【大紀元2020年11月12日訊】（大紀元記者李捫心綜合報導）創紀錄的便宜貸款利率再加上儲備銀行在5月份取消了貸款限制（限貸令）至少一年，令大批原來無法進入房地產市場的年輕家庭、和把這視為增加投資大好時機的投資者們紛紛湧進市場，爭先恐後地買房，令新西蘭房市在經濟蕭條中如火如荼，房價也持續上漲。很多專家和學者都驚呼，希望儲備銀行快快採取措施，否則房價可能會漲得失控，不但不能刺激和帶動經濟成長，反而會對經濟和金融穩定造成負面衝擊。
在各方的一片呼籲聲中，儲備銀行比通常的六個月「財務穩定性報告」提前兩週，在本週三（11月11日）發表聲明，表示將在12月份的時候，就明年3月1日前恢復對高風險房屋貸款的限制政策進行諮詢，同時還將維持官方現金利率（OCR）在0.25%的低位，而且將在下個月推出新的對各個銀行的低息資助貸款計劃（FLP），以鼓勵各個商業銀行更多放貸，刺激經濟發展。
不過，對於儲備銀行的政策宣布，很多經濟學家似乎並不看好，指其發出了混合、甚至互相矛盾的信號，一方面重啟限貸令似乎是要給過熱的房市潑冷水，而另一方面，保持甚至進一步降息至負值，以及給銀行提供數百億的低息現金、促使銀行以更低的利息多放貸，實際上是在給房市火上澆油。
限貸令能讓房市降溫嗎？
最近幾個月，全國的房市都越來越火熱，多家研究數據都顯示，新西蘭房價年增長15%（包含因為大瘟疫造成全面停擺的兩個月）全國的中間房價和奧克蘭的中間銷售房價都創歷史紀錄，分別達到68.5萬元和95.5萬元，住房要價和實際售價，也都遠遠高出其政府估價。
在本週奧克蘭Ray White經紀公司拍賣出的三套1940年代、1970年代和1800年代的普通舊房中，實際售價分別比政府估價高出30萬元、26.5萬元和16萬元。此前，昂貴街區Remuera的一套標明「需要整修」的舊房，更是破天荒賣出了440萬元的天價。
針對目前房市過熱問題，多名經濟學家都呼籲儲備銀行盡快恢復暫停的限貸令，尤其是要限制對投資者的貸款。ASB銀行的最新數據發現，這家銀行出貸給投資者的高槓桿（指抵押金低於某個標準，比如30%等）貸款，在過去幾個月增加了高達134%。
儲備銀行也表示，「我們現在正在觀察高風險投資者貸款的快速增長。我們將就恢復大瘟疫之前實行的貸款限制進行諮詢，這些限制措施能夠限制銀行可以進行的高風險貸款的數量。」
儲備銀行行長阿德里安·奧爾（Adrian Orr）警告說，如果再次看到高槓桿率的房地產貸款，他們將通過限貸令和債務對收入比（LIR）之類的工具加以限制。
不過，對於限貸令在3個半月後的可能回歸，也有一些專家並不感到樂觀，他們認為這會使投資者們利用中間的空檔期，抓緊時間大量購買，反而會讓房價的躥升更早到來。
曼努考（Manukau）Ray White的老闆湯姆·羅森（Tom Rawson）認為，儲備銀行這兩項強有力的新激勵措施，可能會給購房者和投資者提供更多的理由，讓他們儘早買房，從而有可能使房價上漲得更快。
他預計：「在接下來的幾個月中，你會看到房屋貸款的申請量激增，房地產市場將再次進入瘋狂狀態。」
對於目前房地產市場的驅動群體，大多數評論都傾向於投資者為主要驅動力，認為投資者比首次購房者更佔有優勢。因為銀行為了規避風險，對於房屋貸款的審查較之前更加嚴格，首次購房家庭即使有足夠的抵押款，還要證明收入穩定、工作前景良好等等；但擁有大量資產的投資者們，則可以隨便用原來的房產作抵押，輕鬆獲得銀行貸款。
信號矛盾 央行真想降房價嗎
除了對限貸令回歸進行諮詢，本週央行公佈的最重要的政策，就是下個月要開始實行給各銀行提供低息甚至是無息貸款300～500億元的計劃，最初的目的是要各個商業銀行以低利率放貸給民眾，希望以此來刺激經濟的復甦。
不過，這樣大規模的便宜貸款湧入房市，很難不推高房價，儲備銀行似乎也不否認這一點。儲備銀行的首席經濟學家永·哈（Yuong Ha）之前曾經表示，FLP計劃是會推高房價，但這可以使房主因財富增加而增加信心，這樣就會鼓勵人們更多地消費，從而支持經濟復甦。
經濟學家伊葵博（Shamubeel Eaqub）明確表示，「在最大的經濟衰退中，他們對房價上漲採取了相對寬鬆的態度，而經濟受到前所未有的財政反應的支撐，這表明他們不了解新西蘭目前的狀況。
「在幾十年一見的經濟衰退中，在大量的失業和淨移民為零的狀況下，房價卻上漲了15％；已經足以證明儲備銀行目前對銀行和金融穩定性的監督，不符合其（最初的）目的。」
總理嘉辛達·阿德恩（Jacinda Ardern）上週也承認，由於房價在經濟持續低迷的時期持續上漲，她對新西蘭的住房市場感到非常擔憂。但她之後又暗示，是因為大瘟疫導致海外新西蘭人大量回國，才造成新西蘭住房供不應求。
但新西蘭統計局（Stats NZ）在10月11日發布的統計數據顯示，自今年3月下旬邊境關閉以來，新西蘭平均每月的淨移民人數約為300人。從4月份到8月份的5個月中，總體淨移民人數目前估計為1700人。這與去年6月份統計的年度淨移民人數的5.6萬人，根本就無法相比。
如何改變現狀？
針對目前新西蘭房市問題，伊葵博提出了短期、中期和長期的改善政策建議：
三個短期建議：
- 恢復對投資者的貸款限制（限貸令）；
- 引進貸款與收入的比率；
- 明確將房地產投資者的貸款視為商業貸款。
三個中期建議：
- 實施一項金融穩定協議，要求儲備銀行考慮槓桿作用的數量和有效的資本分配以提高經濟績效；
- 採納政府對良好監管實踐的期望，以便基於經過驗證和審查的證據進行決策；
- 提高治理期望，並為央行提供更多資源，以通過增加內部資源來處理擴大的工作範圍，監督和問責制。
一個關鍵的長期目標，就是建造更多的房屋，增加住房供應，從根本上解決住房短缺的問題。
責任編輯：筱康
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