以電子信息製造業、電氣機械製造業等高附加值產業，尤其是松山湖片區更是先進製造業的集中基地。未來產業結構逐漸過渡到「三二一式」，從上半年東莞第二產業於第二季度快速回穩便可見一斑！得力於深圳市外溢效應，東莞市有機會今年GDP晉身破萬億的城市，未來房產投資被普遍看好。再者持續健康的一手庫存量仍會吸引外地開發商吸納土地，未來各鎮高鐵/普鐵站TOD地塊和市區重建土地將是開發商重點戰場，也是市民置業的好選擇！■ 題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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