不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

一○六年台灣房地產市場交易在高價新成屋殺價取量與低價剛性需求撐盤的緩跌中落幕，全台買賣移轉總量二六．六萬件，比一○五年二四．五萬件成長八．六％，呈現價跌量增現象。

在量能未明顯大增之前，專家對這波落底時程看法不一，尤其台灣在政黨三次輪替後，整體經濟面臨許多難題，兩岸關係冷凍，民間游資雖多，但稅制不友善，影響國內外投資意願，連剛性需求都存在絕大多數觀望的態度。

前兩三年許多高屋齡公寓價格均價竟然超過大廈，顯然已經受都更效應影響而過度炒作，遲遲等不到都更重建，老屋越來越不值錢，在全台房價一片「跌」價聲中紛紛縮手，同時也影響都更進度，房市不景氣、地主難整合、誘因不足、稅制不友善，都是都更推動不順，衝擊老屋身價的原因，以致全台四十年以上老屋若無法都更將會不值錢。這不單純只是台北市的問題，如要解決大台北房價過高問題，若不從公共建設、產業與人口疏移著手，恐怕行政干預市場的措施是無法掌控市場價格的漲跌。

※房市反轉以來六都房價台北市跌幅最深，高達二○．○九％

吉家網不動產企研處彙整一○六年市場成交行情資料，針對六都平均單價在一○六年第四季對照一○六年第三季、第四季對照一○五年第四季、一○六年對照一○五年、單月歷史最高點對照目前最低點等四種不同時間點之分析。從六都均價歷史最高點對照各自低點，兩年多以來房價都呈明顯下跌趨勢，台北市跌幅最高達二○．○九％、新北市一六．五九％、桃竹縣市九．三四％、台中市一一．○四％、台南市一○．二二％、高雄市八．九五％，各都下跌幅度都頗大，相對消費者已明顯感受房價下跌的現象，只是還有另一種期待和疑慮，期待的是房價可以再下跌便宜些，而疑慮則是擔心房價是否會持續下跌產生泡沫化。



關於這點可從一○六年對照一○五年的表現來看，六都在這一年的表現也是下跌趨勢，台北市四．七七％、新北市五．一六％、桃竹縣市二．八一％、台中市三．一五％、台南市四．○八％、高雄市二．二○％，不過下跌幅度都有縮小情形。另外從一○六年第四季對照單季的表現，台北市在第四季出現上漲○．五七％、台中市上漲一．二七％，上漲幅度不大，但年度交易量增加的狀態下，台北市止跌回穩跡象幾乎是呼之欲出。

房地產自從一○三年第三季反轉向下以來，歷經十四季的緩跌，市場專家對於房市何時落底各有不同預測與看法，有業者提出較悲觀的說法，直指房市年交易量沒有三十萬戶就落不了底，甚至提出市場現況是「不甘、不願、不捨、不賣、沒有買氣」的四不一沒有論述。

針對上述四不一沒有的說法，筆者也曾提供購屋者不同的思考：「不猶疑、不等待、不躁進、不勉強、沒有太悲觀的必要」。從一○四年春天到現在，近三年間，這波房市下跌趨勢的落底時間已近，預測一○六年第四季北市房價已率先止跌，一○七年第二季到下半年全國房價將全面止跌落底。

※台灣房市面臨「老人老屋」雙老威脅，四十年以上老屋將不值錢

台灣房市長期面臨「雙老」的市場潛在威脅就是「老屋與老人」，三十年以上屋齡將過半，再過十年，四十年老屋將過半變得不值錢。理由是：

(1)地震因素，老屋耐震力不足。

(2)都更因素，無法都更的老屋勢必跌價。

(3)人口逆成長，新屋供給會排擠老屋市場。

(4)銀行政策可能如日本，三十年或四十年以上老屋貸款受限制。

至於人口老化問題長期對房市產生三大不利影響：

(1)未來兩年死亡率將超過出生率呈現死亡交叉，房市恐供過於求。

(2)八年後勞動人口急速下降，對經濟成長產生衝擊，中產階級購屋能力降低。

(3)老人以房養老，漸漸無力幫子女購屋，若薪資停滯，年輕人更無購屋能力。

※二〇一八房市有機會止跌，但仍須盤整兩年，慢慢消化餘屋

六都今年交易量截至目前，一月與二月交易量已超越去年一五％，顯示整體交易量還會持續熱絡，房價有機會逐漸止跌，未來賣方是否會持續讓價，吸引自住型購屋族青睞，可能是決定市場打底回穩的重要參考依據。但這波房市止跌後，剛性自住與換屋需求為主要撐盤力量，量大區域餘屋尚須兩到三年消化，部分區塊會補跌，整體房價將呈現以盤代跌的走勢。