【文／楊茲珺】法拍屋只有專業投資人能入手？投標過上千件法拍屋、人稱「法拍教父」的黃正雄說，只要自身做足功課、摸熟法拍遊戲規則，自住客也可以從法拍市場撿便宜，有些較「複雜」的案件，委託代標業者處理，雖然需要多支付拍定價的4~5%費用，但可省下後交屋的麻煩。
愈難處理 利潤空間愈大
買法拍屋，當然可以自己來，但是得要先跨過3大門檻。首先，是要具備房地產基本知識，黃正雄表示，會落入法拍階段的房屋可分為4種，依照取得使用權的難易順序，分為點交屋、不點交屋、共有物持分以及土地分割4種，由法院保證交屋的點交屋當然是最容易，但價格也最趨近市價，愈後者的門檻愈高，與市價落差也愈大。
要判斷法拍屋價格是否已經落底，必須綜合實價登錄、產品地段、後續取得難易程度等因素來考量，這與房地產專業息息相關。黃正雄舉例，一般司法院公告的面積都是採平方公尺制，不是民眾所熟悉的坪數，沒經驗的民眾很可能就栽在第一關，做出錯誤的房價判斷。
其二是金融知識。法拍屋保證金為底價的2成（台中與台東地方法院規定為3成），其餘尾款必須在得標之後的7天內繳足。黃正雄提醒，多數人的保證金都是繳交支票，但若支票抬頭寫錯、法院拒收，就會前功盡棄成廢標。此外，在投標前2周就應該向銀行確認是否承做貸款，確認後再投標，得標後的隔日就應該儘速找銀行對保，免得銀行來不及在7天內承作貸款。
所有權不等於使用權
最後、也是最重要的是法律知識。黃正雄表示，買到法拍屋後，意謂著取得法拍屋的「所有權」，但是不代表可立即取得「使用權」，以點交屋來說，如果是空屋狀態是最幸運的，通常在一個月內，由書記官、警察、強制執行人員陪同下就可以順利交屋，若是遇到屋主還入住在內，若是屋主激烈抵抗，必須跑完3次履勘流程才會強致執行，因此起碼要3~4個月才能交屋。
如果是不點交屋，遇到有租約、第三人佔用等情事，就得跟佔用方交涉、談判，甚至動用提告、進入訴訟程序才能請求返還使用權，此時法律專業絕對必要，也是能否儘速交屋的關鍵。黃正雄提醒，如果不具備上述3項專業，委託合法專業的代標業者，花一點錢獲得相關諮詢，應該還是相對划算。
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