不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

面對房市泡沫，各國都會出台調控政策，但中國出手之頻繁，聲勢之浩大，調控出台了一輪又一輪，結果還是房價愈調控愈高，炒作愈調控愈嚴重。

內地調控不彰 房價愈遏愈高

經調控後的內地房市不僅沒有平穩發展，反之是亂象叢生，市場炒風四起：海南因宣布自由貿易區試點，房價一天一個價；一直沉落的丹東，房價因為朝鮮與美國可能談判而瘋狂炒起；成都搖號萬人搶房等。內地房市愈調愈亂。可是，在一些國家，房地產調控則是輕輕舉起，手起刀落，立竿見影。比如加拿大房的地產調控。

5月21日，易居房地產研究院發布的報告顯示，4月份中國20城二手房成交約12萬套，環比增加11%，同比減少18%；1至4月份，20城二手房成交量累計同比下降28%。4月份，四個一綫城市二手房成交約4.2萬套，環比減少4%，同比減少23%，年初累計同比減少28%，降幅較1至3月份擴大1.9個百分點。

4月份二手房成交量對比2016年和2017年的年均水平，低了35%至15%，目前這些城市房地產市場銷售量下行的趨勢還在進行。但是，按照國家統計局的資料，這些城市的二手房成交量是在下跌，房價則或是還在上漲，或是下跌的幅度在零點幾，幾乎很少有下跌。如果以2015年為基數，深圳與北京二手房價格上漲幅度達到了近50%，但房價下跌時則是零點幾。按照這樣的調整，內地房價要調整則是猴年馬月的事情。即房價上漲時可以飈升，下跌時則原地踏步。

加國政府出手 樓市量價俱跌

正因為不少城市的房價還在上漲，使得全國各地一波又一波的房地產市場炒作潮在許多城市重演，如海南、丹東、成都等。這就是內地房市調控的效果：只是少數城市住房銷售量下降，房價根本不會隨之回歸理性。

可是國外的情況則不是如此。一年來加拿大房市調控效果與中國冰火兩重天，完全不一樣。從最近公布的資料來看，加拿大4月份二手房屋銷量和房價繼續下跌，加拿大房地產市場開始全面冷卻。加拿大蒙特利爾銀行報告指出，經季節性調整的統計資料，4月份二手房銷量比3月下跌2.9%，使得12個月累積跌幅達13.9%。與去年12月新的按揭審核實施之前的最高紀錄相比，4月份的銷量更是大跌了21.7%，為2011年以來房屋交易最慘的一個4月。全國二手房平均房價下跌至495,000元，比去年4月下跌11.3%。

加拿大的房地產調控政策出台後，不僅住房銷售量全面下跌，而且房價也出現了全面的下跌，而不是如中國那種量跌價升。可以說，如果出台的房市調控政策只是讓住房銷售量下降，而不是讓房價下跌，那麼這種調控肯定是令人質疑的。

加拿大對症下藥 購房稅＋增壓測

中國的房控政策聲勢浩大，其出台的房地產調控政策之多，如所謂限購、限售、限價、限貸、限商住等行政性工具，無所不用其極，但鐵拳打在棉花上，沒有反映。

反觀加拿大只是溫哥華及多倫多對外國購買住房者徵收15%的外國購買者稅，及加拿大央行對購買住房者提高購房貸款壓力測試標準，從2017年5月份對申請房貸購房者的供房經濟能力進行壓測的措施後，一年來央行用於房貸壓力測試的利率水平從4.64%拉升到現在5.34%的水平。

也就是說，加拿大房地產市場調控政策就是這樣簡單，便使加國全國房市立即出現調整，而且房價下跌，房泡沫逐漸擠出，也沒有引發經濟震盪及金融市場的危機。

同樣是房地產市場調控，同樣是要擠出房地產市場泡沫，但加拿大那樣簡單的房地產市場調控政策，便能夠手起刀落，住房的銷售及價格立即出現調整或下降。中國的房地產調控則是政府絞盡腦汁，出台甚麼歷史上最嚴厲房地產調控政策，結果卻是房價愈調愈漲，炒作嚴重，原因何也？

最根本原因，加拿大房地產調控遵循的市場法則或市場規律，抓住房地產市場價格快速上漲的原因所在，對症下藥。中國的調控則是對本來以銀行信貸推動的房地產投機炒作潮，希望以行政性的方式來控制，甚至用行政性政策來對抗市場法則及規律，結果是鐵拳打在棉花上，不僅沒有反映，反之還火上澆油，房價愈是調控愈上漲。不少政府職能部門官員還認為自己手段高明，出台的政策既可遏制房價上漲，也能穩定房價，可以隻手遮天，對抗市場法則和規律，而市場法則或規律在中國調控中則完全無用。

華行政手段抗市場 火上澆油

實際上，當前內地這種對抗市場法則的行政性調控，已經讓中國房地產市場的價格瘋狂由一個城市向另一個城市蔓延，由一綫城市向二綫、三綫、四綫等城市蔓延。這樣，中國房地產市場的風險肯定會愈來愈高，政府要遏制房價瘋狂上漲又穩定市場的目標有可能成為一個笑話。因為，這不僅在於地方政府由以往操縱GDP資料，開始全面操縱本地房價漲跌，也把中國房地產市場泡沫吹得巨大，至於這個房地產市場泡沫何時破滅，只是時間問題了。

這就是中國特色的房地產調控效果。

▲ 加拿大的房地產調控政策出台後，房價及銷售量均全面下跌，而不是如中國那種量跌價升。圖為溫哥華新售房屋。（路透社資料圖片）